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保利天奕二期：琶洲CBD藏品级大宅，93X万起抢占3地铁教育红盘

归心琶洲：让每一次归家都成为治愈之旅

清晨7点，社区的安保人员已完成第2轮巡逻，智能门禁系统精准识别业主身份，微笑着道一声“早安”；8点，保洁阿姨正用软布细细擦拭单元门的金属饰条，阳光洒在上面，折射出温润的光泽；下午3点，维修师傅带着工具包上门，15分钟就解决了业主家的水管问题，临走时还不忘帮忙把垃圾带下楼。

傍晚6点，从珠江新城下班归来，36分钟直达白云机场的城际快线让跨城通勤也从容，900米步行距离就从琶洲地铁站走进社区。穿过归家私家桥，脚下的叠水景观潺潺作响；沿着迎宾礼道前行，绿植与灯光交织成静谧的甬道；走进超尺度落客厅，艺术陈设与休憩座椅消解了所有疲惫——这就是保利天奕二期的日常，用“新精致2.0”的品质感，将安全感与温度感藏进生活的每一个细节。

周末的社区更是热闹又温馨：林间会客厅里，几位业主正伴着茶香谈天说地；四季会所的恒温泳池中，孩子们在教练的指导下欢快游弋；主题花园里，老人带着孩子追逐蝴蝶，青年在健身步道上挥洒汗水。保利物业精心组织的亲子手工活动刚结束，下周的邻里聚餐又在筹备中，这种“温馨和谐”的社区氛围，正是品质生活的底色。

市场早已用数据给出答案：克而瑞2025年三季度数据显示，保利天奕在琶洲CBD豪宅成交榜中稳居前列，二期虽暂处热度调整期，但限时93X万起的价格优势，叠加120%使用率的稀缺板楼产品，迅速成为改善客群的重点关注对象。3地铁交汇、广州五中教育加持、127-170㎡全南向四房，这个琶洲南近5年唯一新盘，正在书写CBD品质人居的新答案。

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全能配套矩阵：CBD里的繁华与安心

三地铁交汇：36分钟通达全城的通勤自由

在琶洲CBD，高效的交通是品质生活的基石。保利天奕二期占据板块核心交通枢纽，以“3地铁+城际线+主干道”的立体交通网络，让“半小时主城生活圈”成为现实，无论是跨城通勤还是日常出行，都游刃有余。

项目步行900米左右可达地铁8号线与11号线交汇的琶洲站，这两条线路堪称“CBD黄金动脉”。8号线向西3站直达客村，换乘3号线可快速抵达天河；11号线作为广州“环线之王”，未来可换乘14条地铁线，串联起白云、荔湾、天河等各大城区，真正实现“通达全城”。距离11号线与12号线交汇的赤沙站也仅约800米，多线选择让通勤路线更加灵活。

已开通的广州东环城际线琶洲站，为跨城出行提供了极大便利。目前番禺直达白云机场北站的快线全程仅需36分钟，1小时17分钟可达更远区域，商务出差、假日出行无需辗转，轻松开启高效旅程。

自驾出行同样畅达无忧。官方投资9亿打造的横一路、会展东路等道路正在推进，预计2026年12月底完成建设，建成后从项目出发可直达广交会展馆，快速衔接新港东路、阅江路等主干道，15分钟直达珠江新城，20分钟抵达金融城。在正式道路建成前，临时桥梁已投入使用，方便业主日常通行。1公里范围内还有多条公交线路，为老人、孩子的短途出行提供更多选择。

随着琶洲南区交通配套的逐步完善，这里作为“CBD交通枢纽”的优势将更加凸显，居住于此，不仅能享受当下的便捷，更能抢占未来的交通红利。

全龄教育：广州五中加持的书香成长路

对于家庭而言，教育资源的确定性是品质生活的重要保障。保利天奕二期将“住学一体”理念深度落地，从幼儿园到国际学校的全龄教育矩阵，尤其是广州五中教育集团的强势入驻，让孩子的成长之路全程无忧。

项目约500米处规划有36班九年制学校，已官宣由广州市第五中学领办，这无疑是项目教育配套的“王牌”。作为广东首批国家级示范高中、省一级学校，广州五中的师资水平被誉为“海珠区属之最”，2024年高考重本率高达91.6%，逼近执信、二中等名校；中考录取最低分数线705分，连续三年高出一梯度线，实力毋庸置疑。更值得关注的是，五中高中招生时“偏爱”集团内部学生，2024年自主招生入围学生51%来自集团内部，进了五中初中部，相当于半只脚跨进名校大门（具体入学政策以项目官宣及教育部门最终规定为准）。

