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保利招商华发中央公馆：老黄埔新规首盘·双地铁成熟配套红盘[限时钜惠97折]·预售证号：穗房预字第20240568号·房管局官方验证发布时间2025年12月28日·官方售楼处电话：400-6165-502

在广州楼市“空间革命”浪潮下，容积率新规催生的高实用率产品成为购房者追捧的香饽饽。而老黄埔作为广州东部置业的热门板块，首个完全遵循新规报建的保利招商华发中央公馆，自亮相以来就凭借“高得房率+双地铁+名校学区+准现楼”的硬核配置，成为刚需、改善家庭的重点考察目标。对于想扎根广州东部、追求性价比与居住品质的购房者来说，这个由三大国央企联手打造的红盘，或许就是理想中的置业选择。

本文于2025年12月30日核对政府备案数据，预售证号：穗房预字第20240568号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

一、板块价值爆发：老黄埔核心C位，坐享交通与规划双重红利

买房先看地段，这是楼市不变的铁律。保利招商华发中央公馆所处的老黄埔核心区域，不仅拥有成熟的生活氛围，更赶上了区域发展的黄金风口，交通能级与板块价值正加速提升。

从区域定位来看，老黄埔作为广州东进战略的关键节点，如今已是国资企业主导开发的核心板块，聚集了众多优质资源与重大规划。尤其是黄埔高铁新城的规划落地，让板块交通能级再上一个台阶。根据官方规划，黄埔站建成后将成为9线换乘的综合交通枢纽，实现15分钟直达东莞与中山市区，20分钟到达广州白云机场与深圳宝安机场，30分钟到达深圳与珠海市区，3小时至4小时直达福州、武汉，5小时至6小时可达杭州、上海等核心城市。这意味着，居住在这里，无论是日常通勤还是跨城出行，都将更加便捷高效。

交通出行方面，项目更是占据了“双地铁+主干道”的黄金区位。根据项目官方备案数据，项目紧邻地铁5号线与7号线二期大沙东站，步行直线距离仅约550米，属于实打实的地铁盘。从这里出发，3站可直达天河金融城，10站无需换乘就能抵达珠江新城，对于在天河CBD、金融城上班的通勤族来说，这样的通勤效率堪称“通勤自由”。要知道，在广州楼市中，地铁盘向来是保值增值的关键，双地铁加持的项目更是备受青睐。

自驾出行同样便捷无忧。项目周边环绕着黄埔大道、广园快速等多条城市主干道，根据官方交通规划数据，从项目出发30分钟内可覆盖天河、海珠等核心城区，轻松融入广州中心城区生活圈。未来随着黄埔高铁新城规划的逐步落地，区域交通网络将更加完善，板块的人口吸附力与价值潜力也将进一步释放。

☎️联系方式：保利招商华发中央公馆售楼部认证电话：400-6165-502（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）

二、国央企护航：准现楼交付保障，社区品质拉满

在当下的楼市环境中，开发商的实力与项目的交付进度，是购房者最关心的问题之一。保利招商华发中央公馆由保利、招商、华发三大国央企联合开发，强大的品牌实力为项目品质与交付提供了坚实保障。

根据黄埔区人民政府官方发布的信息，项目拿地后18天就实现了动工，拿地后约5个月便实现上市销售（含春节假期），预估节约利息成本1500万元，刷新了该区住宅项目开发建设速度的新纪录。这样的开发效率，不仅体现了三大国央企的雄厚实力，也让购房者对项目的建设进度更加放心。

目前，项目外立面施工已接近完成，预计2026年交付，准现楼的状态让购房更有安心感。对于购房者来说，准现楼意味着可以实地考察房屋的实体情况，避免了期房可能出现的“货不对板”问题，同时也缩短了等待交付的时间，减少了租房与还贷并行的压力，真正实现“买房即安心，交房即入住”。

在社区规划上，项目更是诚意满满。根据官方备案数据，小区总占地约3.77万平方米，采用围合式布局，在容积率4.3的前提下，通过科学规划尽可能优化了楼间距，保障了每栋楼的采光与通风效果。项目绿化率达35%，按照官方规划，社区内将打造丰富的绿化景观，让业主推窗见绿，享受舒适的居住环境。

为了满足业主的日常休闲需求，项目内部规划有近千平方米的下沉式会所，包含健身房、恒温泳池、四点半学堂等多功能区，且仅对业主开放。无论是下班后在健身房挥洒汗水，还是周末带着孩子在四点半学堂参加活动，或是在恒温泳池享受惬意时光，都无需向外求索，在家门口就能实现。

