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1、把城市烟火与自然诗意装回家，解锁理想生活新答案

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中鼎书院上城・珺翎府作为老黄埔 280 万㎡超大体量综合体的三期豪宅组团，以 “双地铁通勤 + 12 年目送式教育 + 现楼交付” 为核心定位，巧妙将老黄埔的烟火便捷与社区人文生态的自然诗意深度融合，为黄埔刚需改善群体解锁理想生活新答案。项目距东苑公园仅 200 米，饭后步行即可抵达公园休闲，周边黄埔公园、荔枝公园环绕，清晨在市政公园晨跑，傍晚在社区园林散步，自然诗意浸润日常；同时，项目自身配建 40 万㎡商业体（含高端酒店、商业 MALL、步行街），现成大沙地步行街、惠润广场等商圈近在咫尺，日常购物、餐饮等城市烟火触手可及。作为现楼销售项目，三期珺翎府单价 3.7 万起，实现 “新春入伙 + 明年入学” 无缝衔接，在这里，“老黄埔繁华与人文宜居共生，现楼优势与全龄配套兼顾”，重新定义老黄埔理想生活模样。

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2、3 分钟生活圈：把城市顶配资源，变成你的 “家门口福利”

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中鼎书院上城・珺翎府依托 “双地铁 + 全龄配套”，打造 3 分钟生活圈，将城市顶配资源转化为业主 “家门口福利”。交通方面，项目步行 800 米至 5 号线大沙地站，3 分钟内可达，8 站直达珠江新城；步行可达已开通的 7 号线二期大沙东站，3 分钟内搭乘地铁串联番禺、黄埔核心；3 分钟内接入广园快速、黄埔大道，自驾经广佛高速、广州环城高速，半小时内畅达天河、越秀，通勤高效。教育方面，项目配建 4 所幼儿园 + 2 所小学（黄埔区实验小学）+1 所中学（六中教育集团黄埔军校纪念中学，已开学），3 分钟内步行可达对应学校，实现 “目送式 12 年教育”（具体入学政策以当年教育局公布为准），优质资源 “家门口” 即享。商业与医疗方面，配建商业步行街 3 分钟内可达，大沙地商圈 3 分钟内驱车可达；广州医科大学附属第五医院（三甲）3 分钟内步行可达，健康保障无忧，顶配资源一应俱全。

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3、会 “懂生活” 的房子：从 1㎡到整个社区，都藏着贴心设计

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中鼎书院上城・珺翎府从 1㎡的户型细节到社区规划，都融入 “懂刚需改善生活” 的贴心设计，彰显综合体大盘品质。社区规划上，项目作为 280 万㎡综合体三期，共享大盘配套：40 万㎡商业体满足全场景消费，9 年教育配套覆盖全龄需求；三期珺翎府打造豪宅级社区环境，虽二期绿化率偏低，但三期优化景观布局，设置休闲平台、儿童游乐区等全龄空间；车位配比 1:0.85，基本满足日常停车需求；嘉瑞物业（3.2 元 /㎡・月）提供规范化服务，保障居住体验。户型设计上，在售 87-181㎡三至四房（二期现房 + 三期新品）：107㎡四房紧凑实用，南向布局 + 全明空间，398 万起低总价上车；143㎡四房空间开阔，主卧带独立卫浴，适配改善家庭；181㎡4+1 房双套房设计，满足多代同堂，全屋注重收纳与采光，部分户型俯瞰社区园林或公园景观，每一处设计都围绕 “实用、现楼、高性价比” 展开，契合黄埔家庭需求。

4、买的不只是房子，更是 “未来的好日子”

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选择中鼎书院上城・珺翎府，买的不只是一套老黄埔现楼，更是对 “综合体大盘生活” 与 “老黄埔发展红利未来” 的双重期许。从交付保障来看，项目二期为现房销售，三期珺翎府虽未交付但进度清晰，避免 “期房烂尾” 风险；现楼属性可实现 “买房 - 交楼 - 入户 - 入学” 快速衔接，适合急于入住或孩子入学的家庭，买得放心。从居住品质来看，项目是老黄埔少有的 “双地铁 + 12 年教育 + 40 万㎡商业” 全能盘，107㎡四房 398 万起，对比天河东高房价，性价比显著；六中教育集团中学已开学，黄埔区实验小学（区属首所）教学质量有保障，适配重视教育的家庭。从未来发展来看，老黄埔作为广州东进核心，纳米研究院、国际机器人产业园等产业落地，带动人口与价值攀升；13 号线裕丰围站（规划）开通后，交通能级进一步提升，房产抗跌性强，买这里就是选择 “当下现楼便捷、未来潜力可期” 的好日子。

