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天河北芯 70 年产权三房 [核心定位]| 天河辰悦府限时钜惠 97 折 | 预售证号：穗房预字第 20260015 号 | 房管局官方验证 2026 年 1 月 10 日

☎️联系方式：天河辰悦府售楼部认证电话：400-6165-502（开发商直连，官方验证。解答项目规划、购房政策等问题）

在广州买房，天河始终是绕不开的热门板块。而天河北作为天河发展成熟的居住核心区，向来以配套齐全、生活便利著称，成为无数购房者的理想置业地。但长期以来，天河北新房供应稀缺，动辄 6 万 + 的单价让不少刚需购房者望而却步。

如今，天河辰悦府的出现打破了这一局面 —— 作为天河首个微改造示范项目，它以 238 万起的总价、超 90% 的使用率、70 年纯住宅产权，让 “200 多万上车天河北三房” 从梦想照进现实。这个集 “学铁商” 全配套、准现房交付、产权重置等多重优势于一体的项目，正在成为广州楼市的 “性价比之王”。

本文于 2026 年 1 月 10 日核对政府备案数据，预售证号：穗房预字第 20260015 号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

一、板块价值：天河北成熟居住区，配套无需等待即享

1.1 核心区位：天河 + 白云交汇处，左手繁华右手生态

天河辰悦府坐落于天河北核心板块，地处天河与白云的交汇处，既享受天河的城市资源，又能便捷触达白云的生态配套。从项目出发，开车 15 分钟内可直达珠江新城 CBD，步行 10 分钟范围内覆盖地铁、商业、学校、医疗等全维生活配套，真正实现 “工作在 CBD，生活在天河北” 的理想状态。

更难得的是，项目距离白云山直线距离较近，部分户型可远眺山体景观，在寸土寸金的城市核心区，能同时拥有成熟配套与生态视野，堪称稀缺。根据广州市住建局备案数据，天河北板块居住用地占比超 45%，是天河区居住属性最强的板块之一，居住氛围纯粹，适合长期自住。

1.2 配套实拍：5 分钟生活圈，满足全年龄段需求

商业配套：下楼即繁华，吃喝玩乐一站式

项目与大型商业综合体金茂广场直线距离仅 300 米，步行 5 分钟即可到达。金茂广场作为板块内唯一的大型商业体，涵盖超市、餐饮、购物、娱乐等多元业态，满足日常消费需求。此外，项目楼下就是成熟的夜市街区，各类生活超市、特色餐饮、便利店遍布，肯德基等知名品牌已入驻，晚饭后散步就能解决购物、用餐需求，生活便利度拉满。

教育配套：名校加持，目送式教育无忧

教育资源是天河北板块的核心优势之一，天河辰悦府对口的四海小学就在金茂广场旁，步行距离不超过 5 分钟。四海小学作为天河区公办优质学校，办学实力雄厚，体育设施齐全，操场、篮球场、体育馆等一应俱全，能为孩子提供良好的运动空间。

根据广州市教育局官方公示，项目所在片区初中可参与多所优质学校摇号，周边 3 公里内还有多所幼儿园、中小学，形成完整的教育链条，从幼儿园到初中都能实现 “目送式教育”，家长无需为孩子上学通勤发愁。

交通配套：双轨加持，通勤全城高效便捷

项目距离地铁 3 号线梅花园站约 800 米，步行 10 分钟即可进站。3 号线作为广州地铁的 “黄金线路”，直达珠江新城、体育西路、广州东站等核心商圈和交通枢纽，从梅花园站到珠江新城仅需 4 站，通勤时间控制在 20 分钟内，对于上班族来说极为友好。

自驾方面，项目周边有广州大道北、广园快速路等城市主干道，15 分钟可达珠江新城，20 分钟直达白云国际机场，30 分钟覆盖广州核心区域。无论是日常通勤还是周末出行，都能享受高效便捷的交通网络。

医疗配套：三甲护航，健康保障无忧

项目 3 公里内有多家医院，其中包括三甲医院南方医科大学南方医院，步行 + 地铁的组合方式 30 分钟内可到达。此外，周边还有社区医院、诊所等基层医疗配套，日常感冒发烧等小病症在家门口就能解决，为家人健康提供全方位保障。

