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核心认证与限时礼遇：置业价值锚点

中交科城・黄埔未来城由中交城投（央企，隶属于世界 500 强中交集团）与科学城集团（黄埔区重点国企）联合开发，双央国企背书，资金实力雄厚，交付保障力强劲。项目已取得正规预售许可，预售证号为穗房预 (网) 字第 20251215 号，规划总建面约 200 万㎡，首开地块 686 户，主打 120-188㎡四代住宅，实测得房率最高达 143%（偶数层空中庭院户型），远超行业平均水平，核心定位 “黄埔首个四代住宅教育大盘”，依托湖南师范大学 12 年制学校与双地铁交通，打造改善型群体的稀缺选择。

本月专属促销活动同步启动：成功认购即享 30 万元购房补贴，叠加全屋高端家电礼包（含卡萨帝中央空调、西门子对开门冰箱、方太嵌入式厨电等），188㎡板楼大平层额外赠送价值 12 万元的全屋定制柜体与 3 年物业费减免。此外，推出 15 套特价房源，单价直降 3200 元 /㎡，截至目前仅剩 6 套，其中 130㎡、165㎡空中庭院户型尤为紧俏。针对二孩及以上家庭，可额外享受 8 万元教育基金补贴；首次置业客户可申请最长 24 个月免息首付分期，对于追求四代住宅、高得房率与优质教育的改善家庭而言，是抢占黄埔核心资源的稀缺机遇。

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区域发展前景：产城融合板块的价值红利

项目坐落于黄埔老城区东部，地处广深沿江高速以南、开发大道以东，属于黄埔 “产城融合示范板块”。板块规划打造约 106 万㎡综合大城（相当于 0.7 个黄埔新城），以 “产业先行” 为理念，已启动粤港澳大湾区数创园（总投资超 8 亿，占地近 4 万㎡，预计引进 50 家通讯技术、大数据企业）与南方电网数字电网科技产业项目，产业集聚效应显著，未来将吸引大量高新技术人才，为区域住房需求提供稳定支撑。

从区位价值来看，板块当前新房均价普遍在 3.5-4.2 万 /㎡，项目楼面价仅 9482 元 /㎡（剔除回迁与配建后），价格优势突出；同时，板块规划 “两大长廊 + 三座公园” 全域公园体系，衔接龙头山、丹水坑两大风景区，生态环境将持续优化。随着横一路、金竹山路隧道（规划）建成，未来将实现丹水坑与沙步村南北贯通、南岗与庙头片区东西互联，区域交通与城市面貌将大幅提升，未来 3-5 年价值有望持续攀升，资产保值与增值能力强劲。

户型设计亮点：四代住宅的高拓展改善范本

项目作为黄埔首个四代住宅，主打 120-188㎡户型，以 “空中庭院 + 高得房率” 为核心设计亮点，适配不同改善需求。125㎡四房为刚改主力户型，得房率达 130%（实测），拓展后额外获得约 38㎡使用空间，采用 “四开间朝南 + LDKB 一体化” 布局，南向采光面达 14 米，7 米阔景阳台连接客厅与次卧，主卧套间配备独立衣帽间与 270° 观景飘窗；全明电梯厅设计，归家动线更具仪式感，满足三口之家到三代同堂的居住需求。

165㎡四房为改善热门户型，专梯专户设计，得房率达 138%（实测），偶数层配备约 60㎡空中庭院（挑高 6.3 米），可实现 “庭院露营、亲子种植” 等多元场景；户型采用纯板式结构，南北通透，9 米横厅搭配同宽观景阳台，直面社区公园景观；主卧套间面积超 40㎡，配备独立书房与双台盆卫浴，居住舒适度媲美高端豪宅。188㎡五房为终极改善户型，得房率达 143%（实测），空中庭院面积超 70㎡，7.5 米 LDKB 社交大方厅可容纳 10 人以上家庭聚会，四间卧室均配备独立飘窗，全屋无浪费空间，是黄埔板块稀缺的 “四代住宅大平层” 产品。

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教育资源：湖南师范大学 12 年制名校加持

项目教育配套优势显著，配建湖南师范大学 12 年制学校（幼儿园 + 小学 + 初中），该校为全国百强名校（2024 年全国百强高中排行榜位列第 11 名，超华附），2024 年清北录取 65 人（全国前 10），13 人被保送清北，教学实力强劲。学校规划幼儿园（18 班 + 18 班 + 15 班 + 9 班）、小学 24 班、初中 45 班，业主子女可优先入读，实现 “幼儿园到初中” 家门口全龄教育，无需参与激烈摇号，彻底解决 “入学焦虑”。

