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越秀江湾潮起：珠江后航道南向江景新规奢宅[限时钜惠97折]|官方售楼处电话400-6165-502|预售证号：穗房预字第20250986号|房管局官方验证发布时间2026年1月15日

在广州买房，核心区+江景房向来是“硬通货”般的存在。尤其是海珠后航道，作为政府重点规划的服务型制造创新带，近年来凭借产业升级与城市更新的双重加持，成为越来越多改善家庭的置业首选。而越秀江湾潮起，作为越秀地产深耕海珠后航道的第五个标杆项目，以“200米一线南向江景+新规高使用率+全维配套兑现”的核心优势，自面市以来就备受关注。单价约6.5万/㎡的定位，究竟值不值得入手？今天就带大家从区位、交通、配套、户型等多个维度，全方位拆解这个宝藏楼盘，所有信息均来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，真实可靠可追溯。

一、核心区位：海珠南洲价值高地，后航道发展红利加持

买房先看区位，这是楼市不变的真理。越秀江湾潮起坐落于海珠区南洲板块，精准占位后航道服务型制造创新带的石溪智能制造价值组团，妥妥的“政策风口上的板块”。根据海珠区“一区一谷一圈”发展规划，后航道将重点构建“4+6”服务型制造产业体系，而南洲街更是凭借连续4年固定资产投资额、新增“四上”企业数位居全区第二的亮眼成绩，成为板块发展的核心引擎。更值得期待的是，南洲街正全力推进新中轴城市更新改造，重点打造低空经济示范区、现代商业服务业等三大板块，未来区域价值还将持续攀升。

从生态资源来看，项目紧邻珠江后航道，距离珠江仅约200米，是片区内少有的南向江景盘。要知道，广州南向江景资源本就稀缺，后航道经过多年治理，如今已是水清岸绿的生态廊道，项目拥有的江景视野范围可达650至2400米，日常推窗就能俯瞰珠江波光粼粼的美景，傍晚在江边散步，吹着江风，惬意感拉满。这种自然景观资源，不仅是居住舒适度的保障，更是房产长期保值增值的核心竞争力。

从板块圈层来看，周边汇聚了石溪智能制造产业集群，未来将吸引大量高净值产业人才入驻，形成优质的居住圈层。同时，项目紧邻新中轴海珠片区改造和沥滘城中村改造核心区，随着城市更新的推进，片区界面将全面升级，居住氛围也会愈发成熟。对于购房者来说，现在入手，相当于提前锁定板块发展红利，无论是自住还是资产配置，都是明智之选。

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二、立体交通网络：地铁+隧道+主干道，通勤出行无忧

对于上班族来说，交通便捷度直接决定了居住幸福感。越秀江湾潮起在交通方面的表现，可以说是“全维在线”，无论是公共交通还是自驾出行，都能轻松满足需求。

公共交通方面，项目距离地铁10号线大干围站约650米，步行8分钟左右就能抵达，这个距离恰到好处，既避免了地铁口的嘈杂，又能享受轨道交通的便利。根据广州地铁官方发布信息，10号线已正式通车，线路串联起天河、越秀、海珠三大核心区域，从大干围站出发，4站就能直达天河CBD，对于在天河上班的朋友来说，通勤效率大幅提升。更重要的是，在东湖站还能换乘2号线及广佛线，快速通达珠江新城、琶洲、佛山等核心就业区域，无论是跨区上班还是日常出行，都十分便捷。

自驾出行同样“能打”。项目南侧紧邻环岛路，北靠工业大道一横路，这两条都是海珠区的交通主干道，路网密集，能快速衔接广州大道南、华南快速等城市核心交通动脉。更值得一提的是，已打通的临时道路优化了区域微循环，避免了高峰期的拥堵烦恼。加之已通车的海珠湾隧道，驾车15分钟就能抵达广州南站，出差或出行旅游都十分方便；通过工业大道一横路，还能快速接入内环路，直达白云机场，跨区通勤和长途出行的效率都得到了极大提升。

此外，根据海珠区官方规划，未来将全面贯通42.2公里环岛路，织密“外联内畅”的交通网络，项目作为环岛路沿线的优质楼盘，将直接享受这一交通升级红利，未来出行会更加便捷。