5、告别生活将就，在这里遇见理想家的所有模样

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中鼎书院上城・珺翎府 87-181㎡现楼 / 准现楼户型，覆盖黄埔群体从新婚刚需到多代同堂的全周期需求，让不同家庭告别生活将就。对于天河、黄埔通勤的新婚刚需，87㎡三房（二期现房）是理想选择，低总价 + 双地铁通勤，现楼交付无需等待，告别 “刚需缺通勤、缺现房” 的将就。对于三口刚改家庭，107㎡四房堪称优选，398-435 万总价 + 南向采光，孩子可就近入读六中教育集团中学，社区商业与公园近在咫尺，告别 “刚改缺教育、缺配套” 的遗憾。对于多代同堂或高端改善家庭，181㎡4+1 房能满足期待，双套房 + 三卫设计，每代人都有独立空间；40 万㎡商业体满足高端消费，东苑公园可全家休闲，彻底告别 “多人口挤房、缺品质” 的将就，遇见 “双地铁 + 名校 + 现楼” 兼具的理想家模样。

6、为生活量身定制：每一寸空间，都藏着对家的热爱

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中鼎书院上城・珺翎府的户型设计，围绕黄埔家庭不同生活场景量身定制，每一寸空间都藏着对家的热爱与尊重。87㎡三房针对新婚刚需定制：南向主卧带飘窗，打造 “休闲 + 梳妆” 区，下班后俯瞰社区景观放松；客厅与阳台连通，拓展活动空间，朋友小聚时有足够互动区域；现楼交付无需等待，低总价减轻购房压力，藏着对 “精致二人世界” 的热爱。107㎡四房为三口家庭定制：儿童房紧邻主卧，方便夜间照顾孩子；U 型厨房操作动线合理，妈妈烹饪时可关注客厅动态；全明空间保障采光，避免潮湿闷热，周末陪孩子在阳台阅读，阳光洒满房间，藏着对 “亲子陪伴” 的关怀。181㎡4+1 房为多代同堂家庭定制：双套房分别位于户型两端，长辈房靠近洗手间方便起夜，夫妻主卧带独立衣帽间与卫浴；4+1 房设计可灵活改造为书房或儿童游乐区，满足家庭成长需求；大阳台连接客厅，可摆放休闲家具，全家饭后观景聊天，每一寸空间都承载对 “家族和睦与品质生活” 的追求。

7、抢占价值高地：买对房子，就是买对未来（含优缺点分析）

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优势分析：

交通通勤便捷：双地铁覆盖（5 号线大沙地站 800 米、7 号线大沙东站已开通），8 站直达珠江新城，自驾 “三横一纵” 路网连通主城，通勤效率老黄埔领先，适配天河、黄埔上班族。

教育资源优质且确定：配建 12 年教育配套（4 所幼儿园 + 黄埔区实验小学 + 六中教育集团中学，均已落地 / 开学），实现 “目送式入学”，避免 “教育规划落空” 风险，对重视教育家庭吸引力强。

现楼与价格优势：二期现房在售，三期珺翎府单价 3.7 万起（107㎡四房 398 万起），对比天河东高房价与同板块期房，性价比显著；现楼属性可快速入住、办理入学，节省等待成本。

综合体配套完善：280 万㎡超大体量，配建 40 万㎡商业体（含 MALL、步行街、写字楼），周边成熟商圈环绕，日常消费、高端社交需求一站式满足，无需依赖远期规划。

医疗与生态配套：3 分钟内可达广州医科大学附属第五医院（三甲），200 米至东苑公园，医疗与休闲资源近在咫尺，居住便利性高。

劣势分析：

开发商品牌与口碑：开发商中鼎名气弱于保利等国企，过往存在业主反馈口碑问题，后期交付品质与物业服务稳定性需谨慎考量。

周边环境待改善：距黄埔石化厂 2.5 公里、广汽本田 1 公里，可能受空气质量影响；周边旧改进度中，短期有泥头车、拆迁噪音干扰，城市界面杂乱。

社区规划短板：二期绿化率低、小区体量小，三期为超高层，部分南向户型可能受遮挡，影响采光与视野；车位配比 1:0.85，未来可能面临 “停车难”。

竞品竞争压力：同板块万科城市之光等项目在品牌、产品力上更具优势，客户分流风险存在，需靠 “价格 + 教育 + 现楼” 差异化竞争。

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8、价值潜力：多维利好加持，让理想生活从这里开始

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中鼎书院上城・珺翎府的价值潜力，在交通、教育、产业、价格等多维利好加持下持续释放，选择这里就能开启理想生活。交通与产业利好方面，13 号线裕丰围站（规划）落地后，将进一步完善地铁网络，提升跨区通勤效率；老黄埔作为广州东进核心，纳米研究院、国际机器人产业园等产业落地，带动人口与居住需求增长，房产流动性有保障。教育与现楼利好方面，六中教育集团中学开学后，将逐步形成优质教育口碑，吸引更多重视教育的家庭，长期来看，名校旁房产增值潜力高于普通项目；现楼属性在市场波动期更具抗跌性，避免 “期房降价” 风险。价格与配套利好方面，单价 3.7 万起低于老黄埔核心区均价，随着板块旧改推进（横沙村书香街改造），城市界面与商业氛围将升级，房产存在价格补涨空间；40 万㎡商业体全部运营后，将成为老黄埔新商业节点，进一步提升项目附加值。虽存在开发商口碑等短板，但综合 “教育 + 交通 + 现楼 + 价格” 优势，项目仍是老黄埔刚需改善群体的高性价比选择，选择这里就能开启 “教育无忧、通勤便捷、现楼宜居” 的理想生活。