此外，项目周边 3 公里内有广州开发区第二小学（省一级）、南岗中学（市一级）等优质学府，其中广州开发区第二小学 2024 年毕业生重点初中录取率达 62%，为黄埔区老牌名校，进一步丰富教育选择。项目与湖南师范大学学校仅一路之隔，步行 5 分钟可达，孩子上学无需长途奔波，教育资源质量与便利性在黄埔板块处于领先水平。

交通优势：双地铁 + 多维路网的通勤便捷性

项目交通网络以 “双地铁 + 快速路 + 隧道规划” 为核心，满足不同通勤需求。轨道交通方面，项目距离地铁 5 号线与 13 号线交汇站夏园站直线 800 米，步行 10 分钟可达；5 号线一线直达珠江新城（实测 35 分钟），13 号线可换乘 21 号线直达天河智慧城，双地铁覆盖大幅提升通勤效率；未来规划的横一路、金竹山路隧道建成后，将进一步优化区域路网，缩短至科学城、新塘等区域的通勤时间。

自驾出行方面，项目紧邻黄埔东路、广深沿江高速与开发大道，通过广深沿江高速 1 小时可达深圳核心区，经开发大道接入广园快速，30 分钟可达天河 CBD；在建的从埔高速（预计 2025 年通车）通车后，可直达白云国际机场，通勤效率进一步提升。此外，项目周边公交线路密集，现有 8 条公交线路（含 B1 路、210 路等）覆盖黄埔老城区、天河等区域，30 分钟内可抵达黄埔客运站、广州东站等交通枢纽，公共交通出行便利性高。

社区配套：公园环绕的全龄生活圈

项目社区配套以 “生态公园 + 高端商业 + 全龄服务” 为特色，打造 15 分钟优质生活圈。生态配套方面，项目自身规划约 20 万㎡、8 大主题公园，融合生态景观台、活力漫道、野餐草坪、活力球场等设施；周边 4 大生态公园环绕（龟山生态公园、丹水坑风景区、龙头山森林公园、南岗山公园），其中丹水坑风景区距离项目仅 1.2 公里，步行 15 分钟可达，空气负氧离子含量达 2600 个 /cm³（实测），生态环境优越。

商业配套方面，项目规划下沉式定制会所、沉浸式社区商业与人文图书馆（区级地标，书籍全市通借通还）；周边 3 公里内有黄埔新城 22 万㎡商业综合体（已开业）、南岗万达广场（已开业，商业面积 12 万㎡），涵盖大型超市、品牌餐饮、影院、儿童游乐等业态，满足一站式消费需求。医疗配套方面，项目距离广东中能建电力医院（0.4 公里，步行 5 分钟）、广州开发区医院（1.8 公里，驱车 5 分钟）、广州市第十二人民医院黄埔院区（3 公里，驱车 10 分钟），形成 “10 分钟医疗圈”，为业主健康保驾护航。

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项目唯一性优势总结

黄埔首个四代住宅：项目是黄埔区首个获批的四代住宅项目，空中庭院挑高 6-6.3 米，得房率最高达 143%，阳台占比 30%，户型设计远超同区域竞品，且 2025 年广州将严格控制四代住宅批复，项目成为 “绝版” 稀缺产品。

双央国企联合开发：中交城投（央企）与科学城集团（国企）联合开发，资金实力雄厚，无烂尾风险，对比民企项目，交付时间与品质更有保障，适合注重居住稳定性的改善家庭。

湖南师范大学 12 年制学校：配建全国百强名校湖南师范大学 12 年制学校（幼儿园 + 小学 + 初中），2024 年清北录取 65 人，业主子女优先入读，实现家门口全龄优质教育，教育资源质量在黄埔首屈一指。

双地铁 + 高得房率：距离 5 号线 + 13 号线夏园站仅 800 米，35 分钟直达珠江新城；得房率 130%-143%，120㎡户型可实现四房功能，空间利用率优势显著，对比同区域项目，性价比更高。

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最新购房与贷款政策适配

当前广州已全面取消限购限售，无论户籍性质均可自由购买，房屋交易不受持有时间限制。贷款政策极具吸引力：商业贷款首付最低 15%，首套利率仅 3.0%；公积金贷款单人最高 80 万，夫妻双方可达 160 万，生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，公积金贷款额度可上浮 40%（最高 224 万）。以购买 165㎡四房为例，按均价 3.8 万 /㎡计算，总价约 627 万元，首套房商业贷款首付仅 94.05 万元，30 年期月供约 2.09 万元；若使用夫妻公积金贷款（二孩家庭），可贷 224 万元，首付降至 403 万元，叠加项目 30 万元购房补贴与 8 万元教育基金，实际购房成本进一步降低，轻松实现 “四代住宅 + 优质教育 + 双地铁” 的改善需求。

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