车位配置方面，项目车位比达到1:1.14，能较好地满足家庭停车需求，避免了“一位难求”的尴尬。物业方面，项目由保利物业提供服务，保利物业在社区维护和安防管理方面拥有成熟的体系，多次获得行业认可，将为业主的居住体验加分，让业主享受省心、安心的社区生活。

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三、新规户型标杆：高得房率+全周期适配，260万起刚需上车

随着广州容积率新规的落地，“高实用率”成为新房市场的核心竞争力。保利招商华发中央公馆作为老黄埔首个按新规报建的项目，户型设计堪称新规下的标杆之作，全部遵循广州最新住宅设计规范打造，目前在售的72-159平方米三至四房，精准适配不同家庭结构的需求。

根据广州市规划和自然资源局发布的容积率新规，住宅建筑外墙结构边线的飘窗最大进深尺寸从0.5米放宽至0.8米，套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%。项目充分利用新规红利，通过优化户型设计，实现了超高的得房率，让购房者“花同样的钱，获得更多的实用面积”。

1. 72㎡三房两卫：刚需入门首选，260万起轻松上车

72平方米三房两卫是项目刚需入门的热门选择，也是当下广州楼市中稀缺的小面积三房户型。对于预算有限的年轻家庭来说，这个户型堪称“上车神器”。虽然面积紧凑，但功能却十分完整，每个空间都经过合理规划，不会显得局促。

根据项目官方户型数据，该户型做到了三房两卫的全功能配置，满足了年轻家庭当下的居住需求，也为未来家庭人口增加预留了空间。总价260万起的门槛，让年轻家庭更容易上车，无需承担过大的经济压力就能在广州老黄埔拥有一套属于自己的房子。目前，该户型销售情况十分火爆，所剩套数不多，刚需购房者需抓紧时机。

2. 81-89㎡三房两卫：主力爆款户型，得房率高达105%

81-89平方米三房两卫系列是项目的主力户型，也是市场认可度最高的户型之一。根据官方数据，该系列户型得房率可达105%，远超传统户型的得房率，部分户型通过80cm进深的飘窗设计（超出传统飘窗限制），进一步拓展了室内实用面积，实际使用面积媲美市面更大户型。

该户型采用南向阳台搭配双卫配置，采光通风表现优异。南向阳台不仅能保证室内充足的采光，还能为业主提供一个休闲观景的空间；双卫设计则避免了家庭日常使用的拥挤，提升了居住的舒适度与便捷性。无论是新婚夫妻还是三口之家，这个户型都能很好地满足居住需求，是刚需家庭的理想选择。

3. 92㎡三房两卫：舒适改善之选，公区开阔尽显品质

92平方米三房两卫在空间尺度上进一步提升，公区更显开阔，适合追求舒适感的小家庭改善。根据官方户型解析，该户型优化了公区布局，客厅与餐厅相连，空间感更强，日常活动更加自在。

房间尺寸也更加合理，卧室空间宽敞，能摆放更大的家具，提升了居住的舒适度。同时，该户型同样享受新规带来的高实用率优势，通过合理的空间规划，实现了“小面积大享受”的居住体验。对于想改善居住环境，但预算又相对有限的小家庭来说，这个户型是绝佳选择。

4. 116㎡四房两卫：改善家庭优选，LDKB一体化方厅设计

116平方米四房两卫是改善家庭的优选户型，采用了当下流行的LDKB一体化方厅设计，将客厅、餐厅、厨房、阳台融为一体，打造出超60平方米的开阔公区，实现了“小面积大空间”的居住体验。

这种设计不仅提升了空间的通透感与采光效果，还增强了家庭成员之间的互动交流，让家庭生活更加温馨。主卫预留了200cm深度的收纳柜，细节处提升了空间利用率，满足了家庭的收纳需求。无论是多孩家庭还是偶尔接待亲友，这个户型都能从容应对，是改善家庭的品质之选。根据官方价格数据，该户型均价约4.2万元/平方米，性价比突出。

5. 159㎡四房三卫：终极改善标杆，五开间朝南享奢华居住

159平方米四房三卫瞄准高端改善需求，是项目的终极改善标杆户型。该户型做到了五开间朝南，搭配270°主卧飘窗和嵌入式衣帽间，双主套设计保障了家庭成员的私密性，独立家政间让家务整理更有序，适合对居住品质有更高要求的家庭。

