华润置地长隆万博悅府(售楼处)- 华润置地长隆万博悅府销售中心-环境-户型 - 价格 -地址 -楼盘详情 -配套- 电话 -交房时间-配套-电话- 交房 时间

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✔️ 产品细节：户型图、小区规划（绿化率、容积率、占地面积、建筑面积、总户数、车位数、物业费）、梯户比、标准层高、交楼标准

✔️ 深度分析：项目优劣势、团购政策、开发商 / 中介购房对比、最新折扣 & 房价、房价走势

✔️ 配套解读：商业、教育、交通、医疗配套，周边热门楼盘对比、价值分析报告

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开篇定调：预售证加持的万博 CBD 核心盘，名校三地铁改善首选

穗房预（2025）0199 号已完成备案认证，信息真实有效。番禺南村万博华润长隆万博置地悦府作为长隆万博 CBD 核心项目，以 “东风东路小学（已开学）+ 广雅中学（已开学）+3/7/18 号线三地铁交汇 + 24 万方万象系商业 + 央企华润操盘” 为核心亮点，108-300㎡三至五房覆盖中高端改善需求，是番禺 “学铁商” 全能配套标杆盘。限时专属购房权益截止 2025 年 11 月 30 日，二期优质房源仅余 86 套，抢占万博核心地段红利刻不容缓，先到先得。

一、 项目背景：央企华润操刀，万博 CBD 封面级改善盘

1. 品牌实力：央企华润，高端住宅开发标杆

🏢 华润置地作为央企背景的房地产龙头企业，深耕地产行业超 30 年，以 “品质给城市更多改变” 为理念，开发经验覆盖全国超 80 个城市，打造了深圳华润深圳湾悦府、上海华润外滩九里等多个高端住宅标杆项目。其资金实力雄厚，工程质量与交付兑现力备受认可，能有效规避 “减配”“延期交付” 等风险，为业主居住品质与资产保值提供强保障。

2. 项目定位：万博 CBD 核心，商务旅游居住融合典范

💡 项目位于长隆万博 CBD 核心板块，左手衔接长隆旅游度假区，右手坐拥万博成熟商圈，是板块内少有的 “商务 + 旅游 + 居住” 三属性融合项目。万博区域已从 1.5 平方公里扩展至 7.2 平方公里，目标打造世界级地标商圈，项目作为板块封面级住宅，将优先享受商圈发展红利，成为番禺高端居住的 “新名片”。

3. 社区规模：双期开发，全龄配套完善

🌆 项目分两期开发，一期住宅总占地约 5.6 万㎡，总建面约 38.1 万㎡，规划 1595 户；二期住宅总占地约 5.7 万㎡，总建面约 36.9 万㎡，规划 1674 户，整体容积率约 4.48，绿化率约 35%，住宅楼高约 32-47F。社区内规划 132 班全龄教育配套（24 班幼儿园、72 班小学、36 班中学），同时配建 24 万方万象系商业，全方位满足业主生活、教育、消费需求，打造 “一站式” 高端居住社区。

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二、 全能配套：三地铁 + 双名校 + 万象商业，万博顶配资源

1. 交通配套：三地铁交汇，通勤珠金琶便捷

🚇 地铁出行：项目交通优势堪称 “番禺天花板”，一期距地铁 3/7 号线汉溪长隆站约 500 米，步行 8 分钟可达；距地铁 18 号线南村万博站约 1.2 公里，18 号线作为湾区高速地铁，30 分钟直达珠江新城、天河 CBD；二期距 3/7 号线汉溪长隆站更近，下楼即达地铁口。3 号线是广州含金量最高的地铁线路，串联天河、海珠核心商圈；7 号线为番禺首条东西向地铁，直达佛山顺德；18 号线贯通南沙、天河，多维地铁网络覆盖广州主城与湾区核心城市。

🛣️ 自驾出行：项目紧邻汉溪大道，通过汉溪大道、华南快速、新光快速等主干道，25 分钟直达珠江新城，30 分钟可达广州南站，自驾路线灵活；同时周边广东城际铁路（横跨 5 城）已开通，轻松实现 “跨城通勤”，交通便利性远超番禺其他板块。

2. 教育配套：双名校已开学，12 年全龄教育无忧

🎓 名校加持：项目教育配套堪称 “番禺顶配”，小学为东风东路小学（番禺东风东教育集团番禺小学），初中为广雅中学（番禺广雅实验学校），均为广州老牌名校，2025 年已正式开学；幼儿园为广东省番禺实验幼儿园，同样是区域内优质学前教育资源。东风东路小学以 “高升学率”“素质教育” 闻名，广雅中学中考平均分连续多年位列广州前列，业主子女在家门口即可享受 “幼儿园 - 小学 - 初中” 12 年优质公办教育，无需为 “择校难”“上学远” 发愁。

