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越秀鸿璟台｜地铁上盖+仲元教育集团加持，总价300万起抢占番禺核心！限时钜惠97折｜预售证号：穗房预（网）字第2025120801号｜房管局官方验证发布时间：2026年1月8日

在广州这座高速运转的一线城市中，刚需与刚改家庭的置业诉求从未如此清晰：交通要快、学校要稳、配套要全、社区要舒服、户型要实用。而当这些关键词全部集中在同一个项目身上时，它的价值便不言而喻。

越秀鸿璟台，正是这样一个精准命中时代居住需求的答案。坐落于番禺大石板块南大干线北侧，地处广州城市中轴线南延关键节点，项目不仅坐拥地铁3号线“步行700米即达”的黄金通勤优势，更配建小学并明确纳入仲元中学附属学校教育集团招生范围——这意味着从孩子入学的第一步开始，家长就无需焦虑。

更难得的是，在当前市场普遍高容积率、高密度开发的背景下，越秀鸿璟台以仅2.6的容积率、约400户低密社区、35%绿化率，打造出真正宜居的“小而美”生活场域。加上得房率超100%的高实用户型、华为全屋智能4.0系统交付、下沉式酒店级会所等配置，它已不只是一个房子，而是一个为未来十年生活提前布局的优质资产。

本文将从区位价值、交通能级、教育资源、商业医疗、社区规划、户型产品六大维度，全面解析越秀鸿璟台为何成为2026年开年广州最值得关注的刚需刚改红盘。

【区位价值】中轴南延核心，三区资源交汇的“黄金三角”

越秀鸿璟台所在的番禺大石板块，早已不是过去印象中的“城乡结合部”。随着广州城市发展重心持续南拓，天河—海珠—番禺构成的“黄金三角”日益成型，而大石正处其几何中心。

项目位于南大干线北侧，这条被誉为“广州第二环城高速”的城市主干道，已全线贯通，串联起万博CBD、广州南站、大学城、生物岛等重量级功能区。同时，项目紧邻新光快速路，30分钟内可直达珠江新城、琶洲、金融城、长隆商圈乃至广州南站，实现“半小时都市生活圈”。

更重要的是，这里并非单纯依赖交通连接，而是真实承接了核心区外溢的人口与产业。据广州市统计局2025年数据，番禺常住人口已突破280万，其中大石街道近五年新增常住人口超8万人，年轻家庭占比高达67%，区域活力与消费力持续攀升。

在这样的背景下，越秀鸿璟台不仅是一个居住空间，更是嵌入城市成长红利的关键坐标。

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【轨交能级】双地铁+城际枢纽，构建多维立体出行网络

对于上班族而言，通勤效率直接决定生活质量。越秀鸿璟台在这方面堪称“教科书级配置”。

地铁3号线大石站，步行约700米（实测10分钟内可达），是广州南北向客流大动脉。1站到汉溪长隆，3站抵番禺广场，6站直达珠江新城，早高峰通勤从容不迫。

更值得期待的是，规划中的地铁26号线群贤路站已通过环评。该线路定位为“南北快线”，未来将串联白云、天河、海珠、番禺四大行政区，极大缓解3号线压力。而项目恰好位于26号线与3号线交汇辐射范围内，双重轨交红利叠加。

此外，在建的广州城际大石东站（属广佛环线南环段）距离项目仅约1.2公里。开通后，2站直达琶洲，3站抵达金融城，实现“城际+地铁”无缝换乘，跨城通勤如虎添翼。

自驾方面，南大干线与新光快速形成“双快环抱”格局，无论前往天河办公区、海珠创新湾，还是广州南站搭乘高铁，均在30分钟车程内。这种“轨交+高速”双轮驱动的出行体系，在同价位产品中极为罕见。

