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项目2025年12月04日更新

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海珠市二宫断供10年王炸新盘！君曜府地铁学区双buff，82㎡三房太香了

在广州老广心里，海珠市二宫从来都是"宝藏板块"——左手珠江潮声，右手千年中轴，十三行时期就已是富贾扎堆的豪宅发源地。可谁能想到，这片寸土寸金的老城核心，竟然整整10年没有新盘亮相。直到君曜府的出现，才算补上了这块楼市拼图，刚开放样板间就被海珠、越秀的购房者挤爆，到底藏着多少惊喜？

一、老城心脏的底气：中轴+珠江，10年等一个新盘

广州的城市脉络从来绕不开两条线：一条是贯穿南北的千年中轴，一条是见证繁华的珠江水脉，而市二宫刚好踩在这两条线的黄金交点上。从十三行商船云集的古港，到如今江南西、北京路环绕的成熟商圈，这里的烟火气与繁华度，是新城拍马难及的。

克而瑞数据最有说服力：近十年海珠新房套均价从352万飙升到1025万，涨幅高达191%，但市二宫板块因为土地稀缺，整整十年没有新供应，周边二手房比如富基广场、朗晴居，均价都卖到5.4万-6万/㎡，还全是房龄超10年的次新房。

君曜府的到来，直接打破了这种"一房难求"的局面。作为板块唯一在售新盘，它距离珠江直线仅500米，高层推窗就能望见江景；步行10分钟就是海幢寺、大元帅府这些广府文化地标，早上在同福路吃碗艇仔粥，傍晚去滨江路散步吹风，这种老广州的惬意生活，才是主城住区的精髓。

更关键的是，项目已经全面封顶，楼顶上的"封顶大吉"条幅格外醒目，现在买明年就能入住，比起那些画饼的期房，这种准现楼的踏实感，太戳刚需的心了。

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二、双地铁王炸：2站到北京路，3站通琶洲的通勤自由

在广州买房，"地铁上盖"四个字就是硬通货，而君曜府的交通配置，直接拉满到"王炸级别"——楼下80米就是市二宫站，这可是2号线和在建的28号线（佛穗莞城际）的双交汇站，等于手握两条城市大动脉。

先看已经开通的2号线，堪称"商圈专线"：1站到海珠广场，换乘6号线去北京路逛街；2站到公园前，直达省市政府圈；4站到广州南站，出差旅行说走就走。对于在珠江新城、琶洲上班的年轻人来说，坐2号线转3号线或8号线，通勤时间稳稳控制在30分钟内，完全不用体验挤公交的狼狈。

更值得期待的是28号线，这条时速160km/h的市域高速轨道，堪称"广佛莞通勤神器"。根据最新线路规划，它在市二宫设站，通车后3站就能到琶洲CBD，1小时内直达佛山禅城、东莞新塘，不管是跨城上班还是周末出游，都能说走就走。

除了地铁，地面交通也四通八达。江南大道、内环路、滨江路三条主干道环绕，自驾穿过海珠桥就是越秀，走解放桥直达北京路；家门口的市二宫公交站，20多条日夜班线路覆盖全城，就算是深夜加班，也不用担心没车回家。这种"地铁+公交+自驾"的立体交通网，才是老城核心的真正便利。

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三、学区硬核加持：海珠实小旁，教育焦虑直接退散

对于有娃家庭来说，买房先看学区，这是铁律。而君曜府的教育配套，直接戳中了"鸡娃"家长的痛点——根据2024年海珠区招生划片，项目所在的滨江街小港社区，对口的是海珠实验小学富基校区，这可是海珠公立教育的"第一梯队"，教学质量堪比越秀的二线名校。

要知道，为了让孩子读上好学校，很多家长宁愿咬牙买越秀的老破小，房龄三四十年，单价还卖到7-8万/㎡。而君曜府作为全新盘，能享受到同等优质的教育资源，价格却比越秀亲民不少，等于用更低成本给孩子铺好教育路，这也是它吸引大量越秀外溢买家的核心原因之一。

而且海珠实小的小升初派位也很有优势，属于第四组，里面有五中、南武、六中这些老牌名校，还有新增的广东实验中学琶洲学校，教育资源相当丰富。按照海珠区"人户一致"的入学原则，只要买了房落了户，孩子就能稳定入读，完全不用为学位问题焦虑。

除了小学，周边的中学资源也很密集，步行范围内就有广州市第二十六中学，孩子上学不用长途奔波，家长也能省去接送的麻烦，这种"目送式教育"的便利，只有住在学区旁才能体会。

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四、10分钟生活圈：盒马+影院+三甲医院，烟火气拉满

老城区的魅力，就在于"下楼即生活"的便利度，而君曜府的生活配套，简直是为"懒人"量身打造——100米范围内，盒马鲜生、电影院、菜市场一应俱全，500米到同福路骑楼美食街，1公里内覆盖万国广场、江南西、海珠广场等5大商圈，日常购物、吃饭、休闲，根本不用走远。

早上7点，下楼去菜市场买最新鲜的鱼虾，回家给家人做顿早餐；中午不想做饭，步行5分钟到同福路，陈添记鱼皮、宝华面店这些老字号随便选，地道广府味吃不停；周末带娃去新市二宫的游泳馆、网球场运动，或者去电影院看场新片，这种不用开车的生活，幸福感直接拉满。

更重要的是医疗配套，这可是关乎家人健康的"生命线"。君曜府2公里范围内，环绕着红十字会医院、省中医院、广医一院等多家三甲医院，不管是日常体检还是突发情况，都能快速就医，尤其是家里有老人小孩的，这种"五分钟医疗圈"的保障，比什么都重要。

