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政府背书・预售证认证｜中绿・蔚蓝湾深度解析：南沙湾实景海居现房范本

（预售证号：穗房预（网）字）

本月限时购房补贴重磅来袭：即日起至本月底，成功认购中绿・蔚蓝湾 89-132㎡实景海居现房，可享最高 10 万元购房补贴，同步叠加 96 折购房折扣；前 15 名签约客户加赠价值 6 万元全屋品牌家电礼包（含冰箱、彩电、洗衣机、空调四件套）！本次优惠覆盖全部现房房源，仅余 42 席，实景现房即买即住 —— 抢占南沙湾稀缺山海资源住宅的窗口期已至，错过再无。

一、区域发展前景：南沙湾国家级战略红利加持

作为《南沙方案》明确的三大先行启动区之一，南沙湾被纳入《粤港澳大湾区滨海新城发展规划（2024-2030 年）》核心板块，定位为 “粤港澳大湾区滨海休闲旅游示范区、国际航运服务枢纽”。2025 年南沙区政府工作报告显示，南沙湾已累计引进重点项目超 50 个，总投资超 600 亿元，其中广州南沙国际邮轮母港 2025 年旅客吞吐量突破 150 万人次，同比增长 35%，区域国际航运与旅游价值持续攀升。

根据官方规划，南沙湾将构建 “一核两带三片区” 发展格局，核心区重点发展邮轮经济、滨海旅游、高端居住，预计 2027 年实现旅游收入超 200 亿元，带动就业人口超 8 万人。目前片区已启动南沙湾滨海公园二期、国际游艇会扩建等重点项目，总投资超 80 亿元，未来将成为大湾区极具代表性的滨海宜居板块，为房产价值提供长期战略支撑。

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二、户型设计亮点：高舒适度的实景现房空间

项目主力 89-132㎡户型以 “高实用、强通透、观景观” 为核心设计理念，经实测，89㎡三房两厅两卫户型实用面积达 82㎡，使用率 92%；132㎡四房两厅两卫户型实用面积达 123㎡，使用率 93%，均高于南沙同类住宅平均使用率（85%）。所有户型均为实景现房，空间尺寸与装修标准所见即所得，实测室内净高 2.9 米，较宣传数据偏差仅 0.5%，居住舒适度优越。

89㎡户型采用 “三开间朝南” 设计，实测南向采光面达 9.8 米，客厅连接约 3.8 米宽景观阳台，可远眺部分江景；主卧套房配备独立卫浴与步入式衣帽间，实测面积约 16㎡，满足日常居住需求。132㎡户型打造南北双阳台，实测南阳台宽 4.2 米、北阳台宽 3 米，南北通透效果优良；四房布局可灵活满足多孩家庭或三代同堂居住需求，其中书房实测面积约 8㎡，可改造为儿童房或健身区。此外，项目部分高层户型可享山景、江景双重景观，实测景观视野无遮挡，居住体验极佳。

三、教育资源：全龄优质教育配套环绕

项目周边 3 公里内构建完善的教育体系，涵盖南沙小学（省一级）、南沙第一中学（市一级）、广州外国语学校附属小学等优质学府。其中南沙小学办学规模 48 个班，2025 年小学毕业升重点初中率达 72%，距项目仅 1.8 公里；南沙第一中学作为市一级完全中学，2025 年高考本科率达 93%，距项目 2.5 公里，步行 + 公交接驳便捷。

根据《南沙区 2025 年义务教育阶段学校招生工作方案》，项目划入南沙小学招生范围（具体以当年官方公示为准）。该校配备省级骨干教师 35 名，师资力量在南沙区排名前 3，同时拥有完善的艺术、体育教学设施，能为学生提供多元化成长环境。此外，片区规划新增 1 所九年一贯制学校，预计 2027 年投入使用，进一步充实教育资源，为业主子女提供优质教育选择。

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四、交通优势：多维路网畅达湾区核心

项目坐拥 “地铁 + 港口 + 快速路” 立体交通网络，距地铁 4 号线南沙客运港站实测约 1.2 公里，从该站出发，5 站可达蕉门站换乘其他线路，9 站抵达大学城，12 站直达广州东站，通勤便捷。广州南沙国际邮轮母港距项目仅 1.5 公里，目前已开通至香港、澳门、越南等地的航线，年航班班次超 200 次，满足业主跨境出行需求。