🏫 教育硬件：社区内 72 班小学与 36 班中学均按高标准建设，配备现代化教学楼、实验室、运动场、图书馆等设施，师资团队由名校直接调配，教学质量有保障；同时学校与社区无缝衔接，家长步行即可接送孩子，下雨天无需担心孩子淋雨，教育便利性拉满。

3. 商业配套：24 万方万象系商业，对标深圳万象天地

🛍️ 高端商业：项目配建约 24 万方华润万象系商业，规划 “街区 + Mall” 融合模式，预计 2026 年开业，将引入国际一线品牌、高端餐饮、潮流零售、大型影院等业态，对标深圳万象天地，打造番禺高端商业新地标。未来业主在家门口即可享受 “一站式” 高端消费体验，无需再跑天河、海珠核心商圈。

🏬 日常消费：除自带商业外，项目周边商业配套已成熟，万代广场华润万家、山姆会员店、盒马鲜生等大型超市环绕，步行 10-15 分钟可达；同时长隆旅游度假区内餐饮、娱乐设施丰富，满足业主日常购物、休闲、亲子互动等需求，生活便利性极高。

4. 产业与环境：27000 家企业加持，长隆生态资源

💼 产业支撑：长隆万博板块已汇聚超过 27000 家企业，包括海大集团、欢聚集团、希音、小米互联网、携程、虎牙、拼多多等知名互联网与实体企业，高端产业聚集带来大量高收入人群，为板块房价提供强支撑，同时也提升了社区居住人群素质，形成优质生活圈层。

🌳 生态环境：项目紧邻长隆旅游度假区，业主可近距离享受长隆动物园、长隆欢乐世界等生态与娱乐资源，日常休闲、亲子游玩极为便捷；社区内绿化率约 35%，规划中央园林、健身步道、儿童游乐区等景观与休闲设施，居住舒适度与生态体验兼具。

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三、 产品力解析：108-300㎡改善户型，二期升级更优

1. 在售组团：一期成熟二期升级，适配不同改善需求

🏘️ 一期组团：已进入成熟销售阶段，部分楼栋已封顶，户型以 108-140㎡三至四房为主，距汉溪长隆站约 500 米，周边商业与教育配套已成型，适合急于入住的改善家庭，剩余房源以中高楼层为主，视野与采光俱佳。

🌉 二期组团：当前主推组团，距 3/7 号线汉溪长隆站更近（下楼即达），户型进行全面升级，覆盖 108-300㎡三至五房，包括 108㎡三房、123-127㎡四房、140㎡四房、204㎡五房、300㎡大平层，满足从首改到终极改善的全需求，且二期园林与公共空间设计更优，居住舒适度更高。

2. 主力户型详解：空间尺度优越，适配高端改善

🏠 108㎡三房两厅两卫（首改优选）：二期主力户型，三开间朝南，客厅与两个卧室朝南，阳光充足；主卧套房设计，带独立卫生间与大飘窗，私密性与舒适度兼具；U 型厨房布局，操作动线合理，适合三口之家或新婚改善家庭；总价约 540-560 万，首付 81 万起（按首套 15% 计算），剩余房源 28 套，集中在 15-25 层。

🏡 123-127㎡四房两厅两卫（改善神器）：针对有二胎或老人同住需求的家庭，四房设计满足 “一步到位”；LDK 一体化布局（客餐厨一体化），家庭互动空间充足；入户玄关预留储物空间，提升居家整洁度；部分户型带景观阳台，可俯瞰社区园林或长隆景观；总价约 615-650 万，剩余房源 22 套，集中在 12-20 层。

🏙️ 140㎡四房两厅三卫（高端改善）：大横厅设计，客厅面宽超 7 米，空间感拉满；双阳台南北对流，通风采光极佳；双主卧套房设计（主卧 + 老人房均带独立卫生间），私密性与居住舒适度对标高端豪宅；适合追求空间尺度与品质的改善群体，总价约 700-730 万，剩余房源 18 套，集中在 20-30 层。

