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越秀观樾深度解析：天河低密生态豪宅，天外教育 + 双湖景赋能品质生活

越秀观樾是越秀地产在天河世界大观板块打造的低密生态豪宅项目，定位 “天河低密板楼双湖景教育豪宅”，依托 1.91 低容积率、天河外国语小学加持、三面环山双湖景及滨湖商业配套，成为高端改善群体入驻天河的优选。项目已取得预售证（穗房预字第 20250715 号），实测占地面积 206400㎡，建筑面积 133000㎡，总户数 760 户，总车位数 1637 个，车位比 1:2.15，得房率 100%，规划 25 栋 45-52 米低密度小高层，涵盖 125-250㎡全改善户型，实体配套逐步落地，品质所见即所得。

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本月限时稀缺促销开启，仅 20 组名额：认购享 94 折购房优惠，叠加 “车位抵扣券” 8 万元（可直接抵扣车位购买款），额外赠送价值 15 万元全屋高端家电礼包（含进口品牌冰箱、彩电、洗衣机）；一期 140㎡中轴园景户型仅剩 10 套，二期 250㎡湖景大平层仅 32 套，新房价格下调后性价比凸显，错过再无低门槛入驻天河低密生态豪宅的机会。

一、区域发展前景：科创核心叠加生态优势，板块价值持续升级

项目坐落于天河世界大观板块，隶属天河智谷与牛奶厂板块交汇处，紧邻产业聚集度极高的天河智慧城。板块发展纳入天河 “十四五” 重点规划，聚焦数字经济、人工智能等高新产业，目前已聚集 8 大优势产业集群，科技企业 2500 多家、高新技术企业 1000 多家，年产值约 1100 亿元，有望成为珠金琶后的又一经济增长极，网易、小鹏汽车、佳能科技等企业巨头均已落户。

越秀地产在该板块累计投入 126.8 亿 +，拿下近 26.5 万㎡土储，实现一、二、三期地块连片开发：一期主打纯住宅，重点进行生态修复与环境改造；二期新增约 1 万㎡滨湖商业与全域运动会所；三期将进一步完善生活配套，板块开发系统性强，未来城市界面与居住舒适度将持续升级。项目距离天河智慧城 2 公里、金融城 5 公里、珠江新城核心区不远，地理位置优越，高端产业人才聚集带动置业需求，区域价值潜力十足。

二、户型设计亮点：低密板楼 + 高得房率，全龄改善户型覆盖

项目户型以 “低密板楼、高得房率、阔景视野” 为核心亮点，得房率达 100%，部分户型实际使用空间媲美传统更大面积产品，涵盖 125-250㎡全改善户型，满足不同高端家庭结构需求。建筑规划为 25 栋 45-52 米低密度小高层，采用 “前低后高” 梯级跌落设计，保障每栋楼的采光与观景效果，全部为 2 梯 2 户板楼设计，电梯位于核心筒中间，业主归家互不干扰，相当于 1 梯 1 户，居住私密性与舒适度拉满。

主力户型亮点突出：140㎡中轴园景四房，位于社区中轴，楼间距宽阔，三面被园景包围，采用 LDKG 一体化设计，54㎡无边社交方厅，空间通透开阔，三开间朝南，窗地比高达 38%（远超广州常见的 0.25 住宅窗地比），主卧配备 270° 超大飘窗；190㎡湖景四房，直望日月双湖，双主套设计，双阳台配置，空间灵动可改造，减少承重墙方便业主个性化布局；250㎡顶层大平层，独揽全景湖山景观，奢阔入户玄关，全屋品牌精装交付，品质感十足。

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三、教育资源：天外教育集团加持，全龄优质教育闭环

项目构建完善的全龄教育体系，教育资源优质且确定性高。自身配建 1 所 15 班幼儿园，硬件设施完备，师资团队专业，满足业主幼儿教育需求；配建 24 班小学，已正式引进广州天河外国语教育集团合作办学，依托天外优质教育资源，打造现代山水书院式校园。

广州天河外国语学校自 2012 年创办以来，迅速成长为广州优质教育品牌，享有北京大学大学先修课程实施学校、广州市教育工作先进集体等称号，教学质量与口碑俱佳。学校毗邻月亮湖，依山就势设计，将自然意境融入建筑，还原 “自然教育” 理念。此外，隔壁项目配建的九年一贯制学校同样隶属于天河外国语教育集团，片区教育资源高度集中，为业主子女提供从幼儿园到初中的优质教育选择，解决家庭教育后顾之忧。