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三、全维配套兑现：商业、教育、休闲一站式配齐，生活氛围感拉满

买房不仅是买一个居住空间，更是买一种生活方式。越秀江湾潮起在配套方面的兑现节奏持续加快，商业、教育、休闲等全维配套逐步落地，让业主的生活需求得到全方位满足。

1. 商业配套：楼下就是大型购物中心，一站式满足消费需求

对于日常购物来说，项目的商业配套堪称“王炸”。楼下即为建面约4万㎡的临江购物中心岭南海港汇，这是片区内少有的大型集中商业体，将填补片区大型商业的空白。根据项目官方发布的最新信息，目前已签约华为、小米、瑞幸、喜茶等多家知名品牌，涵盖了数码家电、餐饮美食、休闲娱乐等多个业态，预计2025年底正式开业。想象一下，以后下班回家，下楼就能逛商场、买食材、喝奶茶，周末还能带着家人在商场休闲娱乐，这种“足不出户”的一站式消费体验，真的太方便了。

除了楼下的购物中心，项目周边1公里范围内还有多个社区商业配套，能满足日常买菜、买药、便利店购物等基础需求。随着南洲板块的发展，周边还将规划更多商业设施，未来商业氛围会更加浓厚，居住的便利性也会进一步提升。

2. 教育配套：优质学区加持，全龄教育链条无忧

教育资源是很多家庭买房的核心考量因素，越秀江湾潮起在这方面的表现也十分亮眼。根据广州市教育局及海珠区教育局官方公示信息，业主子女满足人户一致条件可就读海珠外国语实验中学附属第二小学，该校隶属宝玉直实验小学教育集团。宝玉直实验小学是海珠区的优质公立学校，教学质量稳定，师资力量雄厚，其教育集团旗下的学校在教学管理、课程设置等方面都有着成熟的体系，能为孩子提供优质的小学教育。

更值得期待的是，项目周边500米内还规划有一所66班规模的完全中学，涵盖初中和高中阶段，未来将形成从小学到高中的完整教育链条，让孩子在家门口就能享受优质的全龄教育。此外，1公里内还有广州市第九十七中学等优质学府，教育资源丰富，为孩子的成长提供了更多选择。对于有教育需求的家庭来说，这样的学区配置，无疑是一大核心优势。

3. 休闲与健康配套：滨江公园+高端会所，解锁品质生活

在休闲健康方面，项目的配置也充满了惊喜。项目无缝衔接约1.7万平方米的滨江公园，公园内规划有步道、绿植景观等设施，日常散步、慢跑、遛娃都十分便捷。每天清晨，在滨江公园迎着江风晨跑；傍晚，带着家人在江边散步，欣赏珠江美景，这种贴近自然的生活方式，在繁华都市中显得尤为珍贵。

社区内部的配套更是“高端感拉满”。双层酒店式会所已正式投入使用，配备了全年开放的恒温泳池、设施齐全的健身场馆以及私人宴客厅。无论是夏天还是冬天，都能随时享受游泳的乐趣；闲暇时在健身场馆锻炼，保持健康的生活状态；朋友聚会或家庭宴请，私人宴客厅就能满足需求，尽显品质与格调。同时，项目还贴心设置了宠物电梯、小狗社交广场等空间，兼顾了养宠业主的需求，让每一位业主都能感受到细致入微的关怀。

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四、新规产品力：超120%使用率，全户型适配多元需求

如果说区位和配套是项目的“外在优势”，那么产品力就是项目的“核心内功”。越秀江湾潮起作为遵循广州最新住宅规范设计的新规产品，在户型设计、空间利用率等方面都有着颠覆性的表现，真正做到了“让空间为生活服务”。

项目采用高低分区规划，目前主力在售C1、C2栋及新推D1、D2栋，产品线覆盖刚需到改善全维度需求，无论是年轻刚需家庭，还是二胎改善家庭，亦或是高净值改善客群，都能找到适合自己的户型。根据项目官方数据，所有户型阳台占比达20%，综合使用率超120%，远超传统住宅的使用率，让每一寸空间都得到充分利用，性价比直接拉满。