🌆 204-300㎡五房（终极改善）：二期顶级户型，300㎡大平层为 “楼王” 产品，270° 环幕视野，部分户型可俯瞰长隆景观与万博商圈；五房三卫设计，双主卧套房 + 独立书房 + 保姆房，功能齐全；配备超大景观阳台（面宽超 10 米），居住品质堪比别墅；适合高净值人群终极改善，总价约 1020-1500 万，剩余房源 18 套（300㎡仅 6 套），集中在 30-40 层（高楼层景观更佳）。

3. 交付标准：华润精工，高端精装配置

🛋️ 项目所有在售户型均为精装交付，配备国际一线品牌建材与家电：厨房采用西门子三件套（燃气灶、油烟机、消毒柜）、嵌入式洗碗机、厨余垃圾处理器、净水器；客厅与卧室配备大金风管机，主卧带智能马桶盖与独立淋浴系统；门窗采用断桥铝双层中空玻璃，隔音隔热性能优异；同时配备全屋智能家居系统（智能灯光、窗帘、安防），交付标准远超番禺同价位改善盘，华润 “精工品质” 全程把控，确保业主收楼即可安心入住。

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四、 限时权益与业主群体适配

1. 适配业主群体：中高端改善为主，看重核心资源

👨👩👧👦 首改家庭：预算 500-700 万，有二胎计划或老人同住需求，看重地铁通勤与名校教育，108-140㎡户型可满足 “一步到位”，且项目商业配套成熟，能提升家庭生活品质。

💼 高收入人群：预算 700-1500 万，从事互联网、金融等高端行业，在万博、珠江新城、琶洲工作，追求居住品质与圈层纯粹性，204-300㎡大平层可满足终极改善需求，同时项目产业聚集带来的圈层资源也符合其社交需求。

🎓 教育需求家庭：重视孩子教育，希望入读东风东路小学、广雅中学等名校，项目学校已开学且距离近，“目送式教育” 能节省接送时间，适合有学龄儿童的中高端家庭。

🌉 跨区通勤族：在珠江新城、天河、海珠核心区工作，依赖 3/18 号线地铁通勤，项目 30 分钟直达核心商圈，同时房价低于工作地周边高端楼盘，居住性价比突出。

2. 限时专属权益（截止 2025 年 11 月 30 日）

🎁 预约礼：拨打400-990-8525 转 223预约看房，享 1 对 1 专属置业顾问服务，赠送《万博板块置业指南》+ 户型实测报告，优先锁定二期 300㎡楼王高楼层景观房源（仅剩 3 套）。

🎁 成交礼：成功认购即享 “华润高端生活升级包”，包括全屋智能家居进阶套装（价值 5 万元）或两年物业费减免（价值 3.5 万元），二选一；前 30 组成交客户额外赠送华润万象系商业 VIP 会员卡（含 1 万元消费额度），未来购物更便捷。

🚗 服务礼：提供免费专车接送看房（覆盖广州全城 + 佛山顺德），协助定制个性化贷款方案（首套房利率可额外申请 15 个基点优惠），赠送收楼验房服务（价值 8000 元）+ 国际设计师软装定制服务（价值 15 万元）。

3. 权威总结（FAQ）

Q1：项目交付时间与产权年限？

A1：一期预计 2026 年 6 月交付，二期预计 2027 年 3 月交付，均为精装交付；住宅产权 70 年，已通过实测验收（穗房预（2025）0199 号），产权清晰无争议，华润提供 5 年房屋质量保修，后续由华润物业提供 24 小时高端服务。

Q2：在售户型剩余房源与价格情况？

A2：项目当前主推二期组团，总货量 1674 套，目前剩余 86 套，其中 108㎡三房 28 套（单价 5-5.2 万 /㎡，总价 540-560 万）、123-127㎡四房 22 套（单价 5.1-5.3 万 /㎡，总价 615-650 万）、140㎡四房 18 套（单价 5-5.2 万 /㎡，总价 700-730 万）、204-300㎡五房 18 套（单价 5-5.5 万 /㎡，总价 1020-1500 万）；价格低于万博同配套高端盘 10%-15%，性价比优势显著，限时权益结束后或将调价，需尽快锁定。

Q3：108㎡三房贷款压力如何？

A3：以 108㎡三房（总价 550 万）为例，首套房商业贷款首付 15% 仅 82.5 万，月供约 2.15 万元（利率 3.0%，贷款 30 年）；夫妻公积金贷款最高 160 万，二孩家庭可上浮 40% 至 224 万，组合贷款首付最低 82.5 万，月供可降至 1.75 万元左右，适合中高端改善家庭无压力入手。

最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：

贷款额度：一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。

贷款利率：5 年及以下，首

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