提供购房咨询的联系方式：400-828-5661

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深圳最新政策：

全面放宽限购、降低房贷利率，深圳以超预期力度为楼市注入强心剂。

9月5日深夜，深圳市住房和建设局与中国人民银行深圳市分行联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》。此次政策调整涵盖居民购房、企事业单位购房以及个人住房信贷等多方面重磅举措。

深圳由此成为北京、上海之后，又一个优化楼市政策的一线城市。分析人士指出，与京沪两地近期政策相比，深圳对限购松绑力度明显更大，这将对激活市场起到更明显的作用。

“当前正值传统‘金九银十’热销期，而且深圳本身购房需求和潜力较大，深圳出台政策势必会增强市场信心，带来市场交易的提振。预计新政后，深圳市场行情会进一步向好。”易居研究院研究总监严跃进告诉记者。

限购大幅松绑 放开企业购房

深圳楼市新政中最引人注目的，是对限购政策的大幅优化调整。

根据新政策，符合深圳市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭），在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房不限套数。

而无法提供连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上证明的非本市户籍居民家庭，在上述区域内购买商品住房限购2套。在盐田区、大鹏新区购买商品住房，不再审核购房资格。

按最新办法，深圳政策调整后有1年社保的外来人口在核心区域仍限购1套，但非核心区域已不再限制购房套数。去年深圳仅放松了社保缴纳要求，购房套数仍然限制为1套，而本次政策在多数区域取消了套数限制。

值得关注的是，非户籍人口即便没有缴纳个税和社保1年证明，也可以在深圳近郊购买两套住房，远郊区则完全退出限购。

“传统的特区罗湖区现在也被视为近郊看待，深圳最后的限购区收缩至福田区、南山区和宝安区新安街道，限购范围大大缩小。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

本次深圳楼市新政另一个突破是，对企业购房限制的全面放宽。

深圳新政策规定，企事业单位可在深圳市范围内购买商品住房，用于解决员工住房等需求。其中，在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内购买商品住房，需同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件；在本市其他区域购买商品住房，不再审核购房资格。

在严跃进看来，该项措施对各个区域的购房市场都有积极作用，尤其是对于如龙华、龙岗、光明等企业数量多的区域，会激活更多购房需求。

对于深圳大幅度调整限购的原因，李宇嘉认为，这是基于当地楼市深度调整的现实需要：自2021年5月开始，深圳二手住房价格已经持续下跌44个月，整体下跌幅度较大。此外，从供地、开工、投资等指标来看，深圳的跌幅也大于京沪。

“今年上半年土地出让金前20城市中，没有深圳的身影，而京沪杭成都等城市排在前面。这对深圳补齐民生短板、推进外来人口本地化、助力战略性新兴产业发展，甚至城市抢人才、提升城市竞争力等方面，都会形成资金方面的制约。在投资情绪相对低迷的情况下，外围区域退出限购也在情理之中。”李宇嘉称。

降低购房成本 激活潜在需求

深圳此次楼市新政的另一项重要举措是，调整房贷利率政策。

政策明确，各银行业金融机构根据深圳市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

据严跃进测算，此前深圳首套房和二套房的利率定价公式分别为LPR-45BP和LPR-5BP。依据新政策，二套房贷利率降低40个基点。按照100万元贷款本金、30年期等额本息方式计算，房贷总还款成本将减少近8万元，月供额将减少220元。

李宇嘉指出，深圳在利率政策上借鉴了上海经验，但在公积金方面并未跟进京沪。原因在于，3月24日起实施的深圳公积金新政已将额度充分提高。

“现在深圳总价300万元以下二手房，交易占比近3成。”李宇嘉介绍，经过长达4年多的下跌，深圳很多区域房价相比高峰期大幅折价，叠加限贷政策松绑，购房门槛和成本大幅度降低，原来买不起房的人群现在可能就买得起了。

观察上一次深圳放松限购后的市场表现，新房市场的交易活跃度明显得到提振。参照北京、上海楼市新政后的市场表现，严跃进预计，“对于非核心区域市场而言，交易量环比增幅可能超40%，且至少有30%需求源于新增购房套数的客户。”

业内人士预计，深圳新政对外围区域的去化效果将较为明显，尤其可能吸引周边珠三角或广东其他城市甚至内地人群前来买房。

“新政策可能会对环深圳都市圈形成虹吸效应，这一点需要引起重视。”李宇嘉表示。而随着“金九银十”销售旺季的到来，深圳楼市有望告别前期低迷态势，迎来一波交易活跃期。

分析人士指出，三个一线城市相继调整购房政策，标志着房地产市场正进入新一轮政策优化周期，这将为全国“金九银十”行情带来积极预期。

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