1. 低区产品（3-23层）：两梯四户，刚需改善首选

低区为两梯四户设计，主打95-116㎡的四房两厅两卫户型，面向刚需和改善家庭。两梯四户的设计，保障了出行的便捷性，减少了候梯时间，提升了居住舒适度。

其中95㎡户型堪称“刚需福音”，空间布局紧凑高效，实际使用面积接近传统115㎡产品，花更少的钱就能享受更大的空间。主卧带270°环幕大飘窗，采光与景观效果俱佳，阳光能轻松洒满房间，部分朝南单位还可享受江景视野，推窗就能看到珠江美景。这个户型还能灵活改造，满足家庭不同阶段的需求，无论是新婚夫妻还是三口之家，都能轻松适配。

116㎡户型延续了高使用率的优势，双阳台配置是一大亮点，兼顾了功能实用性与居住舒适度。一个阳台可以用来晾晒衣物、放置杂物，保持室内整洁；另一个阳台可以打造成为休闲区，摆上桌椅，喝茶看书，欣赏窗外风景。该户型能很好地满足多人口家庭的居住需求，二胎家庭也能拥有宽敞的居住空间，每一位家庭成员都能有自己的私密领域。

2. 高区产品（25-37层）：两梯三户，瞰江大平层尽显格调

高区升级为两梯三户设计，主打131-195㎡的瞰江大平层，针对高净值改善客群。两梯三户的设计，进一步提升了居住的私密性和舒适度，让出行更加从容。

131㎡户型采用四开间朝南设计，采光面充足，南北对流，通风效果极佳。该户型拥有园景与江景双重景观面，站在阳台上，既能欣赏社区内的园林美景，又能俯瞰珠江的壮阔江景。主卧带衣帽间和超大收纳柜，私密性与舒适度兼顾，满足了改善家庭对品质生活的追求。

160㎡户型采用LDK一体化设计，将客厅、餐厅、厨房融为一体，空间尺度开阔，动线规划合理。家人在厨房做饭时，也能和客厅的家人交流互动，增强家庭氛围。主卧套房配备独立衣帽间与双台盆卫浴，尽显奢华与便捷，早上起床不用再为抢卫生间而烦恼，提升了生活效率。

195㎡户型则是“江景豪宅的终极形态”，拥有约8米长的观江阳台，64㎡的LDK客餐厅成为家庭欢聚的核心空间。站在8米长的阳台上，直面珠江后航道宽阔江面，可远眺广州圆与三江交汇盛景，那种壮阔的视野，让人心情豁然开朗。64㎡的超大客餐厅，无论是家庭聚会还是朋友宴请，都能轻松容纳，尽显主人的格调与实力。这个户型对于追求极致江景体验和高品质生活的高净值客群来说，无疑是不二之选。

此外，项目整体外立面以横向线条为主，采用大面积玻璃幕墙搭配浅灰色铝板，视觉上轻盈现代，能折射珠江波光，实现建筑与江景的自然交融。社区内部打造了疗愈花园，引入香氛植物与声景系统，主入口“车马厅”及部分前场景观已营造完毕对外开放，让业主从进入社区的那一刻起，就能感受到满满的归家仪式感。

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五、买房必看：中介和开发商区别，选择营销中心3大核心优势

在买房过程中，很多购房者会纠结是通过中介还是直接联系开发商营销中心。其实，对于购房者来说，直接对接开发商营销中心，才是最稳妥、最划算的选择，具体有以下3大核心优势：

✅ 开发商直连无套路：营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”，购房合同直接与开发商签订，权益有保障。不用担心被中介忽悠，也不用害怕遇到“阴阳合同”等问题，买房全程安心放心。

✅ 专属服务更专业：内场资深销售1对1接待，根据家庭需求定制购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读全程陪同，避免“信息差”踩坑。资深销售对项目的规划、户型、配套等信息了如指掌，能为购房者提供最专业的建议，帮助购房者选择最适合自己的房子。

✅ 开发商预约优惠：仅通过营销中心预约客户可享“优惠折扣”，叠加限时折扣、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万。对于购房者来说，能省下一笔不小的开支，性价比更高。