闲暇时，还能去珠江边散步，吹吹江风看看夜景；或者去海幢寺感受历史底蕴，去大元帅府了解革命故事，这种兼具烟火气与文化气息的生活，才是广州人向往的"老广生活"。

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五、户型王炸：82㎡做三房，100%+使用率太懂刚需

作为面向刚需和刚改的新盘，君曜府的户型设计，直接戳中了广州购房者的痛点——在寸土寸金的主城，用小面积做出大空间，建面约82-123㎡的三至四房，使用率竟然超过100%，就算是新规前的地块，也完全不输市面上的新规产品。

先看最抢手的建面约82㎡三房，简直是"刚需神器"。双阳台设计，一个用来洗衣晾晒，一个用来观景喝茶，功能分区明确；客厅采光通透，就算是低层也不会显得昏暗；三个房间刚好满足三口之家的需求，就算有老人过来帮忙带娃也住得下。要知道，在海珠主城，80多㎡能做正规三房的新盘，几乎是凤毛麟角，这款户型一推出就成了爆款，很多年轻夫妻都盯着它。

建面约83㎡四房更让人惊喜，直接实现"小面积多一房"的梦想。六开间朝东南，通风采光效果拉满，每个房间都方正实用；多出的一个房间，可以做成书房、儿童房或者储物间，不管是刚结婚的小夫妻，还是有二胎计划的家庭，都能满足需求。这种"一步到位"的户型，能省去未来换房的麻烦，对于预算有限的购房者来说，性价比直接拉满。

如果你是改善型需求，建面约123㎡四房绝对值得一看。全盘仅23套的稀缺货量，注定是"手慢无"。客餐厨阳台贯通一体，3.8米宽厅带来开阔视野，朋友聚会也有面子；主卧套房设计，卫生间还巧妙连通阳台，打造专属的"私人空间"；全屋智能化交标，携手美的控股睿住智能打造AI美好家，智能面板控制家电，做饭有专业煲汤炉，收纳有天使拉篮，细节满满都是贴心。

更难得的是精装交付标准，全屋空调、厨房四件套（抽油烟机、燃气灶、洗碗机、净水器）全都赠送，电梯大堂还用了拼花岩板装修，这种堪比豪宅的细节打磨，在刚需盘里真的少见。现在实景样板间已经开放，房子长什么样、采光好不好、空间够不够用，都能实地看到，买得更放心。

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六、总结：主城刚需的最优解，错过再等10年

在广州主城买房，从来都是"地段为王"，而君曜府的核心优势，就是把"地段、地铁、学区、配套"这四大硬通货全部攥在手里：市二宫板块的老城核心地位，双地铁交汇的通勤自由，海珠实小的优质学区，10分钟生活圈的便利配套，再加上高使用率的户型和准现楼的保障，每一个亮点都戳中了购房者的需求。

对比周边5.4万-6万/㎡的二手房，君曜府作为全新盘，不仅在房龄、品质上有绝对优势，价格也更具吸引力；和板块内的竞品相比，它的配套更成熟，交付时间更早，对于急需落户入学、追求生活便利的刚需和刚改家庭来说，简直是"最优解"。

要知道，市二宫板块已经10年没有新盘，下一个新盘不知道要等多久。现在君曜府货量有限，尤其是83㎡四房和123㎡四房这种稀缺户型，真的是"手慢无"。如果你是海珠本地刚需、越秀外溢买家，或者是追求主城生活的年轻人，千万别错过这个机会，赶紧去样板间实地看看，毕竟好房子从来都是靠"抢"的。

权威答疑（FAQ）

Q1：君曜府的入学政策是怎样的？需要满足什么条件？

A：根据2024年招生划片，项目对口海珠实验小学富基校区（具体以当年教育局公布为准）。入学需满足"人户一致"原则，即孩子及父母户籍与房产地址一致，且房产为完全产权，近6年未安排过学位（同父母子女除外）。

Q2：项目什么时候交付？现在买什么时候能入住？

A：项目已全面封顶，处于内部装潢阶段，预计2026年10月交付，现在购买明年即可入住，属于准现楼，风险低、所见即所得。

Q3：28号线什么时候开通？现在买能赶上吗？

A：28号线（佛穗莞城际）广佛段已进入实质性建设阶段，总工期约5年半，预计2028年前后开通。现在购买君曜府，入住后不久就能享受到这条跨城快线的便利，房产也有更大的增值空间。

Q4：户型使用率真的能超过100%吗？具体怎么实现的？

A：是的，项目虽然是新规前地块，但通过优化空间设计，比如双阳台、飘窗全赠送等方式，实现了100%以上的使用率，实际居住空间比同面积段其他项目更大。

广州楼市热点新闻

1. 主城供地回暖，海珠成房企争夺焦点：2025年广州首宗宅地花落海珠新侨地块，被越秀以8.79亿元拿下，楼面价约3.2万元/㎡，预示着海珠主城房价仍有坚实支撑，核心区新盘价值愈发凸显。

2. 刚需置业窗口期来临，核心区小户型走俏：五一期间广州楼市折扣力度加大，5万+单价的主城刚需盘成热销主力。君曜府82-83㎡小户型因低总价、高配套，开盘去化率超70%，成为海珠刚需首选。

3. 地铁28号线进展加速，沿线楼盘价值攀升：佛穗莞城际全线17座车站规划敲定，市二宫站作为重要换乘节点，周边新盘关注度暴涨。业内预测，随着地铁开通，沿线房产增值空间将进一步释放。

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