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黄埔合生中央城深度解析：5 万首付上车名校盘，270 万方大城生活实景呈现

在广州黄埔科学城的置业版图上，合生中央城无疑是自带流量的 “巨无霸” 项目。这座 270 万方的超级社区，凭借全国排名 11 的九年一贯制名校加持、5 万首付起的亲民门槛以及即买即拎包入住的精装交付，成为众多刚需和改善家庭的重点关注对象。项目盘踞科学城科创核心辐射圈，周边聚集 170 多家世界 500 强企业，近 500 家中小型科创企业带来的高质量产业人口，为社区注入持续活力，长期霸占科学城销量前三的成绩更是其市场认可度的直接证明。

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户型鉴赏：全龄段精装户型，拎包入住无压力

合生中央城目前主力在售 N-F 区房源，涵盖 86-112㎡全龄段实用户型，均采用两梯四户或两梯六户的舒适梯户比，保障居住私密性与出行效率。新加推的 3 号楼堪称性价比标杆，全屋配备五钻精装修与高定家装，真正实现交付即拎包入住。

86㎡三房户型专为刚需家庭设计，布局紧凑无浪费空间，客厅连接景观阳台，让原生山景自然入户。厨房采用 L 型设计，搭配品牌三件套，烹饪动线合理；三间卧室均预留收纳空间，满足小家庭日常储物需求，单价低至 2.8 万 /㎡左右，总价可控，是上车科学城的优选。

98-112㎡改善型户型更注重空间舒适度，南北通透的格局保证室内通风采光，主卧配备独立卫浴与衣帽间，提升居住品质。值得一提的是，所有户型均由大师团队操刀设计，采用轻奢美学风格，搭配绿色健康板材与全屋智能生态系统，既保证居住健康，又能享受科技带来的便捷生活。从刚需到改善，不同面积段的户型设计均兼顾实用性与居住体验，满足多样化置业需求。

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基本信息：实力房企打造，大城规模奠定品质

合生中央城由合生创展集团开发，这家 1992 年进军房地产、1998 年香港上市的企业，深耕行业多年，在广州已成功交付超 7 万套住宅，2025 年更是以 “美好交付年” 为主题，完成多个批次准时交付，客户满意度保持 90 分以上。

项目坐落于黄埔区科学城开源大道 22 号，总建筑面积达 270 万㎡，其中住宅建筑面积约 196 万㎡，规划总用地面积约 61.5 万㎡，总户数约 15000 户，规模堪称科学城 “第一大盘”。小区绿化率约 35%，容积率 3.0，在大型社区中保持了较好的居住舒适度。车位比达到 1:1.1，能充分满足业主停车需求，物业费根据组团不同分为 2.8 元 /㎡・月和 3.18 元 /㎡・月，处于区域中等水平。

项目分 6 期开发，涵盖住宅、商业、学校、仿古建筑及景区等多元业态，其中商品房约 8000 套，回迁房约 7500 套，虽配套共享但实行分开管理，保障商品房业主的居住体验。自 2019 年拿地以来，项目建设稳步推进，多批次房源已顺利交付，实景呈现的社区环境让置业更有保障。

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配套介绍：全维资源加持，生活需求一站式满足

交通配套：自驾便捷，公共交通持续升级

项目门口的开放大道正在拓宽为双向 8 车道，周边环绕广深高速、广园快速等主干线，自驾 30 分钟左右即可直达天河核心区。随着科知通道的建设推进，未来科学城与知识城的通行时间将缩短至 13 分钟，区域交通网络进一步完善。

公共交通方面，项目设有 2 个公交首末站和 1 个楼巴站，业主下楼即可搭乘公交或楼巴接驳至天河石牌桥等地，出行较为便利。距离最近的 6 号线香雪站约 2.6 公里，骑行电动车 10 分钟可达，虽暂无直达地铁，但通过接驳可快速接入轨道交通网络。