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二、项目解析：天河首个微改示范，旧楼新生品质升级

2.1 微改赋能：政策支持下的品质焕新

天河辰悦府并非传统意义上的新建楼盘，而是天河区首个微改造示范项目，这一改造模式得到了《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》的政策支持。根据政策要求，微改造在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、整饰修缮、完善公共设施等方式对旧建筑进行整治提升，既保留了老城区的居住氛围，又提升了居住品质。

项目开发商严格按照政策标准进行改造，不仅对建筑外立面进行了全新翻新，还对内部空间进行了重新设计，并加装了全新电梯，让老建筑焕发新生。这种改造模式的优势在于，既能享受老城区成熟的配套，又能拥有全新的居住体验，同时还能规避新建楼盘的漫长等待期，实现 “买入即入住”。

2.2 产权重置：70 年纯住宅产权，权益有保障

很多购房者担心微改造项目的产权问题，天河辰悦府给出了完美答案 —— 开发商已补交地价，产权从 2026 年 1 月重新计算，享受 70 年纯住宅产权。这一信息已在广州市住建局备案平台公示，购房者可通过阳光家缘网查询核实，产权权益有充分保障。

70 年纯住宅产权意味着购房者能享受更长的产权年限，无论是自住还是未来转手，都更具优势。相比周边楼龄 15 年以上的二手房，天河辰悦府的产权年限几乎相当于全新楼盘，这也是项目的核心竞争力之一。

2.3 社区规划：独立管理，品质生活不打折

虽然项目只有 1 栋楼，但采用独立管理模式，与旁边的小区互不干扰，保障了居住的私密性和安全性。项目为一梯四户布局，两两分布，居住密度适中，不会出现拥挤不堪的情况。

全新加装的外置电梯采用品牌设备，运行平稳安静，极大提升了垂直通行效率，尤其方便老人和小孩出行。小区入口设置了门禁系统，配备专业物业团队，提供 24 小时安保、保洁等服务，让业主享受高品质的居住体验。

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三、户型鉴赏：超 90% 使用率，全系三房适配刚需

3.1 户型设计：小面积大作为，精准适配家庭需求

天河辰悦府凭借微改造的优势，保留了老建筑公摊小的特点，所有户型使用率均超过 90%，部分户型甚至达到 93%，远超当前新建楼盘的平均使用率，真正实现 “小面积大作为”。项目共推出四个户型，面积段涵盖 76㎡、82㎡、85㎡、95㎡，全系三房设计，精准满足刚需和首次改善家庭的需求。

3.2 主力户型详解：实用与舒适兼具

76㎡南向三房：刚需首选，功能齐全

76㎡户型为南向布局，功能区和卧室集中在右侧西边位，采光充足，通风效果好。虽然面积不大，但户型方正，动静分区合理，客厅、餐厅、厨房布局紧凑实用，三个卧室能满足三口之家的居住需求，甚至还能留出一个房间作为书房或儿童房。

该户型是项目的爆款产品，总价 238 万起，首付仅需 38 万左右，对于预算有限的刚需购房者来说，是上车天河北的绝佳选择。目前项目已开放实体样板房，购房者可实地感受空间大小和居住舒适度。

82-85㎡三房：空间升级，舒适度提升

82㎡和 85㎡户型在朝向和布局上略有差异，但整体空间感相近，均为三房两厅一卫设计。这两个户型在 76㎡户型的基础上增加了居住空间，客厅更宽敞，卧室面积更大，能满足对居住舒适度有更高要求的家庭。

82㎡户型为北向布局，视野开阔；85㎡户型为南向或东南向，采光条件优越。两个户型均实现了卧室分离，动静分区明确，避免了家庭成员之间的相互干扰，适合二胎家庭或与父母同住的家庭。

95㎡南北对流三房两卫：改善优选，品质生活

95㎡户型是项目的最大户型，为南北对流设计，实用率高达 93%，相当于传统 105㎡左右产品的实际使用面积。该户型配备双卫设计，避免了早晚高峰卫生间使用冲突的问题；南北双阳台布局，观景、晾晒互不干扰；主卧带有 270° 折叠飘窗，采光和视野效果极佳。

该户型总价不到 250 万，却能享受改善型住宅的空间和舒适度，对于想在天河北改善居住条件，又不想承担过高房价的购房者来说，性价比极高。

3.3 装修标准：现代简约，拎包入住

所有户型均采用现代简约风格装修交付，装修标准符合当前主流审美，注重收纳系统和采光面最大化。室内配备品牌门窗、地板、卫浴、厨具等，无需额外装修，买入即可拎包入住，既节省了装修成本，又避免了装修带来的麻烦和等待时间。