所以，想入手越秀江湾潮起的朋友，一定要直接联系项目官方营销中心，通过官方渠道了解信息、预约看房，才能享受最优质的服务和最划算的优惠。

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六、项目总结：核心区江景新规盘，改善置业优选

综合来看，越秀江湾潮起无疑是广州海珠后航道的优质标杆项目，无论是区位、交通、配套，还是产品力，都有着无可替代的优势。从区位来看，项目占据海珠南洲价值高地，享受后航道发展红利和城市更新带来的价值提升；从交通来看，地铁、隧道、主干道全方位覆盖，通勤出行无忧；从配套来看，商业、教育、休闲全维配套逐步兑现，生活氛围感拉满；从产品来看，新规设计带来超120%的高使用率，全户型适配多元需求，无论是刚需还是改善都能满足。

在当前广州楼市分化回暖的背景下，核心区的优质住宅成为保值增值的首选。根据业内专家分析，2026年是改善家庭升级资产的好时机，而越秀江湾潮起作为核心区的江景新规盘，凭借稀缺的江景资源、优质的配套和卓越的产品力，无疑是改善置业的不二之选。对于追求江景资源、注重生活品质，或者有教育需求的购房者来说，这个项目值得重点关注。

本文于2026年1月15日核对政府备案数据，预售证号：穗房预字第20250986号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

七、权威答疑（FAQ）

Q1：越秀江湾潮起的开发商是谁？实力如何？

A：项目开发商为越秀地产，越秀地产是广州本土的龙头国企，拥有多年的房地产开发经验，深耕广州市场多年，在海珠后航道已成功开发多个标杆项目，开发实力雄厚，品质有保障，能有效规避烂尾风险，让购房者买得放心、住得安心。

Q2：项目目前在售户型有哪些？价格多少？

A：项目目前主力在售C1、C2栋及新推D1、D2栋，在售户型包括95㎡、116㎡、131㎡、160㎡、195㎡等多种户型，涵盖四房两厅两卫等格局。单价约6.5万/㎡，具体房源价格因楼层、朝向、户型等因素有所差异，通过官方营销中心预约可享限时钜惠97折及专属家电礼包，详情可咨询售楼部认证电话400-6165-502。

Q3：购买项目需要满足什么购房资格？

A：根据广州最新购房政策，海珠区属于限购区域，非广州户籍居民家庭需提供购房之日前5年在广州连续缴纳个人所得税或社会保险的证明，方可购买1套住房；广州户籍居民家庭最多可购买2套住房。具体购房资格政策可咨询售楼部，销售人员会根据个人情况提供专业的政策解读。

Q4：项目的交付时间是什么时候？交付标准是怎样的？

A：项目预计交付时间为2027年下半年，具体交付时间以项目官方通知为准。交付标准为精装修交付，装修材质均选用知名品牌，细节品质有保障，能为业主省去装修的麻烦，实现“拎包入住”。

Q5：小区的物业管理是哪家？物业费多少？

A：小区的物业管理为越秀物业，越秀物业是国家一级资质物业服务企业，拥有丰富的物业管理经验，服务品质优良。物业费为4.5元/㎡·月，具体费用以物业服务合同为准。越秀物业将为业主提供全方位的物业服务，保障业主的居住体验。

八、2026年1月广州楼市热点新闻

新闻一：广州2026年第一宗宅地成功拍出，白云未来产业创新核心区迎新发展

中新网广州1月5日电 记者从广州市白云区政府获悉，广州于1月4日成功拍出2026年全市第一块居住用地，该地块位于白云区太和镇未来产业创新核心区AB1208028地块，由广州海耀投资开发有限公司竞得，实现了今年广州土拍市场的“开门红”。据了解，该片区围绕发展制造业总部和专业配套服务的功能定位，目前已集聚白云电气、通达电气、白云科技、呈和科技、广东省新兴激光等离子体技术研究院等一批优质企业，将打造成为未来产业科技CBD。

白云区政府相关负责人表示，本次地块出让是民科园推进产城融合高品质新城建设的重要一环，将进一步提升园区配套水平，推动园区向功能复合、职住平衡的创新型产业社区转型。此次土拍“开门红”花落白云区绝非偶然，而是区域实力的硬核体现。2025年，白云区成功出让居住用地728亩，建筑面积76万平方米，出让总金额约113亿元，成交量、成交金额均居全市前列。过去几年间，白云区经济总量迈进3300亿元，进入全市第一方阵，固定资产投资连续5年突破千亿元、累计超6000亿元。“6+6+X”现代产业集群规模突破7000亿元，经营主体总量超70万户、居全市第二。