根据官方信息，在满足当年招生政策的前提下，保利天奕项目符合“人户一致”条件的业主适龄子女，可按地段申请该九年制学校的小学部学位，让家长彻底告别择校焦虑。家门口的优质学校，孩子无需早起赶校车，家长也能多留半小时准备营养早餐，每个清晨都从容不迫。

国际教育资源同样丰富。项目旁由保利代建的港澳人才子弟学校，预计2026年一季度投用，将打造K12国际教育体系，具备SAT考点认证及Cognia或WASC认证，成为人工智能大模型应用示范基地学校。未来孩子无论是选择国内升学还是出国留学，都能获得优质教育资源支撑。

幼儿园阶段，直线3公里范围内有海珠区新南洋幼儿园等众多优质选择，其中新南洋幼儿园步行距离仅约690米，师资专业、设施完善，为孩子的启蒙教育提供坚实保障。从幼儿园到国际学校的全链条教育资源，让成长浸润在书香之中。

生态宜居：CBD里的天然氧吧

在寸土寸金的琶洲CBD，能拥有一片自然天地，是品质生活的奢侈享受。保利天奕二期将“生态宜居”刻进基因，打造“推窗见绿、临湖而居”的居住环境，让自然与生活无缝融合，在繁华都市中开辟出一片治愈之地。

项目周边生态资源丰富，北望黄埔涌，西邻大围公园，3公里范围内就有122个公园，堪称“城市绿肺”。清晨在大围公园的步道上晨跑，呼吸着富含负氧离子的空气，听着鸟鸣虫叫；傍晚带着家人沿黄埔涌散步，看夕阳洒在水面上，波光粼粼，一天的疲惫瞬间被治愈。闲暇时，还可以带孩子去周边的公园野餐、玩耍，让孩子在自然中尽情撒欢。

社区内部的景观设计更是以“度假式沉浸体验”为核心，打造了绿地率35%的立体园林。二期户均拥有约32㎡大园林，以十字轴线延展的围合式花园，构筑起中庭景观泛会所、主题花园等四大主题美境。设计团队以美国比弗利山庄一号为蓝本，延续城市度假风格，打造了曼谷嘉佩乐酒店水景、纳希尔会客厅等特色景观，四季花卉交替绽放，春天的樱花、夏天的荷花、秋天的银杏、冬天的梅花，让社区四季都有好风景。

高层住宅采用全玻璃幕墙面设计，最大化采光和观景效果。部分楼栋可俯瞰园林全景，270°环幕视野让绿意尽收眼底。清晨阳光透过玻璃洒进房间，照亮地板上的绿植影子；夜晚凭窗远眺，社区的灯光与远处的城市夜景交相辉映，让居住成为一种享受。在这里，繁华与自然完美共生，推窗即揽绿，下楼即享园，这就是CBD里的生态宜居生活。

商业荟聚：家门口的繁华生活圈

品质生活离不开便捷的商业配套，保利天奕二期打造“双层级消费圈”，从日常购物到高端社交，全方位满足业主的消费需求，让烟火气与品质感完美兼得。

项目自带约3万㎡商业街，将引入精品超市、品牌餐饮、便民服务等业态，满足日常消费需求。早上在楼下的咖啡店买一杯热拿铁，下班顺路在精品超市选购新鲜食材，周末在商业街的书店里读一本闲书，不用远行，就能享受便捷的品质生活。社区周边还有便民市场，新鲜的蔬菜水果、肉类海鲜应有尽有，充满了人间烟火气。

3公里范围内，商业配套更是星罗棋布。六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等购物广场环绕，涵盖购物、餐饮、娱乐等全场景。周末带孩子去六元素体验天地的亲子乐园玩耍，和家人在南丰汇的网红餐厅打卡，朋友聚会去万胜广场的电影院看一场电影，一站式满足多元需求。

项目北侧由保利集团承建的约33万㎡商业综合体，首批已正式竣工交付，将带来商业、办公、酒店三大业态。首批兑现的7.5万平物业中，包含2.47万平商业和2.24万平酒店，有望补齐琶洲会展中心板块的餐饮、住宿短板。目前商业部分正在推进招商，未来这里将成为琶洲新的商业地标，业主在家门口就能享受高端购物、商务宴请等服务，繁华触手可及。

