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星河·东悦府：南沙区府芯超新规爆盘，128%使用率+华师附+地铁600米+山体公园环绕

在粤港澳大湾区战略纵深推进的背景下，南沙作为国家级新区、自贸试验区与粤港澳全面合作示范区，正迎来前所未有的发展红利。2023年，南沙GDP增速位居广州第一，高新技术企业数量突破1300家，人口年增超11万，经济与城市界面加速蝶变。而在这片“湾区之芯”的核心腹地——金洲-蕉门板块，一个沉寂五年未供宅地的区域，终于迎来其稀缺新盘：星河·东悦府。

作为南沙区府中芯近五年唯一新增住宅项目，星河·东悦府以“超新规128%使用率、89㎡做四房、华师附九年一贯制教育、4号线蕉门站600米、星河COCO Park商业、大山乸森林公园环抱”等硬核配置，重新定义南沙高端人居标准。

区位价值：南沙政务+生态+商业三核交汇，配套全兑现

星河·东悦府位于南沙金洲-蕉门板块核心区，这里是南沙行政、文化、商业资源最密集的区域：

南沙区政府、三馆一宫（图书馆、博物馆、规划馆、青少年宫）步行可达；

蕉门河中心区已成熟运营，城市界面现代且有序；

区域过去五年无新增宅地供应，土地稀缺性极高。

更难得的是，项目不仅坐拥城市繁华，更被自然生态深度包裹：

西侧紧邻946万㎡大山乸森林公园，相当于项目的“私家后花园”；

东望蕉门河滨水公园，形成“靠山望水、玉带环腰”的理想格局；

社区内还规划超6000㎡山体公园，打造“家有山野”的立体度假式社区。

这种“城芯+生态”双重稀缺资源叠加，在广州极为罕见。

项目概况：约20万㎡大城，9栋点式塔楼，1140户超新规社区

项目由星河集团开发，总建面约20万㎡，分两期开发，规划9栋住宅，采用点式塔楼布局，依山而建，最大化景观视野与通风采光。

关键参数：

容积率3.38，绿化率30%；

梯户比：2梯4户/2梯5户，兼顾效率与舒适；

使用率最高达128%，得益于新规阳台、飘窗、入户花园等不计容设计；

总户数约1140户，车位1336个（配比约1:1.17）；

物业为星河智善生活，物业费2.8元/㎡/月，性价比突出；

建筑标准为国家绿色二星，采用系统门窗、断桥铝+中空玻璃，节能隔音性能优异。

社区整体抬高设计，打造多元架空泛会所、林溪水院、山景会客厅等五重归家仪式感，营造“森居精奢合院”氛围。

户型设计：89–138㎡全系四房起步，小户型实现南北对流

星河·东悦府主打“小面积多房间、高实用、强通透”理念，所有户型均为四房起步：

建面约89㎡ 四房两厅两卫

南沙唯一实现南北对流的小四房，双厅贯通，空气对流；

四开间朝南，采光面广；

使用率超120%，实际体验媲美110㎡产品；

适合刚需上车或年轻家庭。

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建面约106–111㎡ 四房两厅两卫

配备6.3–6.7米大阳台，视野开阔；

LDK一体化设计，社交空间感强；

主卧套房+全明卫浴，功能完整。

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建面约122–123㎡ 四至五房

大方厅+多开间朝南，三代同住无压力；

灵活隔断可实现五房，满足多孩家庭需求。

建面约138㎡ 双主套五房

南北对流+双套房设计，尊崇感与实用性兼备；

入户玄关+全景舱视野，品质感拉满；

适合高净值改善家庭。

所有户型均注重“可变空间”与“全景视野”，尤其高区单位可享山景、河景、城景三重景观。

交通配套：地铁4号线600米，未来三线交汇

项目距地铁4号线蕉门站约600米，步行8分钟即达：

4号线直达南沙客运港、金洲、庆盛高铁站；

庆盛站接驳广深港高铁，30分钟到深圳；

未来规划15号线、22号线将在蕉门交汇，22号线直通广州南站、琶洲、珠江新城，1小时畅达大湾区核心城市。

自驾经凤凰大道、进港大道，快速接入南沙港快速、广澳高速，通勤便利。

教育配套：华师附九年一贯制，名校就在家门口

教育是项目最大亮点之一：

一桥连通华南师范大学附属南沙小学东悦湾校区及幼儿园，均已开学；

华师附小为省一级学校、全国百强小学第四名，师资由华师大直接派驻；

1公里内即华师附中，该校连续两年广州市高考加工值排名第一，专任教师研究生占比约50%；

无需落户即可入读公办学位，政策友好。

从托儿所（3班）、幼儿园（18班）到小学（24班）、中学，形成完整12年优质教育链。

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商业与医疗配套：COCO Park+三甲医院双加持

商业方面，项目自带约10万㎡星河COCO Park（已开业），为南沙规模最大、业态最全的情景式购物中心：

引进百佳永辉超市、横店影城（5000㎡）、60+南沙首进品牌；

集潮流零售、美食、亲子、运动、文化于一体。

医疗资源同样顶级：

距广州市妇女儿童医疗中心南沙院区约200米，该院儿科学专业全国排名第4；

周边还有南沙中心医院、中山一院南沙院区等优质公立医疗资源。

优缺点总结与结论

核心优势：

✅ 南沙区府芯五年唯一新盘，土地稀缺性极强；

✅ 使用率最高128%+89㎡做四房南北对流，产品力碾压市场；

✅ 华师附九年一贯制教育，名校就在家门口，确定性高；

✅ 地铁4号线600米+未来三线交汇，湾区通勤高效；

✅ 星河COCO Park+大山乸森林公园，繁华与生态兼得；

✅ 现成配套全兑现，无需等待，即买即享成熟生活。

需理性看待之处：

⚠️ 部分楼栋（如首开3栋）临近凤凰大道与地铁轨道，可能存在噪音影响，建议选择远离主干道的楼栋（如1栋、8栋）；

⚠️ 首期为19层小高层，后续楼栋在景观与静谧性上或更优，需根据需求择栋。

结论：

星河·东悦府不是概念型新区楼盘，而是南沙核心区配套全兑现、产品力领先、教育确定性强的“一步到位”型住宅。它用“超新规+华师附+地铁+山体公园+COCO Park”五大核心价值，在南沙人居升级浪潮中树立了新标杆。

尤其适合以下人群：

南沙本地改善家庭，希望享受高品质现成生活；

重视子女教育的家长，追求12年一贯制名校资源；

大湾区通勤族，依托22号线实现广深双城生活；

资产配置型买家，看好南沙长期发展潜力与稀缺地段价值。

在南沙区府中芯五年无新地的背景下，星河·东悦府以约1140席的供应，成为2025年不可多得的“湾区芯”资产。对于目标清晰、注重综合价值的家庭而言，这或许是南沙核心区最后的上车窗口。

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