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越秀君越府：断供 10 年！越秀芯三元里 80-106㎡高拓户型，双 TOD + 名校加持

在寸土寸金的广州越秀区，新房供应堪称 “奢侈品”。越秀君越府的亮相，打破了三元里板块近 10 年的新房断供局面，凭借越秀山旁的核心区位、双火车站 TOD 的交通红利、培正系名校资源以及高达 90% 的实用率，成为刚需和改善群体抢占越秀核心资产的优选。无论是想扎根广州主城，还是看重核心区域的保值增值潜力，这个楼盘都值得深度关注。

户型鉴赏：90% 高实用率，80-106㎡适配全需求

越秀君越府的户型设计堪称板块标杆，主力建面约 80-106㎡的 3-4 房，以 90% 的超高实用率，在越秀区同类产品中脱颖而出，吹风价约 5 万 /㎡，总价 400 万起即可上车越秀芯，性价比凸显。

80㎡温馨三房是刚需首选，采用 LDKB 一体化设计，将客餐厅、阳台与厨房无缝衔接，彻底打破空间割裂感。朋友小聚时，客厅可作为社交主场；亲子互动时，开阔空间让孩子尽情嬉戏；独处时刻，阳台一角也能变身阅读或品茶的静谧天地。设计师摒弃传统餐边柜，定制悬挂式咖啡工具收纳柜，精准贴合年轻人的生活习惯，让小空间也能兼具功能性与格调。儿童房采用榻榻米与书柜、衣柜的组合设计，既保证了充足储物空间，又预留出亲子陪读区域，让成长时光更具温度。

105㎡改善四房瞄准都市白领家庭，以琥珀色经典装饰搭配精致细节，营造出奢华而不失温馨的居住氛围。厨房 + 客餐厅 + 开放式书房的宽境格局，打造成长式会客厅，满足家庭不同阶段的生活需求。厨房与岛台、餐厅贯通布局，烹饪时能与家人随时互动，美味与陪伴两不误。多一间书房的设计，既可以作为工作办公的独立空间，也能根据需求改造为儿童游乐室或长辈房，灵活适配家庭结构变化。

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基本信息：越秀操盘 + 旧改红利，主城核心品质住区

越秀君越府坐落于越秀区三元里板块，隶属于广州火车站片区旧改范围，涵盖瑶台片区与三元里片区，由本土国企越秀地产打造，品质与交付更有保障。

项目紧邻千年越秀山，占据老广州城的核心位置，周边生活氛围成熟。作为越秀区稀缺的全新住宅项目，其定位为人文宜居社区，总户数适中，容积率控制合理，致力于在主城核心为业主打造舒适的居住环境。项目依托瑶台村旧改红利，周边城市界面正全面升级，居住体验将持续优化，成为老城市新活力的典型代表。

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配套介绍：交通教育双优，全能生活圈成型

交通：双 TOD 加持，立体出行网络

项目 3 公里范围内坐拥广州火车站与广州白云站两大超级枢纽，尽享 TOD 发展红利。广州白云站作为亚洲最大的 TOD 综合交通枢纽之一，已开通京广、广汕高铁等 6 条线路，地铁 8 号线、12 号线西段已接通，日均客流超 11 万人次，国庆高峰更是达到 21.16 万人次。

未来广湛高铁、广清城际二期开通后，将实现 1 小时畅达大湾区、3 小时辐射东南亚。更值得期待的是，“白云站 - 白云机场” 空铁联运服务中心即将建成，芳白城际开通后，10 分钟即可直达机场，值机托运一站式完成。广州火车站则衔接多条普速与城际线路，双站联动让业主轻松通达全国，日常通勤、商务出行或旅游都极为便捷。

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教育：培正系名校环绕，全龄教育无忧

教育是项目的核心亮点之一，君越府与沙涌南小学（培正教育集团成员校）、沙涌南幼儿园仅一路之隔，直线距离 170 米，真正实现 “出门即校门”。沙涌南小学于 2024 年 3 月正式纳入培正教育集团，共享优质教育资源与教学理念。

初中阶段可参与越秀区多所省一级中学的派位，包括二中、广大附、执信中学、省实越秀等 9 所名校，教育质量稳居广州前列。根据板块控规，未来还将新建 2 所、扩充 1 所中小学，教育资源将进一步丰富，从幼儿园到初中的全龄教育需求都能得到满足，让家长无需为孩子教育奔波。

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商业医疗休闲：成熟配套，生活便利度拉满

商业方面，周边有三元里商圈、矿泉商圈等成熟商业体，日常购物、餐饮娱乐一应俱全。随着白云站 TOD 国际高端商圈的打造，粤胜广场、诺德云城等超级综合体落地，洲际酒店等品牌入驻，未来将新增大量高端商业配套，消费体验全面升级。

医疗资源方面，白云站 TOD 片区规划建设总投资超 100 亿元的白云国际医养城，首期白云鹏瑞利国际医院将于 2026 年年底运营，为业主提供优质的医疗健康服务。休闲方面，项目紧邻越秀山，闲暇时可登山漫步、休闲健身，感受千年文脉与自然生态的融合，周边还有多个社区公园，满足日常休闲需求。

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规划和发展：旧改赋能 + 枢纽驱动，价值潜力凸显

越秀区作为广州千年商政中心，聚集了省委市委、省市政府等核心机构，吸引 86 家世界 500 强企业设立总部，仅用广州 0.45% 的土地面积创造了近 13% 的 GDP，区域价值无可替代。

过去 10 年，广州出让 700 宗宅地，越秀区仅占 2 宗，占比 0.28%，新房供应极度稀缺，供需关系持续紧张。2025 年 6 月，瑶台城中村改造项目（一期）已获广东省人民政府批准，征收土地顺利推进，总投资超 600 亿的旧改工程将全面提升板块城市界面与配套能级。

依托双 TOD 枢纽的 “站、城、产、居” 一体化建设，片区将打造为老城市新活力示范区，产业集聚与人口流入将持续推动房产价值提升。随着白云站枢纽运输能力的提升和产业集群的形成，这里将成为粤港澳大湾区的重要交通节点与经济增长点，越秀君越府作为片区内稀缺的全新住宅，未来增值空间值得期待。

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结语总结

越秀君越府的出现，为渴望扎根广州主城的购房者提供了难得的机会。无论是三元里 10 年断供后的稀缺性、越秀山旁的核心区位，还是双 TOD 枢纽的交通优势、培正系环绕的教育资源，亦或是 90% 高实用率的户型设计，都让项目在市场中具备极强的竞争力。

对于刚需群体而言，400 万起的总价就能上车越秀区，享受主城成熟配套与优质教育；对于改善客户，105㎡的宽境四房能满足家庭成长需求，同时坐拥核心区域的保值属性；对于投资者，稀缺的主城资产 + 旧改 + TOD 三重红利，未来价值潜力可观。

如果你想抢占越秀区核心资产，或是正在寻找教育、交通、配套全能的宜居楼盘，越秀君越府绝对值得实地探访。趁着目前市场供应稀缺的窗口期，把握入主千年广州城芯的难得机遇。

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