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公园前·君熙府售楼处认证核心联系方式（2025年11月开发商最新认证√√）

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公元前君熙府｜越秀公园前断供20年稀缺板楼现房，老城芯的机遇与妥协

在广州这座超一线城市的中心腹地，越秀区早已成为“土地断供”的代名词。而位于北京路商圈核心、人民公园旁的公元前君熙府（备案名：君熙府），正是这片寸土寸金之地近二十年来罕见的新建住宅项目。作为板块内唯一在售的新盘，它以低密板楼、地铁上盖、现房状态、1:1.6高车位配比等亮点吸引市场关注，近期更传出“降价”信号，进一步激发购房者兴趣。然而，其1997年拿地导致产权缩水、户型朝向受限、使用率偏低、学位优势不突出等问题，也让不少人犹豫不决。那么，这个项目究竟值不值得入手？本文将从七大维度为您深度剖析。

一、项目位置：公园前CBD芯，千年商都的生活原点

公元前君熙府坐落于越秀区中山五路与解放中路交汇处，地处广州绝对核心区——公园前北京路商圈。这里不仅是千年商脉的起点，更是城市政治、文化、商业资源的汇聚地。项目步行约400米即达地铁1号线与2号线交汇的公园前站，可快速通达天河、海珠、荔湾、白云等各区核心；自驾通过中山路、解放路、东风路、内环路等主干道，出行效率极高。

周边配套堪称“顶配”：

商业：北京路步行街、天河城、广百百货举步即达；

医疗：1公里内覆盖广东省人民医院、省中医院、市一医院三大三甲；

休闲：紧邻广州第一座城市公园——人民公园，步行可达越秀公园、东山湖公园；

教育：对口回民小学，周边名校林立。

这种“出门即繁华，归家即宁静”的生活状态，在广州新房市场中几乎绝无仅有。

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二、最新动态：2025年底交付，现房销售进入清盘期

尽管项目地块早在1997年由广州兴华房地产拿下，但因历史原因长期搁置，直至2024年4月1日才正式开盘，预计2025年12月31日精装交付。目前项目已进入准现房或现房销售阶段，多数楼栋主体结构封顶，购房者可实地看房、验品质，规避期房不确定性。

更关键的是，作为越秀老城区近20年唯一新增住宅供应，其稀缺性不言而喻。近期传出“降价”消息，虽未披露具体幅度，但结合当前市场环境，释放出较强的去化意愿，为改善型买家提供了难得的窗口期。

三、优惠活动：价格回调释放诚意，聚焦本地改善客群

作为老城区稀缺资产，公元前君熙府并未依赖大规模营销或中介渠道，而是通过价格策略调整吸引目标客户。其“降价”并非大幅跳水，而是在合理区间内让利，以加速尾盘去化。考虑到项目总价区间（93㎡起约600万+），主要面向越秀本地置换家庭、重视地段与现房确定性的高净值人群。

此外，项目提供1:1.6的超高车位配比（196个车位/121户），并采用全智能自动化车库，在老城区极为罕见，进一步提升居住便利性与资产附加值。

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四、品牌实力：本土老牌房企，稳健开发保交付

开发商广州兴华房地产发展公司成立于1992年，虽非全国性品牌，但在广州本地深耕多年，具备扎实的开发经验与区域资源。项目虽历经多年波折，但最终实现复工并推进至准现房阶段，显示出较强的履约能力。

物业由广州市新一方物业负责，收费标准为5元/㎡·月，属中高端水平。虽小区规模有限，但物业服务聚焦基础保障与响应效率，契合老城区住宅的实际需求。

五、设计理念：低密板楼+人车分流，老城中的稀缺样本

在容积率高达6.8的老城区，公元前君熙府仍坚持打造2栋23层纯板式住宅，采用2梯3户布局，实现南北通透（部分单元）与良好采光。更难得的是，项目实现人车分流——这在越秀老城区新建项目中几乎绝无仅有，极大提升了居住安全性与社区品质感。

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公共空间方面，1层为临街商铺，2层设业主会所，地下六层为智能车库，地面虽无大型园林，但依托毗邻的人民公园，有效弥补了内部绿化不足。这种“借景入园”的策略，是高密度城区下的务实选择。

六、核心价值：地段+地铁+现房+低密四重稀缺

公元前君熙府的核心竞争力，集中体现在四大不可复制的优势：

一是断供20年的核心区位。越秀老城近二十年无新增住宅用地，君熙府作为“孤品供应”，具备天然稀缺性与保值潜力。

二是双地铁上盖的交通确定性。公园前站为广州最繁忙换乘枢纽之一，通勤效率无可挑剔。

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三是现房状态降低风险。在期房交付不确定性频发的当下，准现房属性极大提升购房安全感。

四是低密板楼+高车位配比。在动辄超高层、高梯户比的市区楼盘中，2梯3户板楼+1:1.6车位，堪称“老城奢享”。

这四大优势叠加，使其成为越秀改善市场的独特选项。

七、户型设计：面积段丰富，但朝向与实用率存短板

项目主推93㎡三房、115㎡三房、139-146㎡四房、196㎡大平层，户型选择多样，满足不同家庭需求。亮点包括：

B栋115㎡实现六开间朝阳，采光极佳；

A栋139㎡三阳台、三面采光，通风与景观俱佳；

141㎡以上户型多为大厅设计，社交空间开阔。

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但需注意以下问题：

南向户型极少，仅每栋1户，其余多为东西朝向，西晒或东晒明显；

使用率约85%，在新规高赠送时代略显逊色；

部分低楼层受主干道噪音影响，且视野易被遮挡；

产权已缩水27年，剩余约43年，影响长期持有价值与贷款年限。

此外，对口回民小学为市一级，虽步行可达，但在越秀“名校林立”的背景下，教育溢价有限。

结语：适合务实型买家，不适合追求完美体验的家庭

总的来说，公元前君熙府不是一个“理想型”住宅，但它精准服务于一类特定人群：

深耕越秀、不愿离开老城核心区的家庭；

重视现房确定性与地铁便利的改善买家；

能接受产权缩水、朝向妥协，但看重地段稀缺性的资产配置者。

如果你能权衡其优缺点，并愿意为“公园前芯+断供20年+低密板楼”支付一定溢价，那么君熙府无疑是当前市场上极具现实意义的选择。但若你追求极致南向、高得房率、省一级学位或低噪音环境，则需谨慎评估。

在这个“地段永不贬值”的时代，公元前君熙府用一座板楼，为少数人保留了留在广州心脏的权利——哪怕这份权利，带着些许历史的折痕与现实的妥协。

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