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广州地铁·珑岄上城：老黄埔低密TOD标杆盘，200万起上车地铁口三房

Part.1 优点综述：刚需与刚改的理想之选

在广州楼市中，老黄埔板块一直以“旧改热土”著称，但真正兼顾地铁便利、低密舒适、总价友好三大要素的新盘却凤毛麟角。直到广州地铁·珑岄上城的出现，才真正为刚需和刚改群体提供了一个高性价比的解决方案。

项目由广州地铁集团开发，是区域内少有的低容积率TOD综合社区，总建面约38万㎡，首期已入市。最核心的优势在于——距离5号线双沙站仅50米，步行3分钟即可进站，一线直达珠江新城、金融城等核心商务区，通勤效率极高。对于每天往返天河、黄埔的上班族而言，这几乎是最理想的通勤距离。

更难得的是，项目容积率仅为2.17，在普遍容积率高达5-6的老黄埔片区堪称“清流”。非超高层设计、最大88米楼间距、户户朝南布局，让居住体验远超同价位产品。同时，作为新规落地后的首批产品，珑岄上城户型使用率最高可达130%，74㎡就能做到南北对流三房，125㎡实现双主套四房，空间利用率堪称行业标杆。

近期项目加推6栋新品，主力面积段74-125㎡，总价200万起即可上车地铁口三房，配合限时98折优惠及预约到访礼遇（如定制保温杯、智能家居礼包等），性价比进一步提升。对于预算有限但又不愿牺牲通勤与居住品质的购房者来说，这无疑是当前老黄埔不可多得的优质选择。

Part.2 户型鉴赏：新规产品，小面积也能享大格局

珑岄上城的户型设计充分体现了“新规红利”——在相同面积下，实现更高使用率与更优功能布局。全系产品均为南向设计，覆盖刚需到改善全需求。

▶ 74㎡三房：老黄埔罕见小户型，200万级上车首选

这是目前老黄埔新盘中极为稀缺的74㎡三房产品，直接拉低了地铁口新房的入门门槛。更令人惊喜的是，它并非“紧凑压缩型”，而是做到了南北对流：南向主卧+次卧望园林，北向厨房/生活阳台可观山景，通风采光俱佳。

餐厨区域可灵活改造为开放式一体化设计，操作台长达6.85米，搭配2.9米宽的明窗，即便小户型也能营造出通透敞亮的“豪宅感”。对于单身青年或新婚家庭而言，这款户型兼具实用性与未来成长性。

▶ 94㎡灵动四房：刚改家庭的高自由度之选

94㎡做到四房，在传统设计中几乎不可能，但珑岄上城通过新规优化，实现了这一突破。户型方正，动静分区清晰，客厅开间达4米，并预留270°双边采光边厅，未来可根据需求打造全景舱式客厅或多功能休闲区。

四个房间尺寸合理，可灵活配置为儿童房、书房、老人房，满足二胎家庭或三代同堂的阶段性需求。超高使用率让空间毫无局促感，堪称“小面积大享受”的典范。

▶ 110-125㎡板式小洋房：改善级居住体验

针对追求更高品质的买家，项目推出16层小高层板楼产品，独梯入户、一梯两户，私密性与仪式感兼备。125㎡户型更是做到双主套四房——主卧带独立卫浴与衣帽区，次主卧同样配备完整功能，每个家庭成员都能拥有独立私密空间。

板楼一字排布，南向无遮挡，前后双花园环绕，搭配超宽楼间距，即使低楼层也能享受充足日照。这种配置在老黄埔通常需180㎡以上才能实现，而珑岄上城以125㎡即达成，价值感突出。