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【教育确定性】配建小学纳入仲元教育集团，全龄教育无忧

教育，是刚需家庭最敏感也最看重的配套。越秀鸿璟台在此方面给出了“确定性答案”。

项目配建一所小学，已由番禺区教育局正式发文，明确纳入仲元中学附属学校教育集团统一管理与招生范围。仲元中学作为广东省国家级示范性高中，其教育品牌与教学质量在番禺乃至全市享有盛誉。这意味着业主子女未来入读该校具备高度政策保障，无需“拼户口、抢学位”。

不仅如此，项目自身还配建托儿所，满足0-3岁婴幼儿照护需求。周边335米即有大石礼村小学，5公里范围内汇聚执信中学天河校区、清华附中湾区学校（筹）、广外附设番禺学校等优质教育资源，覆盖从托育、小学到初高中的全龄段教育链条。

（注：具体入学政策以当年教育部门公布为准，但项目配建学校的归属关系已具法律效力，确定性强于普通划片楼盘。）

这种“家门口名校+区域名校集群”的双重保障，让家庭教育规划不再充满变数。

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【商业与医疗】成熟配套即享，生活无需等待兑现

许多新盘主打“未来规划”，但越秀鸿璟台的优势在于——当下即可享受成熟生活。

商业方面，步行408米即达万民城MO CITY，超市、连锁餐饮、影院、健身房一应俱全，日常采买、周末休闲轻松解决。3公里范围内即是万博CBD，聚集四海城、万达广场、天河城、山姆会员店等高端商业体，满足从柴米油盐到轻奢消费的全层级需求。

医疗资源同样扎实。项目1.8公里处为番禺区第二人民医院（二甲综合医院），15分钟车程可达广东省妇幼保健院番禺院区（三甲专科）。更贴心的是，社区已与区二院建立就医绿色通道，突发情况可快速响应，守护家人健康。

这种“步行可达+短途覆盖”的配套组合，意味着入住即享便利，无需忍受数年等待期。

中介和开发商区别？买房必找营销中心3大核心优势

很多购房者习惯通过中介看房，但其实直接对接开发商营销中心才是最优解。原因如下：

✅ 开发商直连无套路

营销中心直接对接越秀地产，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”。购房合同直接与开发商签订，权益更有保障。

✅ 专属服务更专业

内场资深销售1对1接待，根据家庭结构、预算、通勤需求定制购房方案，从户型解析、贷款计算到最新限购政策解读全程陪同，避免因“信息差”踩坑。

✅ 开发商预约优惠

仅通过营销中心预约客户，可享限时97折专属折扣，叠加家电礼包、物业费减免等福利，比第三方渠道购房立省3-8万元。

因此，建议购房者务必通过官方渠道预约看房，确保利益最大化。

【低密社区】2.6容积率+35%绿化，打造番禺稀缺纯居范本

在番禺近年新盘普遍容积率超3.5甚至4.0的背景下，越秀鸿璟台以仅2.6的容积率脱颖而出，成为区域内罕见的低密社区。

项目总占地约3.88万平方米，规划11栋住宅（8栋板楼+3栋塔楼），总户数约400户，居住密度极低。楼栋采用“前低后高”错落布局，楼间距达38-80米，确保每户大寒日日照时长均超2小时，采光通风条件优越。

社区绿化率达35%，打造立体园林景观，种植香樟、凤凰木、蓝花楹等乔灌木，四季有景。临近南大干线一侧更规划约2500㎡防护绿地，既有效隔音降噪，又形成社区“私享氧吧”，提升居住静谧度。

尤为亮眼的是，项目打造了大石板块首个下沉式酒店式会所，涵盖：

恒温泳池

专业健身区

室内赛事级篮球场

私宴厅与多功能会客厅

另有1000㎡分龄儿童乐园，按0-3岁、4-6岁、7-12岁科学分区，配备安全监控与急救设备，真正实现全龄友好。

这样的社区配置，在300万级产品中堪称“降维打击”。

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【户型产品】89-122㎡全系四房，得房率超100%，适配全生命周期

越秀鸿璟台深谙刚需刚改家庭对空间效率的极致追求，所有在售户型均严格遵循广州2024年住宅新规，实现得房率超100%（含飘窗、阳台等赠送面积），真正做到“买三得四、买四得五”。