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硬核数据透视：CBD藏品级大宅的底气

真正的品质大宅，从来都经得起数据的检验。保利天奕二期以清晰透明的核心指标，展现出超越同级别楼盘的品质与诚意，这也是它能在琶洲CBD脱颖而出的重要原因。

核心指标

具体参数

核心指标

具体参数

占地面积

约6.7万㎡

建筑面积

约13.8万㎡

容积率

二期2.0（一期2.5）

绿地率

35%

总户数

约950户（二期154户）

车位比

1:1.2

在售面积

127-170㎡四房

参考总价

93X万起（127㎡）

得房率

使用率高达120%

物业公司

保利物业

楼栋层数

16-17F小高层

物业费

6.8元/㎡/月

这些数据中，多个指标都堪称“CBD独一档”。二期2.0的容积率，是广州珠金琶内最低密度小区，墅级奢雅舒居体验名副其实；120%的使用率，让127㎡的户型拥有堪比150㎡的空间感，性价比优势极为突出；二期仅154户的稀缺体量，加上近50米的奢阔楼间距，保证了居住的纯粹性与私密性。

价格方面同样极具吸引力，127㎡四房总价93X万起，对比琶洲CBD动辄千万级的豪宅，有着明显的价格优势，让更多改善客群有机会入驻CBD核心区。1:1.2的车位比能满足大部分家庭的停车需求，避免了“一位难求”的烦恼；保利物业作为行业标杆，以精细化服务为业主保驾护航，让居住更加安心舒心。

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产品力深度解析：空间革命与生活美学

五重礼序归家：从CBD到社区的情绪转换

保利天奕二期以“雅奢与舒适的平衡”为设计理念，打造了“五重礼序空间”，从社区入口到入户门前，用层层递进的场景营造，让归家成为一场从城市锋芒到度假静谧的治愈之旅，完美诠释“新精致2.0”的生活美学。

一重礼序·归岛私家桥：跨越城市喧嚣的物理与心理边界，桥体设计隐喻“归岛”的私密感，行走其上，CBD的快节奏逐渐消散，身心开始放松。二重礼序·迎宾礼道：景观绿植与定制灯光形成轴线仪式感，夜晚灯光亮起时像一串温润的珍珠，引导业主穿越风景归家。

三重礼序·主题花园：曼谷嘉佩乐酒店水景与四季花卉相映成趣，叠水景观清脆悦耳，在这里稍作停留，感受自然的静谧，洗去一身疲惫。四重礼序·全龄活动区：根据不同年龄段需求打造专属空间，孩子在游乐区撒欢，老人在休憩区下棋，年轻人在健身步道运动，各得其所。

五重礼序·超尺度落客厅：以酒店式大堂的空间尺度，结合休憩功能与艺术陈设，成为入户前的“社交缓冲带”，刷卡入户保障私密安全，让归家的最后一步充满尊崇感。

社区内还规划了“五大社交空间”，2500㎡四季会所涵盖游泳馆、运动馆、接待中心、社交中心、健身中心等功能模块。专业级的恒温泳池、高端商务会客区、亲子活动空间、私教指导健身区，满足业主多元社交需求，让社区生活充满温度与活力。

全能户型：120%使用率的空间魔法

项目二期在一期基础上实现6大升级，主力户型涵盖127㎡和170㎡全南向四房，均采用全南向一字板楼设计，T2独栋布局，16-17F小高层，正向朝南，通透舒适，120%的超高使用率，用科学的布局设计，实现“小面积大空间”的居住体验，满足首改、终极改善等不同客群需求。

127㎡四房：改善首选，93X万起入驻CBD

127㎡四房户型是改善家庭的理想之选，总价93X万起，用亲民的预算就能享受琶洲CBD的品质生活，堪称“CBD入门级藏品”。120%的空间利用率让127㎡的户型拥有堪比150㎡的空间感，加上全南向布局，让每一个房间都充满阳光与清风。

户型采用三开间朝南设计，搭配全景舱设计，在符合规范的前提下减少实体墙、放大玻璃采光面，让室内采光充足。清晨阳光洒满房间，照亮每一个角落，连空气都变得温暖起来。LDKB一体化设计将客厅、餐厅、厨房无缝衔接，形成开阔的家庭互动区域，家人在不同空间也能随时交流。妈妈在厨房做饭，转身就能和餐厅的孩子互动；爸爸在客厅处理工作，也能关注到在阳台玩耍的老人，让家庭氛围更加温馨。