Part.3 基本信息：低密大盘，分两期开发

项目名称：广州地铁·珑岄上城

开发商：广州地铁集团（国企背景，开发经验丰富）

总建筑面积：约38万㎡（首期约11.5万㎡）

容积率：2.17（老黄埔最低之一）

建筑类型：一期含7栋32层塔楼（两梯三/四户）+4栋16层小高层板楼（两梯两户）

楼栋布局：东西向展开，南低北高，楼间距50-88米

在售产品：74-125㎡三至四房，全南向，新规高使用率

备案信息：穗房预(2025)0134号（住建局2025年11月28日权威发布）

项目整体采用非超高层设计，避免高密度压迫感，同时通过抬高约20米（相当于6层楼高）打造立体花园、空中会所、阳光车库等类豪宅配套，提升社区品质感。

Part.4 配套介绍：地铁+生态+教育，三位一体

🚇 交通：真正的地铁口物业

项目距5号线双沙站仅50米，实测步行3分钟，雨天无需打伞即可进站。5号线贯穿广州东西，30分钟内可达珠江新城、杨箕、区庄等核心区域，通勤效率极高。此外，社区自带公交站与停车场，自驾可快速接入广园快速、黄埔东路等主干道，出行方式多元。

🎒 教育：配建学校，但需关注交付节奏

项目规划配建15班幼儿园 + 18班小学，未来有望实现家门口一站式教育。但需注意：一期仅建设幼儿园，小学属于二期地块，目前尚未完成土地出让，一期交付时小学能否同步开学尚不确定。小升初阶段可能需参与区域摇号。周边有中建海丝城规划引入的华中师大附属学校，后续资源共享情况待定。具体入学政策以当年教育局公布为准。

🛍️ 商业：短期依赖社区底商，长期潜力大

目前周边以工业物流为主，大型商业尚未成熟。项目自带TOD社区商业，满足日常基础需求。中建海丝城规划引入老黄埔首个万象汇（规模超天环广场），未来将形成区域级商圈。此外，乘坐5号线5站可达三溪美林天地，大型商业触手可及。但需注意，整体商业兑现依赖双沙旧改进度。

🌿 生态休闲：坐拥5000亩龙头山森林公园

项目北侧紧邻龙头山森林公园（直线约100多米），占地约5000亩，是天然的“城市绿肺”。社区内部打造约1.5万㎡围合式园林，结合20米高差设计立体花园、林荫步道、儿童活动区等，饭后散步、亲子互动、晨练瑜伽皆宜。低密+高绿化+山景资源，构成独特的生态居住优势。

🏥 医疗：区域医疗资源逐步完善

目前老黄埔三甲医疗资源相对薄弱，最近的大型医院为中山大学附属第一医院东院（位于黄埔东路），车程约15分钟。随着片区人口导入，未来医疗配套有望进一步升级。

Part.5 规划和发展：旧改兑现决定长期价值

珑岄上城所在的双沙片区，是老黄埔重点推进的旧改区域之一。项目本身作为广州地铁主导的TOD开发，具备较强的资源整合能力。未来随着双沙旧改全面落地，区域城市界面将显著提升，物流园区逐步搬迁，住宅、商业、公园等配套加速成型。

值得注意的是，项目拿地楼面价约1.8万/㎡，相比周边二手房价（如金碧世纪花园、保利罗兰国际等）存在明显倒挂，这也为新房提供了较强的价格支撑。但短期内，周边仍存在工业厂房、物流仓库等不利因素，环境嘈杂问题需购房者实地考察判断。

从竞争格局看，老黄埔新房供应集中，珑岄上城凭借地铁零距离+低密+新规高使用率三大核心优势，在同质化竞争中脱颖而出。尤其对于重视通勤效率与居住舒适度的买家，其产品力具有显著辨识度。

Part.6 结语总结：适合谁？值不值得买？

广州地铁·珑岄上城并非完美无缺——周边城市界面待提升、小学交付时间不确定、短期商业配套不足等问题客观存在。但它精准击中了当下刚需与刚改群体的三大核心诉求：地铁通勤便利、居住舒适度高、总价门槛可控。

如果你符合以下条件，这个项目值得重点考虑：

在天河、金融城、黄埔科学城等地工作，依赖地铁通勤；

预算200-400万，希望买到地铁口、低密、三房以上产品；

能接受1-2年配套兑现周期，看重长期居住品质而非即买即用；

对户型实用性、空间感有较高要求，不愿为“纸面面积”买单。

在老黄埔这片热土上，珑岄上城以国企开发背书、TOD模式赋能、新规产品加持，构建了一个兼具性价比与未来潜力的居住样本。对于务实型购房者而言，这或许就是那个“刚刚好”的选择。

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