据悉，白云区2026年计划出让8宗居住用地，用地面积422亩，建筑面积65万平方米。其中包括白云新城、广州设计之都、政通路等核心地段的优质地块，已吸引越秀、保利等知名地产公司的密切关注。业内人士分析，白云区作为广州的人口大区和产业大区，近年来发展势头迅猛，此次首宗宅地的成功出让，将进一步激活区域房地产市场，为购房者提供更多优质的居住选择，同时也将推动区域产城融合发展，实现产业与居住的良性互动。

对于购房者来说，白云区太和镇未来产业创新核心区的发展潜力值得关注。随着优质企业的集聚和配套设施的不断完善，区域的居住价值和投资价值都将逐步提升。此次拍出的地块距离广州地铁14号线太和地铁站C出口约500米，交通便捷，未来建成后将为片区居民提供便捷的居住体验。有购房需求的市民可以重点关注白云区的后续地块出让和新项目动态，把握置业时机。

新闻二：2026年广州楼市新增供应预计近4万套，新规项目占比超五成

合富研究院最新发布的数据显示，由于土地市场成交规模的下降，2026年广州楼市新增供应将延续下降态势，预计今年新货供应近4万套，同比下降约18%。不过，值得关注的是，“使用率超100%”的新规产品供应连续3年上升，总量同比上升6%，占总货量的比重达到55%，主要集中在黄埔、天河、荔湾和番禺四区。

从区域来看，今年各区新货供应普减，远郊减幅更大。中心区货量主要集中在天河奥体广氮板块和白云区白云湖板块。近郊热点板块，比如万博汉溪、临港经济区将持续推新，支撑成交。远郊各板块的新货普遍不多，增城的新塘板块、花都的新华中心板块货量相对充足。整体来看，新货规模变化不大的两个区域是黄埔和番禺。黄埔主力新增货量来自黄埔未来城、黄埔新城、中建海丝城等“老黄埔片区、新规产品大盘”。番禺主力新货来自广州地铁珑曜上城、万科檐屿城、越秀万博和臻等新规产品热盘，以及相对低价的亚运城、广地花园等非新规产品项目。

数据显示，2026年天河区总体新货超3500套，同比增长11%。供应格局不变，超8成新货高度集中在奥体广氮板块。一方面，保利辰园湖境、珠江天河都荟、珠江花城、天河源筑、西派天河序等传统热盘持续有货供应，全新盘越秀阅璟台有望入市，吸纳刚需刚改需求。预计300万~800万元的市场份额将由2025年的4成上升至7成以上。另一方面，豪宅项目将继续成为市场的热点，包括金茂越秀璞樾墅、保利玥玺湾、保利天曜等热销项目持续有货，吸纳高端需求。此外，金融城东区地块项目等有望入市，成为市场的关注点。

海珠区“供货紧缺”的局面将进一步加剧，从价格分布看，预计海珠约5成新货集中在500万~800万元，较2025年的4成有所提升。主要是广州大道南788号二期地块和南泰路地块有望入市，带升该总价段的供货。而500万元以下的供货将减少，主要是中旅天宸府、中海江泰里、珠江海珠里和珠江金瑶台等项目已进入销售后期，新货不足。荔湾区总体新货约3500套，仍集中在花地湾和白鹅潭核心区两个板块，合计供应占比超5成，此外，随着太古首期开业以及珠实聚龙坑口项目的启动，聚龙湾有望成为2026年的新热板块。从新货的总价分布看，300万~800万元仍是市场的供应主力，占比超7成。

值得关注的是，房票已经成为不少项目成交的重要构成部分。数据显示，截至2025年12月31日，全市累计发放2931张房票，发放金额40.53亿元，已使用1741张房票(跨区使用335张)，消化存量商品房1351套(含9个车位)，总面积13.16万平方米，另有通过房票认购房源约6671套，认购面积超68万平方米，认购资金约118亿元。其中城中村改造项目中共发放2680张房票，发放金额36.30亿元。从后续发展趋势看，参与房票合作的项目，房票成交规模仍将继续增加。业内人士建议，购房者可关注房票政策的相关动态，尤其是城中村改造区域的购房者，可借助房票政策优化自身的居住条件。