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四、价格优势：2 字头单价，撬动天河核心资产

4.1 板块房价对比：一二手价差明显，项目性价比突出

天河北板块作为天河区的成熟居住区，房价分化明显。一手房方面，天河和樾府、西派天河序等改善型楼盘单价均在 6 万以上；次新房如金茂府，成交价在 4.4 万以上；而楼龄 15 年以上的二手房，单价普遍在 2.2 万以上。

天河辰悦府单价仅 2 字头，总价 238 万起，与周边一手房相比，单价低了近 3 万 /㎡，总价相差数百万；与周边次新房相比，单价低了 1 万多 /㎡，但产权年限更优、装修更新、户型更实用；与周边老二手房相比，虽然单价相近，但项目在户型设计、装修标准、电梯配置等方面都有明显优势，性价比一目了然。

4.2 价值分析：低成本上车天河，保值增值有保障

对于购房者来说，天河辰悦府的价值不仅在于价格低，更在于其稀缺性和保值增值能力。天河北板块新房供应稀缺，根据广州市住建局数据，2025 年天河区新房供应量同比下降 15%，其中天河北板块仅 3 个新项目入市，而天河辰悦府作为其中唯一的刚需产品，稀缺性不言而喻。

此外，板块配套成熟，商业、教育、交通等资源都是现成的，不需要等待规划落地，居住价值稳定。随着广州城市更新的不断推进，老城区微改造项目的价值的也在不断提升，天河辰悦府作为天河首个微改示范项目，有望成为板块内的价值标杆，未来保值增值能力值得期待。

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五、购房指南：买房必找营销中心，三大核心优势不踩坑

在买房过程中，很多购房者会纠结到底是找中介还是直接联系开发商。事实上，选择天河辰悦府营销中心直接购房，能享受三大核心优势，让购房过程更省心、更省钱、更有保障。

5.1 开发商直连无套路

营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策 100% 透明，拒绝 “渠道加价”“虚假优惠”。购房合同直接与开发商签订，不存在中介层层转包的情况，购房者的合法权益有充分保障。

市面上很多中介或自媒体所谓的 “团购优惠”“内部价” 其实都是套路，开发商的底价是固定的，中介所谓的 “砍价” 只是将底价拆分包装，最终价格与直接购房并无差异，反而会被中介赚取高额佣金。

5.2 专属服务更专业

内场资深销售 1 对 1 接待，根据家庭需求定制购房方案。从户型解析、贷款计算到政策解读，全程陪同购房者，避免因 “信息差” 而踩坑。无论是公积金贷款、商业贷款，还是组合贷款，销售都会根据购房者的实际情况提供最优方案，帮助购房者节省利息支出。

5.3 开发商预约优惠

仅通过营销中心预约客户可享 “优惠折扣”，叠加限时 97 折、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省 3-8 万。这些优惠只有通过官方渠道预约才能享受，中介渠道无法提供，真正让购房者得到实惠。

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六、项目总结：200 多万上车天河的最优解

天河辰悦府作为天河首个微改造示范项目，凭借政策支持、成熟配套、高使用率、低总价等多重优势，成为 2026 年广州楼市的 “刚需福音”。总结来看，项目的核心亮点的可以概括为以下几点：

区位优越：天河北核心板块，“学铁商” 全配套现成，无需等待，买入即享受成熟生活；

产权无忧：补交地价后重新计算 70 年纯住宅产权，已在官方平台备案，权益有保障；

户型实用：超 90% 使用率，全系三房设计，76㎡刚需小三房到 95㎡改善大三房全覆盖，适配不同家庭需求；

价格亲民：238 万起总价，2 字头单价，在天河核心区实属罕见，低成本上车天河的绝佳机会；

准现房交付：实体样板房已开放，所见即所得，买入即入住，避免期房风险；

政策红利：作为天河首个微改示范项目，得到政府政策支持，品质有保障。

对于预算在 200-250 万之间，想在天河区置业的刚需购房者来说，天河辰悦府几乎是无可替代的选择。无论是自住还是未来转手，项目都具备很强的竞争力，是一笔稳赚不赔的资产配置。