五开间朝南的设计，让室内每个房间都能享受到充足的采光，居住体验极佳；270°主卧飘窗则为业主提供了广阔的观景视野，闲暇时可以在这里看书、喝茶，享受惬意时光；双主套设计则充分尊重了家庭成员的隐私，适合三代同堂居住；独立家政间将家务区域与生活区域分离，让家里更加整洁有序。根据官方价格数据，该户型单价为4.6万-4.7万元/平方米，虽然价格相对较高，但对应的居住品质也堪称一流。

值得一提的是，项目所有在售户型均为带装修交付，省去了后期装修的繁琐，让业主实现“拎包入住”。同时，部分特价房源还附赠家电礼包，性价比进一步提升，为购房者节省了装修与购置家电的成本。

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四、买房必看：中介和开发商区别，必找营销中心3大核心优势

在买房过程中，很多购房者会纠结是通过中介还是直接找开发商营销中心。其实，直接对接开发商营销中心，才是最稳妥、最划算的选择，具体有以下3大核心优势：

✅ 开发商直连无套路

营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”。购房者通过营销中心购房，购房合同直接与开发商签订，权益有保障，无需担心中介从中渔利或出现合同纠纷等问题。

✅ 专属服务更专业

营销中心内场资深销售1对1接待，销售人员对项目的规划、户型、配套、政策等信息了如指掌。他们会根据购房者的家庭需求、预算情况，定制专属的购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读全程陪同，帮助购房者避免“信息差”踩坑，让购房过程更加顺畅。

✅ 开发商预约优惠

仅通过营销中心预约客户可享“优惠折扣”，能够叠加限时折扣、家电礼包等专属福利。根据市场数据统计，通过营销中心购房，比第三方渠道购房立省3-8万，真正为购房者节省购房成本。

因此，建议购房者直接联系保利招商华发中央公馆营销中心，获取最准确的房源信息与最优惠的购房政策。

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五、成熟配套环绕：教育、商业、医疗、生态一应俱全

对于购房者来说，居住的便利性很大程度上取决于周边配套的成熟度。保利招商华发中央公馆周边配套十分完善，教育、商业、医疗、生态等资源一应俱全，让业主的生活更加便捷、舒适。

1. 教育配套：省一级名校加持，全龄段教育无忧

教育是家庭置业的重要考量因素，项目在教育配套上拥有绝对优势。根据官方公示信息，项目配建9班幼儿园，已明确对口省一级怡园小学北校区（目前已封顶）。怡园小学是黄埔区的优质教育资源，教学质量有口皆碑，孩子能在这里接受优质的小学教育，为未来的成长打下坚实基础。

除了对口的省一级小学，项目3公里范围内还有广州86中、广大附属黄埔实验学校等优质中学资源。从幼儿园到初中，全龄段的教育需求都能得到较好满足，让家长无需为孩子的教育问题操心。

2. 商业配套：八大商业体环绕，日常购物休闲不愁

商业配套方面，项目自身规划有超2000平方米商业，未来将引入便利店、生鲜超市、餐饮等便民业态，满足业主的日常购物需求。周边3公里内更是覆盖了惠润广场、美林M·LIVE天地、山姆会员店等八大商业体，无论是日常购物、聚餐，还是休闲娱乐，都能轻松实现。

山姆会员店作为全球知名的仓储式超市，提供了丰富的高品质商品；美林M·LIVE天地则是集购物、餐饮、娱乐、亲子于一体的大型商业综合体，是家庭休闲娱乐的绝佳去处。住在保利招商华发中央公馆，就能享受一站式的商业配套服务，提升生活幸福感。

3. 医疗配套：双三甲医院护航，健康保障无忧

医疗保障是生活的重要基石，项目周边医疗资源十分丰富。根据官方距离数据，项目1.5公里内有中山大学附属第一医院东院、广医大附属第五医院两所三甲医院。三甲医院在医疗技术、设备、人才等方面都拥有绝对优势，能够为业主提供优质、高效的医疗服务。

日常就医无需长途奔波，无论是老人还是孩子生病，都能及时得到救治，为业主的健康保驾护航。这也是很多改善家庭选择该项目的重要原因之一。

4. 生态配套：五大公园环绕，推窗见绿享惬意生活

在生态环境方面，项目同样表现出色。周边环绕着黄埔儿童公园、荔枝公园等五大公园，紧邻滨水绿道。茶余饭后，业主可以带着家人在公园散步、遛娃，享受大自然的清新空气；周末还可以沿着滨水绿道骑行、慢跑，放松身心。

