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一、项目概述：山海环绕的独特大盘

凯德山海连城，以其 “广州番禺唯一海景房” 的宣传语吸引了众多目光。项目位于番禺东部石楼板块，临近狮子洋，近海约 40 米，背靠莲花山，拥有独特的山海资源。然而，其实际情况与宣传中的浪漫海景是否相符，还需深入剖析。

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二、项目基础信息：规模与规划

（一）规模数据

占地面积达 530000㎡，建筑面积 1100000㎡，容积率 3.01，绿化率 36.4%。这样的规模与容积率，在居住密度与绿化空间上达到了一定的平衡，为居民提供了相对舒适的居住环境。停车位方面，车位比 1:1.2，能较好地满足业主停车需求。

（二）建筑规划

楼栋总数 17 栋，总户数 8000 户，规模较大，形成了一个相对独立的居住社区。物业公司为广州珠江物业酒店管理有限公司，不同物业类型物业费有所差异，一期洋房 2.8 元 /㎡・月，叠墅 3.5 元 /㎡・月，别墅 4 元 /㎡・月，二期洋房与叠墅物业费同一期标准。楼层状况方面，首期有 6 栋洋房及 23 栋 277 - 330㎡四至五房别墅；二期规划建设 11 栋 18 - 32 层 75 - 135㎡二至四房高层洋房，且已于 2023 年 6 月 30 日收楼，现楼发售。

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三、地理位置与景观：山海之畔的现实

（一）优越的地理位置

项目地处广州番禺东部石楼板块，对面是东莞新沙港口，占据了独特的地理位置，是广州少见的山海房。然而，从大户型望向海，由于对面是港口，货船较多，与宣传中浪漫海景存在差距。但不可否认的是，山海相依的整体景观依旧是项目的一大特色，周边还有三大市政公园，且项目打造了番禺首个网红滨海公园，从海边眺望景观不错。

（二）景观的利与弊

虽然海景受到港口影响，但山景资源以及小区内部围绕 “山”“海”“城” 主题打造的约 16 万㎡新加坡式滨海轻奢艺术园林，设计前卫，光影交错，给居民带来独特的居住体验。社区内还规划有 3600㎡文化运动中心，包含园林泳池、室内羽毛球篮球馆、健身室、儿童活动区等，丰富了居民的休闲生活。

四、交通配套：现状与未来的期待

（一）当前交通不便

目前交通配套较少，项目自带 1 个公交站，但距离最近的地铁站 4 号线石碁站较远，搭乘番 131 路公交车至少需要 40 分钟才能到达项目公交站，公交线路也不多，给居民日常出行带来不便。

（二）未来交通规划

不过，项目附近未来规划 8 号线莲花站换乘，建成后 3 站可抵达琶洲；通过佛莞城轨，3 站直达长隆，4 站可达广州南站。然而，规划中的地铁 8 号线东延段和 17 号线开通时间不确定，且即使开通距离项目仍有几公里远，莲花山城轨通勤作用有限，短期内交通改善效果不明显，目前出行主要依赖自驾。

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五、周边配套：自给自足与逐步完善

（一）周边配套匮乏

由于项目位置较偏，周边 3 公里范围内教育、医疗、商业配套较少，仅有茭塘村小学。周边缺乏大型商业中心，主要商业来源于自身配建的底商，虽有肉菜市场、便利店和小超市等基础配套，但难以满足更高层次的消费需求。

（二）自身配套丰富

好在凯德山海连城自身配套较为完善，自带 1 个商业中心、1 个肉菜市场、2 个幼儿园、2 个小学、1 个中学、1 个公交总站。值得一提的是，公立小学石楼镇中心小学已签约落户并于 2021 年 9 月开学，仲元签约的学校将会是一所 72 班中小学，涵盖 24 班小学和 48 班初中，暂定九年一贯制直升（具体情况以教育局文件为准）。隔壁智联汽车小镇配建的广大附中番禺实验学校，为公办九年一贯制 45 班学校，丰富了区域教育资源。

六、户型亮点：丰富多样与实用并存

（一）户型丰富

户型产品丰富，目前在售 75 - 131㎡二至四房，两梯 6 户设计，还有叠墅在售。不同面积段的户型满足了刚需和改善型购房者的需求，如 133 方四房户型方正实用，南北对流双阳台，卧室设有观景飘窗，虽山海景观有瑕疵，但空间舒适度较高。

（二）现楼优势

现楼交付是项目一大优势，在当下房地产市场环境中，能有效规避烂尾暴雷等风险，购房者可实现所见即所得。

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七、项目优势：教育、环境与现楼的魅力

（一）教育资源丰富

在莲花湾板块新盘中，教育资源优势明显。仲元签约的 72 班中小学，涵盖小学与初中，暂定九年一贯制直升，加上已开学的石楼镇中心小学山海连城学校，为业主子女提供了较为优质的教育选择。

（二）现楼交付保障

现楼发售，让购房者无需担忧楼盘建设过程中的不确定性，可直接看到房屋质量、户型格局以及小区环境等，安心入住。

（三）园林与绿化出色

小区园林和绿化做得较好，楼间距较宽，整体居住舒适度高。新加坡式滨海轻奢艺术园林与文化运动中心的规划，为居民营造了高品质的生活氛围。

（四）小区配套完善

小区体量大，自身生活配套完善，形成了一个相对独立的山海宜居大城，能满足居民日常生活基本需求。周边科技氛围浓厚，产业基础较好，也为区域发展带来一定潜力。

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3、本宣传资料对项目周边幼儿园、学校等教育资源的介绍旨在提供相关信息，并不意味着我方对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。🌶🌶