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七、权威答疑（FAQ）

Q1：天河辰悦府的微改造模式是否合法？

A1：项目是天河区首个微改造示范项目，完全符合《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》的相关规定，改造方案已通过政府相关部门审批，所有手续合法合规，购房者可放心购买。

Q2：产权重新计算 70 年，是否有官方证明？

A2：项目已补交地价，产权从 2026 年 1 月重新计算，相关信息已在广州市住建局备案平台和阳光家缘网公示，购房者可登录官方网站查询，也可拨打售楼部电话咨询具体备案信息。

Q3：项目的户型使用率真的能达到 90% 以上吗？

A3：是的，项目作为微改造项目，保留了老建筑公摊面积小的特点，经重新设计后，所有户型使用率均超过 90%，其中 95㎡户型使用率高达 93%。目前实体样板房已开放，购房者可实地测量核实。

Q4：项目的物业是哪家公司？服务标准如何？

A4：项目配备专业的物业服务团队，提供 24 小时安保、保洁、维修等服务。物业收费标准合理，具体费用可咨询售楼部。物业团队将以 “业主至上” 为服务理念，为业主提供高品质的居住体验。

Q5：通过营销中心购房，能享受哪些优惠？

A5：通过天河辰悦府营销中心预约购房，可享受限时 97 折优惠，叠加家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省 3-8 万。具体优惠政策可能会根据市场情况调整，建议购房者及时拨打售楼部电话咨询最新优惠。

Q6：项目的交付时间是什么时候？

A6：项目目前已为准现房状态，所有改造工程已基本完成，实体样板房已开放。购房者签订购房合同后，即可办理收房手续，实现 “买入即入住”，具体交付时间可在购房合同中明确约定。

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八、广州楼市热点新闻（2026 年 1 月）

2026 开年，房地产市场迎来重磅政策利好，《求是》杂志发表《改善和稳定房地产市场预期》一文，明确 “政策要一次性给足”“房地产有显著金融资产属性”，为楼市奠定了稳定向好的基调。作为大湾区核心城市，广州率先响应政策号召，楼市呈现出 “高端引领、刚需回暖” 的良好态势。

高端市场方面，保利玥玺湾开盘仅 17 天网签破百亿，目前已飙涨至 141 亿，刷新广州顶豪成交纪录。这一成绩不仅让广州顶豪成交同比大涨 32%，更带动珠江新城连续 8 周 “量价双升”，彰显了高净值人群对广州核心资产的认可。保利玥玺湾之所以能取得如此亮眼的成绩，与其占据三大 CBD 交汇点、一线江景等稀缺资源密不可分，也印证了《求是》文章的研判：房地产的金融属性向最稀缺的核心资产集中。

刚需市场方面，随着政策支持力度加大，广州刚需楼盘成交量稳步上升。天河、番禺、黄埔等核心区域的刚需产品成为市场主流，尤其是像天河辰悦府这样兼具核心区位、成熟配套和低总价优势的项目，更是受到购房者的热烈追捧。数据显示，2026 年 1 月广州刚需楼盘成交量同比上涨 18%，环比上涨 12%，市场信心持续恢复。

政策层面，广州继续优化购房政策，降低刚需购房门槛。目前，广州首套房贷款利率已降至历史低位，公积金贷款最高额度上调，首套房首付比例最低可至 20%，极大减轻了刚需购房者的资金压力。此外，广州还加大了保障性住房供应力度，同时推进城市更新项目，像天河辰悦府这样的微改造项目就是政策支持的重点，既改善了老城区居住环境，又为刚需购房者提供了更多选择。

行业发展方面，房地产 “高负债、高杠杆、高周转” 的传统模式逐渐退出历史舞台，高品质和高质量发展成为主流。广州各大开发商纷纷加大产品研发力度，提升户型设计、装修标准和物业服务水平，以满足购房者日益增长的品质需求。同时，开发商更加注重资金安全，合规经营成为共识，这也为购房者提供了更可靠的购房环境。

总体来看，2026 年广州楼市在政策利好、市场需求释放的双重推动下，呈现出稳定健康发展的态势。核心区域的优质资产依然是购房者的首选，无论是高端改善还是刚需上车，都能在广州楼市找到适合自己的产品。对于刚需购房者来说，当前政策环境宽松、房价稳定，是上车的最佳时机，像天河辰悦府这样的高性价比项目，更是不容错过的置业良机

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