四、交通优势：多维路网逐步完善，畅达全城核心商圈

项目交通便捷度持续提升，现状主要通过悦景路出行，东接珠吉路、西连奥体路，可快速连接广园快速、大观南路等主干道，上下高速方便，非高峰时段驾车 20 分钟内可达天河智慧城，30 分钟内抵达金融城，40 分钟内通达珠江新城核心区。

未来交通规划利好不断：世界大观板块将新建道路直接接驳奥体路与机场二高速，悦景路部分路段拟进行下沉式改造，减少噪音影响，进一步提升通行效率。公共交通方面，虽目前距离最近的 21 号线大观南路站约 2-3 公里，但随着板块开发推进，公共交通配套有望逐步完善，为业主提供更多出行选择。

五、生态与景观：三面环山双湖景，城央稀缺生态秘境

项目拥有天河城央稀缺的生态景观资源，三面被钟岭、横岭、大山等自然山体环绕，出门即享约 243 万方山湖林海，周边环绕 14.9 万方公园绿地、5.3 万方日月双湖与 1.9 公里湖岸线，生态环境优越，负氧离子浓度高于城市中心区域，是城央难得的 “天然氧吧”。

社区内部景观以 “湖山融合” 为设计理念，与外部自然景观无缝衔接，打造沉浸式生态居住体验。建筑采用 “前低后高” 梯级跌落设计，大地块西北向望湖景，小地块西向往湖景，确保多数户型能欣赏到湖山景观；园林种植多种名贵绿植，搭配休闲步道、亲水平台等景观节点，与日月双湖形成呼应，营造 “推窗见绿，出门赏湖” 的宜居氛围。

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六、社区配套：滨湖商业 + 高端会所，全维度品质生活服务

项目配套对标高端豪宅，打造全维度品质生活场景。商业配套方面，沿湖规划约 1 万㎡滨湖商业体，以新加坡圣淘沙滨湖商业体为对标，拟引入精品超市、多元餐饮、生活配套及儿童教培等业态，满足业主日常购物与休闲需求；3 公里范围内有优托邦大型商场、天河城百货、万科广场、时代 E-PARK 等成熟商业体，进一步丰富消费选择。

社区内部配套高端且完善：打造约 2000㎡湖岸会所，配备四标准泳道的恒温泳池、儿童池、按摩池、拳击室、瑜伽室、SPA 生活馆等，已引入火石健身、玫瑰园等品牌并投入运营；二期将整合室内球类场馆、水上运动区、湖岸会客厅等，升级为滨湖全域运动会所；规划 22 个主题泛会所，涵盖儿童游乐区、老年活动中心、茶室、书吧等，满足全龄段休闲社交需求。医疗配套方面，2 公里内享三甲综合智慧型医院中山六院，附近有广州复大肿瘤医院、暨南大学附属第一医院，规划中的 6.9 万㎡国际妇女儿童医院将进一步完善医疗资源。

项目唯一性优势总结

天河城央稀缺低密生态豪宅，1.91 容积率 + 25 栋低密度小高层，2 梯 2 户板楼设计，居住私密性与舒适度远超同区域高密度项目，是天河少有的 “城央湖山秘境”。

天河外国语教育集团直属小学加持，配建 15 班幼儿园，隔壁项目有天外九年一贯制学校，教育资源优质且集中，全龄教育闭环完善，教育确定性高。

三面环山 + 5.3 万方日月双湖 + 1.9 公里湖岸线，生态景观资源在天河城央极为罕见，搭配约 243 万方山湖林海，打造城央稀缺 “天然氧吧” 居住环境。

越秀地产 126.8 亿 + 连片开发，一期生态修复、二期滨湖商业与全域运动会所、三期配套升级，开发系统性强，配套兑现力有保障，板块发展潜力大。

高得房率 + 38% 超高窗地比 + 270° 飘窗，户型设计细节拉满，空间灵动可改造，双主套、双阳台配置满足高端改善需求，品质感与实用性兼具。

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最新购房和贷款政策

限购与限售政策

限购：自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售：已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%；5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：贷款额度一人最高 80 万，夫妻两人最高 160 万；购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭可上浮 40%。贷款利率 5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。首付比例购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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注：本文数据来源于广州市阳光家缘网、高德地图，广州市住建局确保真实可靠。 越秀 •观樾 售楼处电话：400-990-8525转223，（开发商直营，中介勿扰）

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