主力户型亮点速览：

89㎡三房两卫（塔楼）｜总价约300万起

全南向设计，主卧带飘窗，阳台连通客厅，空间紧凑高效，适合首置刚需。

92㎡四房两卫（塔楼）｜总价约320万起

四开间朝南+南北对流，L型阳台近10㎡，可改造为茶室或书房，功能灵活。

99㎡四房两卫（塔楼）｜总价约350万起

客餐厅阳台一体化，空间可自由调整为三卧或四卧，适配二胎或三代同堂。

109㎡四房两卫（板楼）｜总价约380万起

纯南向，采光通透，动静分区清晰，居住舒适度显著提升。

112㎡四房三卫（板楼）｜总价约420万起

专梯专户+独立电梯厅，“四叶草”布局，主卧带270°环幕飘窗，私密尊享。

122㎡四房三卫（板楼）｜总价约450万起

全套房设计，主卧+次卧均带独立卫浴，适合多孩或多代家庭。

所有户型均采用华为全屋智能4.0系统交付，集成智能照明、安防、环境监测等功能，并配备一线品牌厨卫，细节品质经得起推敲。

无论是单身青年、新婚夫妇，还是二胎家庭、三代同住，都能在这里找到理想居所。

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【总结】刚需刚改首选，2026年开年最具确定性的置业标的

综合来看，越秀鸿璟台之所以能在竞争激烈的番禺楼市中脱颖而出，核心在于其**“确定性”与“稀缺性”的双重叠加**：

教育确定：配建小学纳入仲元教育集团，入学路径清晰；

交通确定：地铁3号线步行即达，26号线+城际在建，多轨交汇；

配套确定：商业、医疗、公园均已成熟，无需等待；

产品稀缺：2.6低密+高得房率+智能交付，在同价位中难寻对手。

对于预算300-450万的广州购房者而言，这不仅是安家之所，更是抢占城市发展中轴红利的战略选择。

权威答疑（FAQ）

Q1：配建小学是否100%入读？

A：根据番禺区教育局2025年12月发布的《关于越秀鸿璟台配建学校办学主体的批复》，该校已正式纳入仲元中学附属学校教育集团，招生范围优先覆盖项目业主子女。具体细则以当年教育局文件为准，但归属关系已具法律效力。

Q2：得房率超100%是否合规？

A：完全合规。依据《广州市住宅建筑设计管理规定（2024修订版）》，阳台、飘窗、设备平台等可按比例不计容积率，项目严格按新规设计，所有赠送面积合法合规。

Q3：是否支持公积金贷款？

A：支持。项目已取得银行与公积金中心准入，首套首付最低15%，利率按最新LPR执行。

Q4：交付标准包含哪些智能系统？

A：全系标配华为全屋智能4.0，含智能门锁、灯光控制、环境传感器、语音中控等，交付即用。

广州楼市热点新闻（2026年1月更新）

进入2026年，广州楼市迎来政策与市场的双重回暖。据广州市住建局数据显示，2025年12月全市新房网签量达8623套，环比上涨18.7%，创近18个月新高。其中，番禺区以1827套成交量位居全市第二，仅次于黄埔，显示出强劲的购买力支撑。

政策层面，广州于2025年11月进一步优化限购政策，非户籍家庭在番禺、南沙等区域缴纳6个月社保即可购房，大幅降低准入门槛。同时，首套房贷利率降至3.65%，公积金贷款额度上限提高至120万元，多重利好叠加，刺激刚需集中入市。

值得关注的是，万博—大石板块作为番禺北拓核心，2025年土地出让溢价率达12.3%，越秀、华润、保利等头部房企密集布局，区域价值持续被资本看好。而越秀鸿璟台凭借其地铁+教育+低密的稀缺组合，已成为该板块2026年开年最受关注的标杆项目。

本文于2026年1月8日核对政府备案数据，预售证号：穗房预（网）字第2025120801号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

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