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荔湾白鹅潭红盘测评：新世界天馥 76 平 299 万起，地铁学区老城配套全拉满

在广州荔湾白鹅潭 CBD 核心区，新世界天馥无疑是近两年的热门红盘。作为新世界中国打造的品质社区，项目不仅坐拥 5 号线滘口站 250 米近地铁优势，更纳入省一级西关培正小学招生范围，叠加成熟老城配套与 3000 亿规划红利，自开盘以来持续热销。目前 C 座 76-89 平小面积房源网签已过半，可选房源集中在高层及超高层，年终促销期间 76 平 299 万起、98 平四房 378 万起的价格，让刚需也能上车主城区核心板块，性价比尤为突出。

户型鉴赏：刚需刚改全覆盖，小面积遭疯抢

项目在售 A、B、C 三栋住宅，户型跨度覆盖 76-140㎡三至四房，精准匹配不同家庭需求。其中最受关注的是 C 座小面积户型，76㎡三房总价 299 万起，较低的入场门槛成为刚需福音，目前网签量已过半，剩余房源紧俏。98㎡做到四房两厅两卫，总价 378 万起，空间利用率亮眼，能满足三口之家到二孩家庭的成长型需求。

140㎡大四房则面向改善客群，搭配项目半围合式 "风车" 状楼栋布局，实现南向采光最大化，部分户型可享江景或园景双重景观。所有户型均采用人性化设计，搭配 750*1500mm 西班牙岩板地面、全屋定制护墙板等高品质交标，博世燃气灶、洗碗机、松下厨房空调等品牌家电直接赠送，既提升居住舒适度，又省去装修烦恼。

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基本信息：超高层品质社区，2026 年交付

开发商：新世界中国，深耕广州多年，打造过凯旋新世界、东方新世界等多个标杆项目，品牌实力有口皆碑。

项目规模：占地面积 43000㎡，建筑面积 240000㎡，规划 6 栋 42-47 层超高层住宅，总户数 2028 户。

核心参数：绿化率 20%，物业费 3.8 元 /㎡・月，梯户比为 A 栋 3T9 户、B/C 栋 3T8 户，保障居住流畅度。

交付时间：2026 年 3 月，目前建设进展顺利，配建幼儿园与社区文化中心同步推进。

土地年限：地块自 1999 年起算，70 年产权目前剩余约 44 年，购房时需留意这一细节。

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配套介绍：全维生活圈，通勤教育医疗无忧

交通配套：地铁自驾双便利，畅达全城

项目与地铁 5 号线滘口站直线距离仅 250 米，步行 8 分钟即可到达，作为 5 号线始发站，无需经历早高峰拥挤。乘坐 5 号线 12 站直达珠江新城，无需换乘，耗时约 35 分钟；1 站换乘 6 号线可至越秀、天河新城，2 站换乘 11 号线可达海珠琶洲，40 分钟内可覆盖广州核心城区。

自驾出行同样便捷，从小区出发上芳村大道西，转双桥路即可接入内环，不堵车情况下 11 分钟可达越秀火车站商圈，17 分钟直达省人民医院，20 分钟抵达珠江新城，对于在越秀、天河工作的业主来说，通勤效率出色。

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教育配套：省一级学区加持，12 年教育无忧

项目配建公办幼儿园，步行可达，已明确纳入省一级西关培正小学（芳信校区）招生范围（具体以教育局当年政策为准），该校距小区仅 200 米，步行 5 分钟即可到达。学校已完成扩建，由本部管理团队出任校长，遴选优秀教师任教，配备 400 人多功能报告厅、科学实验室及 2000 多㎡户外运动空间，硬件软件全面升级。

周边还环绕广州市第四中学、真光中学附属小学等优质学校，形成完善的 12 年教育体系，从幼儿园到中学的教育需求都能就近满足，是典型的学区房优质选择。

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医疗配套：三甲医院环绕，15 分钟健康保障

医疗资源尤为丰富，小区西侧 200 米处就是广州中医药大学第三附属医院芳村分院，步行 3 分钟可达；广二口腔荔湾总院步行 5 分钟内可到。3 公里范围内聚集了广州医科大学附属第一医院、广东省中医院芳村医院等 5 所三甲医院，15 分钟医疗圈覆盖全龄段健康需求，为家人健康保驾护航。

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商业配套：老城烟火 + 重奢商业，双重享受

项目地处荔湾老城核心，周边肉菜市场、小型商业体遍布，日常购物、餐饮需求下楼即可满足。更值得期待的是，区域内规划有全国规模最大的万象城（2023 年 6 月开工，2026 年营业）、太古汇购物中心及太古里滨水街区（2027 年营业），五大世界级地标商圈加持，超 500 个重奢品牌入驻。

小区自身配建 4.3 万平方米社区商业，由广粤天地商业运营团队管理，规划有电影院、咖啡厅等业态，未来在家楼下就能享受休闲娱乐一站式服务，老城烟火气与高端商业体验兼备。

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休闲配套：自然景观环绕，宜居属性拉满

项目紧邻花地河与醉观公园，茶余饭后可散步休闲，享受自然生态环境。社区内部采用圆融设计理念，园林规划避开尖角，设置无障碍通行路线，墙面与转角均做圆角处理，兼顾老人与小孩的活动安全，搭配 10 米挑高双入户大堂、6.3 米高电梯厅，归家仪式感十足。

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规划和发展：白鹅潭 CBD 红利，价值潜力可期

根据《白鹅潭地区发展规划（2020-2035 年）》，白鹅潭商务区与珠江新城、琶洲、国际金融城共同构成广州 "黄金三角" 发展格局，未来三年将投入 3000 亿，落地超 100 个重点项目，其中 26 个区级重点项目中有 20 个集中在白鹅潭 CBD。

区域定位持续升级，规划 "三馆合一"（图书馆、博物馆、大剧院），与珠江新城享有同等规格的城市文化配套；商业方面，万象与太古双重奢商业体聚集，形成连天河路商圈都难以企及的高奢密度。加上骆驼鹅潭一号总部、碧桂园国际金融中心等一批地标项目建设，白鹅潭正崛起为广州新的世界级中央商务区，而新世界天馥作为板块内的品质住宅，将直接受益于区域发展红利。

从市场数据来看，2025 年 11 月荔湾新房均价为 57647 元 / 平，项目 76 平 299 万起的价格（折合单价约 39300 元 / 平），相比区域均价具有明显优势，加上板块规划持续落地，未来价值增长值得期待。

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结语总结：刚需改善优选，把握上车时机

新世界天馥的核心优势在于 "核心区位 + 全维配套 + 品牌品质" 的三重加持：白鹅潭 CBD 的规划红利为项目赋予长期价值，250 米近地铁 + 省一级学区解决通勤教育核心痛点，成熟老城配套与高端商业规划兼顾当下便利与未来潜力。高品质交标、人性化社区设计以及新世界的品牌保障，进一步提升了项目的居住价值。

当然项目也存在一定短板，周边芳村花卉市场导致部分区域城市界面杂乱，超高层布局可能带来高峰期电梯等待时间较长的问题，户型使用率相比新规后楼盘无明显优势。但综合来看，这些短板并未掩盖其核心价值，尤其对于看重主城区区位、学区和通勤便利性的购房者来说，仍是高性价比选择。

目前 C 座小面积房源货量告急，年终促销优惠力度可观，76 平 299 万起的价格为刚需提供了难得的主城区入场机会。如果你正在寻找兼顾教育、交通与生活便利的品质住宅，不妨重点关注这个项目，尽早实地考察锁定心仪房源。

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