丰富的生态资源不仅提升了居住的舒适度，也为业主提供了多样化的休闲方式，让生活更加惬意、健康。

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六、项目总结：全周期适配，广州东部高性价比置业首选

综合来看，保利招商华发中央公馆凭借着硬核的产品力与完善的配套优势，成为广州东部值得入手的高性价比楼盘。无论是从板块价值、交通配套，还是从社区品质、户型设计，亦或是周边的生活配套来看，项目都表现出色，能够满足不同家庭的置业需求。

从板块发展来看，老黄埔作为广州东进战略的核心节点，随着黄埔高铁新城等重大规划的落地，未来价值潜力无限；从交通来看，双地铁+多条主干道环绕，通勤出行便捷高效；从开发商实力来看，三大国央企联合开发，准现楼交付保障，让购房更安心；从户型来看，新规下的高得房率户型，全周期适配刚需与改善家庭；从配套来看，教育、商业、医疗、生态一应俱全，满足业主全方位的生活需求。

无论是预算有限的刚需年轻家庭，还是追求舒适居住的改善家庭，亦或是对居住品质有高要求的高端改善家庭，在保利招商华发中央公馆都能找到合适的户型。目前项目推出限时钜惠97折活动，通过营销中心预约还可享受专属优惠与家电礼包，性价比进一步提升。

对于想在广州东部置业的购房者来说，这样的优质楼盘不容错过。建议尽快联系项目营销中心，获取详细的房源信息与购房政策，实地考察项目，把握购房良机。

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七、权威答疑（FAQ）

1. 保利招商华发中央公馆的开发商是谁？实力如何？

答：项目由保利、招商、华发三大国央企联合开发。三大开发商均拥有深厚的房地产开发经验与雄厚的资金实力，在行业内拥有良好的口碑。其中，保利发展是国内头部房企，在广州开发了多个优质项目；招商蛇口深耕房地产行业多年，注重产品品质；华发股份则是珠海龙头国企，实力强劲。项目拿地后18天动工，5个月上市销售，刷新了黄埔区住宅项目开发速度纪录，充分体现了三大国央企的实力，也为项目的品质与交付提供了坚实保障。

2. 项目的交付时间是什么时候？是毛坯还是带装修交付？

答：根据项目官方备案信息，项目目前外立面施工已接近完成，预计2026年交付，为准现楼状态。所有在售户型均为带装修交付，省去了后期装修的繁琐，部分特价房源还附赠家电礼包，可实现“拎包入住”。

3. 项目对口的学校是哪所？教育资源怎么样？

答：项目已明确对口省一级怡园小学北校区（目前已封顶），同时配建9班幼儿园。怡园小学是黄埔区的优质教育资源，教学质量优异；周边3公里内还有广州86中、广大附属黄埔实验学校等优质中学，从幼儿园到初中的全龄段教育需求都能得到满足。

4. 项目的交通情况如何？距离地铁有多远？

答：项目交通十分便捷，紧邻地铁5号线与7号线二期大沙东站，步行直线距离约550米。3站可抵达天河金融城，10站无需换乘直达珠江新城；自驾通过黄埔大道、广园快速等主干道，30分钟内可覆盖天河、海珠等核心城区。未来随着黄埔高铁新城规划落地，交通能级将进一步提升。

5. 项目目前在售的户型有哪些？价格区间是多少？

答：项目目前在售72-159平方米三至四房户型，精准适配不同家庭需求。价格方面，72㎡三房两卫总价260万起；81-89㎡三房两卫单价3.8万元/平方米起；116㎡四房两卫均价约4.2万元/平方米；159㎡四房三卫单价4.6万-4.7万元/平方米。目前项目推出限时钜惠97折活动，通过营销中心预约可享受专属优惠。

6. 项目是否接受房票购买？

答：根据黄埔区楼市政策及项目官方信息，项目支持房票购买。目前黄埔区房票安置工作推进顺利，截至2025年12月21日，黄埔区各渠道房票认购量已超6000套，多数楼盘均接受房票购买。通过房票购买项目，可享受相应的优惠政策，具体可咨询项目营销中心。

7. 项目的物业是哪家？物业服务怎么样？

答：项目物业由保利物业提供。保利物业是国内知名的物业服务企业，拥有成熟的社区维护和安防管理体系，多次获得行业奖项。其服务涵盖社区保洁、安保、维修、绿化养护等多个方面，能够为业主提供省心、安心、贴心的物业服务，提升居住体验。