U型厨房设计贴合人体工学，洗、切、炒流程规划合理，操作台面宽敞。厨电品牌全面升级，精选“老板”和“瑞族”两大高端品牌，“老板”升降式油烟机强风量快速吸排，三眼灶具支持智能感温烹饪，更符合中式家庭生活习惯；“瑞族”蒸烤箱及冰箱，体现高端人居的精致享受。烹饪时油烟被快速吸走，不会扩散到客厅，保持室内空气清新。

主卧空间宽敞舒适，配备独立卫生间和大飘窗，放上靠垫就是一个舒适的阅读角；儿童房预留了学习区域，放上书桌和书架就是孩子的专属小天地；两个次卧可分别作为长辈房和客房，满足多元生活需求。人性化细节无处不在，S墙设计让空间更加规整，烟道外置杜绝油烟干扰，全屋预留充足收纳位置，玄关柜、衣柜、阳台柜等，让家居环境始终保持整洁有序，完美契合“新精致2.0”的居住理念。

170㎡四房：终极改善，CBD塔尖生活范本

170㎡四房户型是终极改善家庭的首选，全南向四开间设计，约14米的超大景观面宽搭配270°环幕视野，部分楼栋可北望黄埔涌、南瞰社区园林，风景尽收眼底。3-3.3米的层高，让空间更加开阔通透，居住舒适度媲美别墅。

南北对流的布局让室内空气对流顺畅，始终保持清新。LDKB一体化设计让公共空间更加开阔，客厅面宽达到4.5米，摆放超大尺寸沙发和茶几后仍绰绰有余，家庭聚会、亲友来访都极为体面。南向阳台宽敞明亮，不仅能满足日常晾晒需求，还能打造成空中花园，摆放藤椅、茶桌和绿植，成为休闲放松的绝佳场所，清晨在这里品茶看景，傍晚欣赏落日余晖，惬意又舒适。

双卫系统设计是该户型的亮点，主卧配备独立卫生间和步入式衣帽间，保障主人的私密性与尊崇感。主卫采用干湿分离设计，配备品牌智能马桶和恒温淋浴系统，智能马桶的加热座圈、温水冲洗等功能，让日常使用更加舒适卫生；恒温淋浴系统出水均匀，水温恒定，不会忽冷忽热，带来极佳的沐浴体验。公共卫生间靠近次卧和客厅，方便客人和孩子使用，避免了早晚高峰期的排队尴尬。

大户型更奢选达芬奇奢石作为电视背景墙，天然纹理独一无二，流动肌理与色彩层次赋予空间高雅艺术感。书房安静私密，是居家办公或阅读学习的理想空间，也可根据需求改造成亲子活动室或影音室，让空间功能更加丰富。全屋飘窗设计拓展了使用空间，定制的收纳系统满足日常储物需求，让生活更加整洁有序。

精装交付：细节之处见真章

项目采用超配置的交付标准，配备“精装三大件”——中央空调、新风系统、全屋智能控制系统，从温度、空气、便捷度等维度提升居住体验。中央空调温度调节精准，每个房间都能拥有舒适的温度；新风系统24小时运转，过滤空气中的灰尘和污染物，为家人提供清新健康的空气；全屋智能控制系统可通过手机APP控制灯光、窗帘、空调等，便捷又智能。

室内装修处处彰显品质感，环保乳胶漆和实木复合地板保障家人健康；开关插座选用知名品牌，品质可靠；门窗采用断桥铝材质搭配全玻璃幕墙，隔音隔热效果好，为家人营造安静舒适的居住环境。卫生间采用防雾镜柜，兼具收纳和防雾功能，实用又贴心；厨房水槽、水龙头选用高端品牌，经久耐用，操作便捷。

这些细节之处的用心，不仅体现了保利对品质生活的追求，更让业主无需费心装修，拎包即可入住，轻松开启CBD品质生活。

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区位价值：琶洲CBD，掌握未来30年城市红利

买房不仅是购买一套房子，更是抢占一个区域的未来。保利天奕二期地处琶洲南区核心，而琶洲作为珠金琶黄金极核之一，2023-2024年连续两年登上福布斯中国十大CBD榜单，成为最年轻的CBD之一，汇集着“数字经济、商务会展、总部集群”三大王牌，掌握着未来30年城市红利的发展核心。