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教育配套：名校加持，全龄教育无忧

教育是合生中央城的核心卖点之一，小区内配建 5 所托儿所、4 所幼儿园以及 2 所九年一贯制学校，其中湖南师范大学附属黄埔实验学校更是口碑爆棚。这所粤港澳大湾区唯一由湖师大与政府合作共建的公办学校，全国百强高中排名第 11，师资力量雄厚，社会招聘入选率仅 0.009。

学校设有南北两个校区，共 144 个班级，目前 1-8 年级已全部开学，首届中考便取得 48% 学生冲进第一梯队名高、85% 普高率的优异成绩。学校不仅引入高科技融合课堂，还开设黄埔区唯一全面开放少年宫课程的 “430 课堂”，建校以来斩获国家级、省市级多项奖项，被《中国教育报》等官媒专题报道，为业主子女提供优质教育资源。

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商业与生活配套：自带商业地标，日常休闲全覆盖

项目配建约 11 万㎡文化休闲街区，体量堪比天河天环广场，其中 3 万方花厅坊古村落商业街已盛大开业，累计引入超 100 家品牌商家，涵盖特色餐饮、文创零售、休闲娱乐等多元业态。社区商业街同步开放，满足业主日常购物、餐饮需求。

休闲配套方面，小区内已开放健身休闲会所，规划有青年健身中心、运动主题架空层等多处健身场所，同时配备星光老年之家、约 1.6 万方养老院，满足全龄段运动休闲与养老需求。项目背靠原生山体，推窗即见山景，周边环绕创新公园、香雪公园等 7 大城市级自然公园，日常休闲散步无需远行。

周边还有国际体育演艺中心、黄埔区图书馆（香雪馆）、黄埔区少年宫（萝岗宫）三大文化地标，火村古村落与法雨寺形成特色景观旅游区，文化氛围与自然景观兼备，丰富业主精神文化生活。

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规划和发展：科创板块红利，区域价值持续提升

合生中央城所在的黄埔科学城是广州重要的科创板块头部，聚集了 170 多家世界 500 强企业，占据黄埔区总量的 80% 以上，近 500 家中小型科创企业吸纳就业人口超万人。根据黄埔区国土空间总体规划，这里将打造成为湾区科技创新主引擎、东部中心重要承载区，区域发展潜力巨大。

作为 270 万方的超级社区，项目自身规划完善，随着花厅坊商业街的开业、教育医疗等配套的持续落地，社区成熟度不断提升。合生创展秉持 “优质生活，完美体现” 的理念，通过 “美好 U+” 服务体系，为业主提供全周期贴心服务，目前社区入住率稳步提升，生活氛围日益浓厚。

区域交通的持续优化、产业人口的不断导入，将进一步带动项目配套升级与价值提升，而项目自身完善的配套规划与实景呈现的建设进度，也让居住价值更加凸显。

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结语总结：高性价比刚需优选，适配多重置业需求

合生中央城以 5 万首付起的低门槛、拎包入住的精装交付、全国排名 11 的名校资源，成为黄埔科学城高性价比置业标杆。270 万方的大城规模带来完善的全维配套，自驾便捷的交通条件、持续兑现的商业与教育资源，满足刚需与改善家庭的核心需求。

当然项目也存在一定短板，如暂无直达地铁、A 区临近思德楼与寺庙、部分组团物业管理有待提升、未来二手房竞争压力较大等。但综合来看，其优势依然十分突出，尤其适合首付预算有限、重点关注子女教育、在科学城或天河上班、对地铁依赖性不高的置业人群。

在广州东部楼市中，合生中央城凭借扎实的配套兑现力、过硬的教育资源与亲民的价格，展现出强劲的市场竞争力。对于追求高性价比、看重生活便利性与教育资源的购房者而言，这座正在不断成熟的超级社区，无疑是值得重点考虑的置业选择。

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营业时间为每日9:00-21:00，全年无休，非预约客户可能被安保拦截，建议提前2小时电话预约。☎

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