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君曜府深度解析：市二宫十年断供新盘，海实小学+双地铁上盖，高密度刚需之选还是老城陷阱？

在海珠区核心腹地、千年中轴南拓首站——市二宫板块，一个沉寂十年的新盘终于浮出水面。作为该片区近十年唯一新增住宅供应，君曜府自亮相以来便备受关注。它坐拥地铁2号线与规划28号线双线交汇、对口海珠实验小学、步行可达珠江滨江带等稀缺资源，却也因超高容积率、单体楼设计、3梯7户布局及周边环境嘈杂而饱受争议。

究竟君曜府是“老城区最后的上车机会”，还是“披着新盘外衣的高密度旧改”？本文将从地段、产品、配套、优劣势等维度，全面剖析这一极具话题性的项目。

一、项目概况：十年磨一剑，蚊形地块终落地

君曜府位于海珠区江南大道与小港路交汇处，属传统市二宫板块核心。项目地块早在2013年便由广州市和联房地产开发有限公司以1.5万元/㎡楼面价拿下，但因历史遗留问题（涉及教堂土地置换、拆迁补偿、租约纠纷等）长期搁置，直至2021年才获批规划，2023年下半年正式动工。

项目为典型“蚊形地”：

总占地面积仅3038㎡，可建设用地仅1988㎡；

建筑面积约16200㎡，容积率高达8.1；

规划1栋25层住宅+地下4层，总户数有限；

主力户型为建面约82-123㎡三至四房，定位刚需及刚改客群；

预计2026年下半年交付，目前主体已封顶，为准现房状态。

如此高的容积率，在广州主城区新盘中极为罕见，甚至超过周边富基广场（容积率6.53），注定其社区密度极高。

二、户型设计：82-123㎡三至四房，使用率超100%但格局受限

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尽管地块狭小，君曜府仍努力提升空间效率：

主力面积段：

82㎡三房：入门级刚需户型，适合单身或小家庭；

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95-117㎡三至四房：主流刚改选择，兼顾功能与总价；

123㎡四房：全盘仅23套，稀缺大户型，适合多孩或三代同住。

使用率超100%：虽为新规前拿地，但通过优化设计实现高得房率；

精装交付：标准较高，携手美的睿住智能打造AI智能家居系统；

配置齐全：赠送全屋空调、厨房四件套（抽油烟机、燃气灶、洗碗机、净水器）、智能控制面板；

公区细节考究：电梯大堂采用拼花岩板，媲美高端住宅质感。

然而，受限于单体楼+3梯7户结构，部分户型存在走廊过长、非南北通透、采光受限等问题，尤其低楼层单位视野与通风体验较差，“户型辣眼睛”的评价并非空穴来风。

三、交通配套：双地铁上盖，CBD通勤高效

君曜府最大优势之一是其极致交通便利性：

地铁2号线市二宫站：直线距离不足200米，真正地铁上盖；

1站达江南西，2站抵海珠广场，3站至公园前（北京路），5站直达珠江新城；

规划28号线（佛穗莞城际）：未来将在市二宫设站，设计时速160km/h；

3站直达琶洲，快速连接广佛莞三市中心，强化大湾区通勤能力；

公交网络密集：家门口市二宫公交站，超20条日夜班线路覆盖全城；

自驾便捷：通过江南大道、内环路、滨江路，经海珠桥/解放桥10分钟直达越秀核心区。

对于依赖公共交通的上班族而言，君曜府堪称“通勤友好型”住宅。

四、教育配套：对口海实小学，初中派位存不确定性

教育是项目核心卖点之一：

小学对口海珠实验小学富基校区：属海珠区公立第一梯队，口碑与教学质量俱佳；

对比越秀部分“老破小”，君曜府以新房身份提供同等优质学位，形成“性价比平替”；

初中派位属第四组：包含五中、南武、六中、省实琶洲学校等名校，但实际分配存在偏差；

2024年数据显示，近半学生派入九十七中、二十六中，仅约11%进入五中、六中；

家长需理性看待“名校光环”，做好派位不确定性预案。

总体而言，小学确定性强，初中需结合当年政策动态评估。

五、商业与生活配套：烟火气浓郁，五大商圈环绕

君曜府坐享老城区醇熟生活氛围：

楼下即市二宫商圈：含网球场、游泳馆、电影院、菜市场、盒马鲜生等；

500米内同福路骑楼美食街：地道广府小吃、糖水、茶餐厅林立；

1公里覆盖五大商圈：江南西、万国广场、海珠广场、北京路、东山口；

滨江休闲资源：距珠江直线约500-600米，高层或可望江，日常可漫步滨江路、参观大元帅府、海幢寺等人文景点。

生活便利度极高，烟火气与文化感并存，契合老广生活方式。

六、医疗配套：三甲医院密集，健康保障无忧

项目周边医疗资源丰富：

2公里范围内聚集多家三甲医院：

广东省中医院

广州医科大学附属第一、第二医院

珠江医院

红十字会医院

形成“五分钟生命线”医疗圈，尤其适合有老人或幼儿的家庭。

七、区域价值：中轴正脉+滨江文化，老城焕新进行时

市二宫板块是广州第一中轴南拓起点，历史上为十三行富商聚居地，文化底蕴深厚。当前，板块正推进“滨江岭南文化商圈”与“海珠新活力文商旅融合圈”建设，旨在提升消费能级与城市界面。

尽管短期内难有大规模旧改，但其不可复制的区位价值（中轴+滨江+地铁+名校）仍具长期吸引力。

八、优缺点总结：刚需上车利器，塔尖生活勿扰

✅ 核心优势：

十年断供稀缺新盘：市二宫板块近十年唯一新增住宅，供应极度稀缺；

双地铁上盖：2号线已通，28号线在建，通勤效率顶级；

对口海实小学：海珠第一梯队公办，学位价值明确；

生活配套醇熟：烟火气浓，商业、医疗、滨江资源一应俱全；

准现房状态：2026年交付，风险低于远期期房；

价格回调后性价比提升：对比周边5.4-6万/㎡二手电梯房，具备一定价格优势。

⚠️ 明确短板：

容积率高达8.1：楼栋密集，低层采光通风受限；

3梯7户单体楼：私密性差，高峰期电梯等待时间长；

周边环境嘈杂：毗邻婚纱街、建材市场、二十六中学，噪音干扰明显；

缺乏高端商业：依赖江南西或跨江消费；

户型设计局限：部分单位格局不合理，居住体验打折扣。

结语：适合特定人群的务实之选，非改善型理想居所

君曜府并非传统意义上的“品质住宅”，而是一个高度务实的城市刚需解决方案。它用稀缺的新房身份、优质的学位资源、极致的交通便利，为两类人群提供了现实选择：

一是海珠本地刚需家庭，急需落户入学，能接受高密度与噪音；

二是越秀外溢购房者，不愿接手老破小，愿以新房形式获取海实学位。

若你追求低密度、安静环境、奢阔户型或圈层纯粹性，君曜府显然不是答案。但若你重视地段确定性、通勤效率、学位价值与总价可控性，并在意“新房”属性，那么在价格合理区间内，君曜府仍不失为老城区一个值得考虑的上车选项。

毕竟，在寸土寸金的广州核心区，完美住宅本就稀缺，关键在于是否匹配你的核心需求。

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