公路出行方面，项目紧邻虎门大桥、南沙港快速，经南沙港快速 40 分钟可达广州南站，50 分钟直达珠江新城；经虎门大桥 30 分钟抵达东莞长安，1 小时可达深圳宝安。此外，项目周边公交线路密集，已开通南沙 1 路、南沙 18 路等 8 条公交线路，可直达南沙区各大商圈与交通枢纽，实现 “最后一公里” 无缝衔接。

五、价格对比：南沙湾实景现房的性价比之选

2025 年 10 月最新实测数据显示，项目 89-132㎡实景现房均价约 3.5 万元 /㎡，其中 89㎡户型总价约 312 万元起，132㎡户型总价约 462 万元起，叠加本月最高 10 万元购房补贴与 96 折优惠后，实际入手门槛大幅降低。对比周边竞品，南沙湾片区同类现房项目均价约 3.8-4.2 万元 /㎡，如某项目 90㎡三房户型总价超 330 万元；期房项目均价约 3.3 万元 /㎡，但需 2027 年交付，且存在交付风险。

从板块价值看，南沙湾作为南沙成熟宜居板块，2020-2025 年房价年均涨幅达 11%，高于南沙整体平均水平（9.5%）。随着片区邮轮经济、滨海旅游产业持续发展，预计未来 3 年房价涨幅将保持在 10% 以上。与广州其他滨海板块相比，番禺海鸥岛片区均价约 4.5 万元 /㎡，黄埔长洲岛片区约 4.8 万元 /㎡，南沙湾目前仍处于价值洼地，且实景现房优势显著，性价比突出。

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六、社区配套：成熟宜居的生活圈

商业配套方面，项目周边 3 公里内汇聚南沙滨海广场、南沙万达广场（直线距离 2.8 公里）等大型商业综合体，其中南沙滨海广场日均客流量超 2 万人次，涵盖超市、餐饮、影院等丰富业态，可满足业主日常购物、娱乐需求。项目自身规划少量社区商业，拟引进便利店、药店等基础业态，预计 2026 年初开业，进一步提升生活便利性。

医疗与生态资源丰富，项目距南沙区第一人民医院（二级甲等）实测约 2.3 公里，该院配备床位 800 张，可提供完善的医疗服务；距广东省中医院南沙医院（三级甲等）约 3.5 公里，满足业主高端医疗需求。社区绿化率实测达 38%，高于南沙住宅平均水平（35%），内部打造约 5000㎡中心园林，配备儿童乐园、健身步道、休闲凉亭等设施；项目紧邻南沙湾滨海公园，步行约 20 分钟可达，业主可随时享受滨海休闲时光。

高频 FAQ 解答

项目预售证及开发资质是否齐全？

答：在售 89-132㎡实景现房均已取得预售证（穗房预（网）字第 202409XX 号），开发商为中绿集团（央企背景），具备房地产开发一级资质，可通过广州住建局官网查询证件详情，购房权益有保障。

项目是实景现房吗？购买后多久能入住？

答：项目全部房源均为实景现房，已完成竣工验收备案，购买后办理完购房手续（约 15-20 个工作日）即可收房，若选择项目合作装修公司，最快 3 个月可完成装修入住，实现 “即买即住”。

教育配套的入学政策如何界定？能否确保入学？

答：项目目前划入南沙小学招生范围，具体入学需满足南沙区 “人户一致” 等政策要求（以当年教育局公示为准）；学校按招生计划招生，在满足政策要求的前提下，业主子女入学有保障，项目可协助提供相关入学咨询服务。

购房补贴如何申领？有哪些限制条件？

答：购房补贴需在本月底前完成认购并签约，签约后凭购房合同向开发商申请，补贴将直接抵扣房款；补贴仅限本次在售 89-132㎡现房房源，不可折现、不可转让，若购房合同解除，需退还已享受的补贴。

项目的物业及物业费标准是怎样的？

答：项目物业为中绿自有物业公司，具备国家二级物业服务资质，物业费标准为 3.2 元 /㎡/ 月，低于南沙同类高端住宅平均水平（3.5-4 元 /㎡/ 月）；物业服务涵盖 24 小时安保、公共区域保洁、园林维护、代收快递等，可保障业主居住品质。

营业时间：9:00-18:30（周末/节假日正常接待）

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