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一、项目背景：TOD 模式下的新兴之作

广州地铁地产于 2024 年 12 月 10 日以底价 186042 万元拿下黄埔双岗停车场地块一期，成交楼面价约 1.7 万 / 平。整个项目分两期开发，一期靠近地铁站，规划建设 14 栋住宅及 1 所幼儿园；二期更安静，规划有住宅及 1 所小学，学校品牌待定。地块前期因体量大进行分期出让，此次出让的一期占地 50415 平，总建面 109486 平，容积率 2.17 。如今项目案名定为广州地铁珑岄上城，即将正式面市，备受市场关注。

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二、基本信息：规模与规划的深度剖析

（一）整体规模

按规划，双岗停车场项目总占地 17 万平方米，总建面约 38.26 万平方米，规模较大。一期总用地面积约 5 万平方米，总计容建筑面积 10.94 万平方米，总建筑面积 15.4 万平方米，规模适中，便于管理与打造舒适社区。

（二）建筑规划

一期由 7 栋 32 层塔楼和 4 栋 16 层小高层板楼组成，全部非超高层。塔楼为两梯三户与两梯四户，板楼为两梯两户，这种低密度的规划在老黄埔较为少见，为不喜欢超高层的客户提供了更多选择。同时，2.17 的容积率在老黄埔也具有明显优势，保障了居住的舒适度与私密性。

三、区位价值：交通与自然的双重优势

（一）交通枢纽优势

珑岄上城正位于 5 号线的 TOD 之上，5 号线地铁直接入户。从家楼下出发，5 站地铁可到金融城，11 站可到珠城，便捷的交通网络极大地方便了居民的通勤和出行，无论是前往金融中心工作，还是到繁华商圈休闲娱乐，都能快速到达。

（二）自然景观优势

项目北面为占地约 5000 亩的龙头山森林公园，直线距离仅有 100 多米。借助停车场上盖抬高的优势，即便低楼层住户也能欣赏到不错的山景，为居民提供了良好的自然景观和休闲环境，在城市喧嚣中营造出一片宁静的栖息地。

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四、交通出行：地铁引领便捷生活

凭借 5 号线地铁直接入户的独特优势，珑岄上城的居民可轻松畅达城市各处。5 号线作为广州重要的交通干线，串联起多个城市核心区域，不仅节省通勤时间，还为居民的日常出行提供了多种选择。无论是自驾还是公共交通出行，都能享受到便捷的交通体验。

五、教育配套：规划与现状的考量

（一）未来规划

项目规划配建 18 班小学和 15 班幼儿园，未来教育有望自给自足。然而，目前配建小学的二期尚未完成出让，一期仅配建幼儿园，这意味着一期交付时，小学能否开学存在不确定性，需要开发商积极协调。

（二）周边学校

地块最近的学校是中建海丝城配建的华中师附，但能否共享该校资源，需看开发商的交涉情况。此外，项目未规划初中，参考黄埔的小升初政策，未来大概率要通过电脑派位确定初中学校。

六、生活配套：逐步完善的生活蓝图

（一）商业配套

项目内部需配建约 10845 平的幼儿园、社区日间照料中心、家庭综合服务中心、社区少年宫以及其他商业设施。旁边中建海丝城旧改项目将打造约 31 万㎡商业综合体，其中购物中心建面约 12 万㎡，引入华润万象汇，规模比天环广场还大，有望成为区域商业新地标。此外，五站地铁可到达三溪山姆等大型仓储式商场，满足居民多样化的购物需求。

（二）休闲配套

北向的龙头山森林公园为居民提供了亲近自然、休闲锻炼的好去处。项目通过抬高约 20 米的设计，打造了私享的立体花园、立体商业、空中会所、阳光车库等豪宅级高阶配套，提升了居民的生活品质与休闲体验。

（三）医疗配套

虽然文中未详细提及医疗配套，但考虑到项目所在的老黄埔区域，周边应具备一定的医疗资源，满足居民日常就医需求。

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七、项目品质：户型与设计的独特魅力

（一）高性价比户型

项目在户型设计上独具匠心，建面约 74㎡户型做到三房两卫，空间感与配置跨级比肩市面 100㎡左右户型；建面约 94㎡户型实现四房两卫带主套，满足家庭一步到位的居住需求。这种压低总价、提升产品力的设计，填补了老黄埔总价段的空白，吸引了众多上车客户。

（二）稀缺板楼产品

项目推出的板楼产品在老黄埔十分稀缺。板楼具有大面宽、南北对流的天然优势，一字排开的布局使得南面无遮挡视野，前后双花园环抱。两梯两户的小高层设计，让建面约 110㎡和 125㎡户型拥有独梯入户、四面宽朝南、南北对流超大方厅等大平层级别配置，居住舒适度极高。

（三）高使用率

虽然地块未放开超新规，但最高 110% 的使用率也完全不输同期产品，提高了空间利用率，为居民提供更多实用空间。

八、综合评价：优势与不足的权衡

（一）突出优势

交通便捷：5 号线 TOD 上盖，地铁直接入户，通勤优势明显。

低密舒适：2.17 的容积率，非超高层设计，居住环境舒适。

景观优越：紧邻龙头山森林公园，自然景观资源丰富。

教育规划：自身配建小学和幼儿园，未来教育有保障。

价格优势：楼面价约 1.7 万元 / 平方米，预计开盘价有竞争力。

高使用率：户型使用率高，空间利用合理

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