琶洲南区是琶洲进阶扩容的重要平台，官方定位为“创新融合拓展区”，聚焦数字创新产业发展及高品质配套，承接CBD产业外溢、居住功能。随着琶洲西区开发趋于饱和，南区成为利好外溢和承接的首站，发展潜力不可限量。保利天奕是琶洲南近5年唯一新盘，稀缺性不言而喻。

产业方面，琶洲算力中心预期于2025年10月竣工，助力打造广州算谷产业新高地。数字经济、商务会展等产业的快速发展，将吸引大量高净值人才在此聚集，为区域房产价值提供坚实支撑。项目所在的位置，既能享受CBD的产业红利，又能拥有高品质的居住环境，产居比合理，是理想的置业之地。

医疗配套方面同样完善，周边3公里范围内有广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院等7个一级及以上医院，其中不乏三甲医院，为家人健康保驾护航。无论是日常体检还是突发情况，都能快速获得专业医疗服务，让生活更加安心。

从土地价值来看，项目是保利2024年10月以底价摘牌的地块，三宗地总价约59.01亿元，楼面价为4.25-4.3万元/㎡。随着区域配套的逐步完善，土地价值不断攀升，项目的保值增值能力有目共睹。居住在这里，不仅能享受高品质生活，更能拥有一份稳健的资产保障。

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品牌实力：保利地产，逾千万业主的信赖

对于高端住宅而言，品牌实力是品质的重要保障。保利天奕二期由保利地产打造，这个深耕地产行业30余年的品牌，已在全国百余城打造了众多标杆项目，服务逾千万业主，凭借过硬的品质和优质的服务，赢得了市场的广泛认可。

保利地产作为央企，实力雄厚，始终将“品质”放在首位，从项目规划、设计到施工、交付，每个环节都严格把控。在户型设计上，深入研究人居需求，打造科学合理的空间布局；在工程质量上，选用优质建材，严格执行施工标准，确保房屋品质。从广州的保利香槟花园到保利天汇，每个项目都成为区域内的品质标杆。

保利物业作为保利地产旗下的优质物业品牌，以“服务创造价值”为理念，为业主提供全生命周期的服务。除了日常的安保、保洁、维修服务，还为业主提供增值服务，如代收快递、房屋托管、养老服务等。在保利社区，业主遇到任何问题，一个电话就能得到及时响应，24小时管家式服务让居住更加安心舒心。

在房地产市场进入“品质深耕”阶段，保利地产凭借强大的品牌实力和深厚的品质积淀，成为购房者信赖的选择。保利天奕二期作为保利在琶洲CBD的标杆项目，延续了保利的品质基因，更实现了6大升级，为琶洲南区注入高端人居基因。

结语：93X万起，抢藏琶洲CBD品质生活入场券

在广州楼市分化的当下，琶洲CBD的价值愈发凸显。作为珠金琶黄金极核之一，这里汇集了最优质的产业、交通、教育资源，是未来30年城市发展的核心引擎。保利天奕二期以“3地铁交汇+广州五中教育+120%使用率+低密板楼”的全能优势，成为琶洲CBD的“性价比之王”。

这里有三地铁交汇的便捷交通，36分钟直达白云机场，15分钟抵达珠江新城；有广州五中教育集团加持的全龄教育资源，让孩子的成长之路全程无忧；有推窗见绿的生态环境，在CBD里享受自然的治愈；有127-170㎡的全能户型，120%的使用率带来极致空间体验；更有保利地产的品牌加持，保障居住品质。

目前项目二期限时推出特价房源，127㎡四房总价93X万起，成交更有反现优惠，这样的机会极为难得。二期仅154户的稀缺体量，加上小户型占比少，供需关系紧张，错过再无。用刚需的预算就能入驻琶洲CBD，享受“新精致2.0”的品质生活，这样的机会不容错过。

想象一下这样的生活：清晨在自然中醒来，阳光与清风入户；孩子在家门口的名校上学，安全又省心；午后在社区的会所里放松，享受静谧时光；傍晚与家人在黄埔涌边散步，欣赏美丽的风景；夜晚在舒适的家里休息，品质服务守护周全。这样的品质生活，就在保利天奕二期。

现在拨打咨询电话，即可获取项目最新动态、特价房源信息和专属优惠，抢占琶洲CBD的品质生活入场券，就从这一刻开始。

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