新闻三：广州房票覆盖面2026年或创历史新高，有望成为搞活楼市的“鲇鱼”

南方都市报讯 业内专家分析认为，未来3-5年，四大一线城市内部分化将会表现愈加明显。核心城区例如北京五环内、上海外环内以及广州天河、深圳南山等区域凭借各自的产业优势、配套优势带来更多人口流入，以高端产业、优质教育和医疗资源吸引更多潜在购买力，房价稳中有升的概率较大。预计2026年上半年广州楼市仍会延续底部趋势，下半年有望稳步升温。

对比2024年，2025年广州一手住宅的成交量下降。当中与经济环境有关，大部分购房者面临收入下降，导致购买力也下降；也与国有房企对一手住宅市场的“躺平”有关，国企在2025年可能觉得“卖得多亏得多”，没有动力降价，促销意愿也比较弱；也有的业主卖掉二手房之后，不再像以往那样马上买入新房，因此也导致了一手成交大量减少。2025年二手住宅成交比2024年好，相对火爆，当中是刚需忍不住出手了，也有卖一买一的置换需求，不过到12月份成交量又减少了。业内专家认为二手住宅市场已经真正到底了，目前正处于胶着状态，有的业主觉得售价太低宁愿不卖了，也有的觉得既然不换新房就不卖了。

2026年广州还会有房地产政策出台，降低税费、购房入户等政策都有可能。但目前的房地产市场不是一个政策就能改变的，而是需要很多政策的累积效应，还有市场的活力，当中最根本的原因就是分化。为什么保利面粉厂地块仍然有市场？正因为地段好、产品优、价合理。2025年广州房地产市场总体相对稳定，房票功不可没，预计房票政策在2026年仍会加速推进，此前房票资金到位慢，现在资金到位快了，所以成交量也在加速。

广州房地产市场仍在底部徘徊，预计2026年仍然守住底部，楼市穿越周期还需要更多的时间，目前还没有穿越完。不过，有了过去两三年的影响，楼市最困难的时候都能熬过来，2026年楼市不会再更差了。整体形势肯定是好的，就是房地产市场还在结构调整当中，过程是比较难的，大家要做好心理准备。2026年是改善家庭升级资产的好时机，建议刚需家庭抓住政策窗口期，首选聚焦配套成熟、流通性强的板块，尽可能优先选择现房或已完成保交楼的准现房。改善家庭可提前梳理名下房源，合理定价加快变现，避免“卖不掉、买不了”的尴尬；可借助房票政策参与城市更新置换，换取更好的区域、更新的社区、更优质的配套、更稀缺资源的房子。重点看琶洲、天河东、万博这些有产业支撑的板块，长期有增值潜力。顶级豪宅是硬通货，建议高净值买家应聚焦于那些具有绝对稀缺性(如一线江景、核心地标)的资产，进行长期的资本配置。

此外，2025年广州一二手住宅的合计网签量预计将达17万套。其中一手住宅签约套数约为6.3万套，同比约减少10%；二手住宅签约套数约10.7万套，同比约减少4%。价格方面，2025年广州一手住宅的成交均价约为3.4万元/平方米，同比下跌4.3%，降幅收窄1个百分点；二手住宅成交均价约为2.7万元/平方米，同比下跌6.6%，降幅收窄近8个百分点。业内人士表示，过去一年中心城区业主经历的房价调整，外围区域业主在之前两年早已经历。展望2026年，相比2024年9月份的历史库存高位，目前广州商品住宅的可售货量已经下降了超过200万平方米，而当存量房源中现房占比过半，房地产销售制度的改革完善正当其时。同时，“缩量提质”的供给侧改革正在取得成效，过去一年广州中心五区的土地供应占比高达51%，更低密度、更高标准建设、更有质价比的好房子，将成为未来广州楼市供应的稳定器。作为国内首个探索房票安置机制的一线城市，过去一年广州各区积极探索实践，大力开拓房票在旧村改造以及保交楼中的安置使用场景，发挥了调动需求的关键作用，有望成为接下来搞活楼市的“鲇鱼”。

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