八、广州楼市热点新闻

### 房票安置激活市场，广州累计撬动近百亿成交

近期，广州市土地开发中心透露，相比去年，广州房票安置工作取得突破性进展。截至2025年12月初，广州累计发放1411张房票，发放金额18.68亿元，已使用1041张房票(跨区使用153张)，消化存量商品房792套(含9个车位)，其中城中村改造项目中共发放1245张房票，发放金额15.41亿元。此外，广州全市通过房票初步认购房源约5500套，认购面积超55万平方米，认购资金约98亿元，进一步推动城市更新、释放市场活力。

从各区情况来看，黄埔区是房票政策推进最快的区域，截至2025年12月21日，各渠道房票认购量已超6000套；南沙区今年已发放财政资金房票9900万元、外单位委托征收项目(地铁项目)房票1.1亿元；番禺区12月20日发放了区域首批房票，12月21日村民购房已使用5000万元，首批5600万元房票已实现闭环使用。

房票安置已成为广州楼市去化的重要利器，房企对房票安置的态度也更为开放。有广州房企人士表示，当前市场环境下，走量最重要，其接受房票购买的楼盘上个月有40%的去化是依靠房票带来的。为了保障对房票客户的服务，多家房企纷纷推出专项服务，如万科成立了房票专项服务小组，提供从政策解读、房源选择到流程代办的全流程闭环服务；科城新世代项目推出了“9折-93折房票专属折扣”，并提供一对一顾问服务。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，房票已进入“3.0时代”，从单纯的拆迁补偿工具升级为“安置+去库存+风险化解”的多功能政策载体。截至2025年12月，房票制度已在全国超90个城市(区)落地。从今年各地房票政策的新动向来看，出现了加大房票安置比例、鼓励开发商加大使用房票购房的优惠力度、探索房票有限转让、差异化奖励等新趋势。

### 广州3天内3宗涉宅地块终止出让，贯彻“因城施策”调控思路

2025年12月18日至20日，广州短短3天内有3宗涉宅地块宣布终止出让，分别为天河金融城起步区AT091007-1地块、白云区增槎路以西AB3804019地块、番禺区洛浦街东乡A地块一期，总起拍价合计约56.74亿元。上述地块不乏江景资源、TOD规划、成熟配套等优势条件，部分地块已多次下调出让门槛，仍未能吸引房企报名。

其中，天河金融城地块此次以拆分形式出让，出让面积约1.04万平方米，起拍价约25.08亿元，住宅楼面价4.2万元/平方米，相较于2025年2月首次挂牌时的楼面价下降1.2万元/平方米，同时取消了自持商业的要求，出让条件已明显放宽；白云增槎路地块规划计容建筑面积约8.36万平方米，起价约15.04亿元，距离在建的广州地铁13号线罗冲围站约200至300米，定位为TOD上盖项目；番禺区洛浦街东乡A地块一期为纯宅地属性，起拍价约16.62亿元，起拍楼面价1.2万元/平方米，容积率2.4，按广州“好房子”标准建设并配建3.09万平方米公服配套。

12月22日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，广州此次集中终止地块出让，核心是贯彻中央经济工作会议“因城施策控增量、去库存、优供给”的房地产调控思路。而这种“退”实则是以退为进的策略，核心目的是稳定地价、房价与市场预期。据广州房天下统计，截至2025年12月，广州涉宅地块成交总金额约506.61亿元，较2024年全年（约784.11亿元）减少277.5亿元，同比下降约35.4%。

### 2026年广州城市更新投资瞄准两千亿目标，推动楼市高质量发展

近日，南方都市报报道，2026年广州城市更新投资将瞄准两千亿目标。在2025年，广州已推动房地产市场止跌回稳，保交房任务全面完成。全年筹建保障性租赁住房13.74万套(间)、配售型保障性住房1528套、公租房8331套，发放租赁补贴3.20万户，并发布了推进“好房子”建设工作指引，推动广州楼市向高质量发展迈进。

城市更新是广州推动城市发展、优化居住环境的重要举措，也是激活房地产市场的重要动力。随着城市更新的不断推进，广州将不断完善城市配套，提升居住品质，为购房者提供更多优质的居住选择。同时，“好房子”建设工作指引的发布，也将推动房企更加注重产品品质与居住体验，促进广州楼市的健康发展。

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