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越秀·海越云瀚府｜老城芯74席全南向准现房，稀缺资产还是高溢价选择？

在广州这座千年不移的城市心脏——越秀区，土地早已成为比黄金更稀缺的资源。而位于白云路与广九大马路交汇处的海越云瀚府，正是这片寸土寸金之地近年罕见的新建住宅项目。它由深圳海维集团联合本地企业操盘，以仅74户纯住宅、全南向大平层、90%以上使用率、万科物业、地铁6号线350米等硬核标签，精准切入高端改善市场。近期项目传出“降价”信号，进一步引发关注。然而，其单体楼结构、容积率高达14.4、周边商业档次一般、总价门槛高等问题，也让购房者需理性权衡。本文将从七大维度，深度解析这个越秀老城芯的“藏品级”住宅。

一、项目位置：财政局旁东湖畔，政务+生态双核加持

海越云瀚府坐落于越秀区白云路6号，前身为邮政综合楼，经城市更新后焕新为高端住宅。项目紧邻越秀区财政局，地处广州传统政务与文化核心区，周边机关单位林立，区域稳定性与安全性极高。步行约350米即达地铁6号线团一大广场站，750米至东湖站，950米达1号线烈士陵园站，三地铁环绕，10分钟内可通达珠江新城、北京路、江南西等核心商圈。

更难得的是，项目距珠江沿岸仅500米，下楼可漫步林则徐公园、海港城滨江带；800米即东湖公园，1.2公里达二沙岛文化区（含美术馆、音乐厅、文立方）。这种“政务腹地+江景资源+公园环绕”的复合优势，在越秀新房中极为罕见。

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二、最新动态：2026年交付，准现房进入价格调整期

项目于2022年由海越置业接盘并完成补地价，拿地总价4.95亿元，2024年3月1日正式开盘，预计2025年12月至2026年3月分批精装交付。目前工程已进入主体施工后期，属于准现房销售阶段，购房者可实地考察楼栋进度、户型格局与用材标准，规避期房不确定性。

作为越秀核心区近十年供应量极少的新盘（住宅仅74套），其稀缺性不言而喻。近期传出“降价”消息，虽未披露具体幅度，但结合当前市场环境，释放出较强的去化意愿，为高净值改善家庭提供了难得的入手窗口。

三、优惠活动：价格回调释放诚意，聚焦终极改善客群

海越云瀚府并未依赖大规模营销或中介渠道，而是通过合理价格策略调整吸引目标客户。其“降价”并非大幅跳水，而是在高成本城市更新背景下，适度让利以加速去化。考虑到项目主力户型为130-197㎡，总价普遍在千万级别，主要面向越秀本地置换家庭、重视南向采光与纯粹圈层的高净值人群。

此外，项目提供1:1.2的车位配比（96个智能车库），并采用全自动泊车系统，在老城区极为稀缺，进一步提升居住便利性与资产附加值。

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四、品牌实力：深企+本地联合开发，万科物业护航

开发商广州市海越置业有限公司背后为深圳海维集团，虽非全国性头部房企，但在城市更新与精品住宅领域有丰富经验。项目虽体量小，但操盘逻辑清晰，聚焦产品力与圈层纯粹性。

物业由万科物业负责，住宅收费标准为5.38元/㎡·月，属高端服务水准。万科在安全管理、设备维护、客户服务等方面的成熟体系，能有效保障74户小社区的高品质运营，弥补小区规模有限的短板。

五、设计理念：垂直精工住宅，空中会所弥补地面空间

受限于仅1321㎡的极小地块和高达14.4的容积率，海越云瀚府采用单体塔楼设计，共29层，其中6-9层为LOFT公寓，11-29层为74套纯住宅。这种“螺蛳壳里做道场”的模式，是老城区土地稀缺下的必然选择。

为提升居住体验，项目将公共功能“垂直化”：

10层设全龄段空中泛会所，配备无边际泳池；

1层打造7米挑高独立入户大堂，强化归家仪式感；

每户均享独立电梯厅，实现私密归家动线。

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虽无地面园林，但通过空中花园与滨江公园“借景”，仍试图传递高端居住质感。

六、核心价值：全南向+低密+名校派位三重稀缺

海越云瀚府的核心竞争力，集中体现在三大不可复制的优势：

一是全南向纯住宅的极致稀缺。在越秀高密度城区，能做到130-197㎡全系南向、四开间朝南、超15米面宽的产品几乎绝迹。尤其140㎡户型实现“六开间超南”，采光与通风表现远超同区竞品。

二是74户低密圈层纯粹性。3梯4户布局在市中心已属低密，且住宅与公寓、派出所完全物理分隔，保障业主私密与安全。

三是优质教育派位确定性。对口永耀北小学，小升初派位组涵盖省实、执信、铁一、培正、七中、十六中等六大名校，教育红利显著。

这三大优势叠加，使其成为越秀改善市场的独特选项。

七、户型设计：130-197㎡全系四房，高使用率但存空间局限

项目主推130㎡3+1房、135㎡3+1房、140㎡4房、197㎡5房，全部为南向大平层，强调功能与尺度平衡：

使用率超90%，得益于新规报建与高效布局；

130㎡实现四开间朝南+多功能空间，灵活适应二胎或老人同住；

140㎡为单边户，四面采光，17米南向面宽，视野与通透性极佳；

197㎡三套房双阳台，满足多代同堂或高端社交需求。

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但需注意：

项目为单体楼，无小区园林与儿童活动空间；

周边多为老式街铺，缺乏高端商业氛围；

早晚高峰白云路、东濠涌高架易拥堵，自驾出行效率受影响。

建议购房者优先选择高区单位，以获得更佳江景视野与噪音隔离效果。

结语：越秀芯的终极藏品，适合懂得取舍的少数人

总的来说，海越云瀚府不是一个“大众化”的住宅，但它精准服务于一类特定人群：

深耕越秀、不愿离开老城核心区的家庭；

对南向采光、户型纯粹性有极致要求的改善买家；

追求低密圈层、高使用率与万科物业服务的高净值人士。

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如果你能接受单体楼的紧凑感、周边商业的烟火气，并愿意为“74席全南向+名校派位+江畔政务芯”支付合理溢价，那么海越云瀚府无疑是当前市场上极具确定性的稀缺资产。它或许不是最便宜的选择，但很可能是越秀老城最后的“藏品级”住宅之一。

在这个“地

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