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项目2025年12月04日更新
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海珠红盘深度测评：越秀江湾潮起，南向江景+120%使用率的改善优选
在广州买房，“江景”永远是硬通货，尤其是南向江景；而“新规户型”则是近两年的流量密码，超高使用率让每一分钱都花在刀刃上。当这两者遇上国企越秀的匠心打造，海珠区的越秀·江湾潮起就成了2025年楼市里最值得盯紧的“潜力股”。
从2024年12月越秀以超20亿总价拿下大干围地块，楼面价33501元/平的那一刻起，这个项目就自带光环。1.5万平的地块上，6万平计容建面规划成4栋37层的高层住宅，小而精的定位意味着资源更集中；加上20.29%的绿化率和立体绿化设计，住在这里更像把家安在滨江花园里。今天就带大家全方位解锁这个集江景、地铁、名校、商圈于一体的宝藏楼盘。
一、地块价值：后航道风口上的滨江资产
广州人买楼，先看地段。越秀·江湾潮起所在的海珠后航道，正站在发展的“风口”上。这里被定位为“服务型制造创新带”，2024年已经被认定为省中小企业特色产业集群，3年里新增的制造业企业产值占比从10%飙升到16.2%，产业升级带来的人口红利和配套升级肉眼可见。
更难得的是，项目是南洲板块内首个亲江的新规项目，直线距离珠江仅200米，步行3分钟就能踏上滨江步道。要知道，珠江后航道的南向江景资源本就稀缺，能把家安在江边，晨起看江雾弥漫，傍晚伴落日余晖，这种生活质感是市中心刚需盘完全给不了的。
项目的“小而精”反而成了加分项。4栋住宅楼围绕着少年宫、露天游泳池、社区服务中心等十几处配套布局，两地块之间还规划了天梯连廊，日常遛娃、健身、社交下楼就能解决。加上屋顶绿化、平台花园的设计，整个小区就像一个立体的空中花园，居住舒适度直接拉满。
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二、交通配套：10号线加持，半小时直达核心区
对于上班族来说，交通便利度直接决定生活幸福感，越秀·江湾潮起的交通配置堪称“全能”。最受关注的地铁10号线已经开通，项目距离大干围站直线仅650米，步行8分钟就能进站。这条线路堪称“黄金加密线”，串联起天河、越秀、海珠、荔湾四大核心区，全程27分钟就能从西塱到杨箕东，去珠江新城上班也就15分钟，比很多同区楼盘都方便。
自驾出行同样顺畅。已经开通的海珠湾隧道，让项目到广州南站的通勤时间压缩到15分钟，出差赶高铁再也不用提前1小时出门。项目门口的环岛路（石岗路-大干围路段）也会开通临时道路，届时到东晓南、江南西等成熟商圈的通行效率还能再提升。无论是日常通勤还是周末出游，都能告别堵车烦恼。
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三、教育配套：宝玉直教育集团加持，全龄教育无忧
买房买教育，已经成了很多家庭的共识，越秀·江湾潮起的教育资源足以让家长们安心。项目已经官宣牵手海珠外国语实验中学附属第二小学，这所学校可是宝玉直实验小学教育集团的成员校，妥妥的“名校基因”。
宝玉直实验小学的教学实力有口皆碑，靠着“宝石文化·闪光教育”理念获评市级思政课试点学校，还开创了“行走的思政课”，带学生走进红色基地实地学习，这种体验式教学能让孩子真正爱上学习。而作为分校的宝玉直实验第二小学，师资配置同样硬核：100%本科以上学历，50%是研究生，还有广州市名教师工作室主持人、市区骨干教师等“王牌教师”坐镇，教学质量有保障。
除了小学，项目500米范围内还规划了一所66班完全中学，加上周边的海珠区金碧第一小学、海珠外国语实验中学附属学校等，从小学到中学的教育链条已经清晰。对于有孩子的家庭来说，在家门口就能享受优质教育，不用为择校奔波，这种便利谁能不爱？
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四、生活配套：3.4万㎡商业Mall在旁，滨江生活太惬意
好的房子，要能满足生活的所有想象，越秀·江湾潮起在配套上直接拉满。最让人期待的就是旁边的广百海港汇，这是越秀和岭南商旅集团联手打造的滨江商业综合体，3.4万㎡的商业Mall里，计划引入奢侈品旗舰店、五星级酒店和商务办公，预计2025年底就会开业。以后不用去天河、越秀，在家门口就能逛高端商场，约朋友喝咖啡、看电影，下楼就是香港海港城般的消费体验。
如果想逛成熟商圈也很方便，东晓南、江南西、乐峰广场都在半小时生活圈内，日常买菜、聚餐、购物选择多多。医疗方面，中山大学孙逸仙南院、中山大学附属第二医院等三甲医院都在附近，健康保障不用愁。
最惬意的还是滨江生活。占地1.7万㎡的滨江公园就在旁边，200米就能走到江边。早上在江边晨跑，呼吸着江风里的新鲜空气；周末带孩子来露营、放风筝，或者和家人一起垂钓、散步，环江运动的快乐随时都能拥有。这种“推窗见江，出门进园”的生活，才是广州人向往的宜居模样。
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五、户型解析：120%使用率+巨幕江景，刚需改善都适配
越秀·江湾潮起的户型，绝对是项目的“王牌亮点”。作为新规项目，阳台占比高达20%，使用率直接突破120%，建面95㎡能住出110㎡的空间感，这种“买小得大”的性价比，在海珠区很难找到对手。更贴心的是，4栋住宅楼都做了高低分区设计，低区（3-24层）两梯四户，主打刚需改善；高区（25-37层）两梯三户，专攻江景大平层，不管是新婚小夫妻还是二胎家庭，都能找到合适的户型。
1. 95㎡南向三房：刚需首选，灵活百变
这个户型堪称“刚需王者”，南向设计保证了充足采光，客餐厅和阳台开间达到5.6米，空间感直接拉满。如果家里人多，还能改造成四房，完全满足多人口家庭的需求。主卧是套房设计，带270°大飘窗，早上醒来就能看到阳光洒进房间，心情都变好了。对于预算有限但想在海珠安家的年轻人来说，这个户型性价比直接拉满。
2. 138㎡四房：二胎家庭最爱，四开间朝南
二胎家庭看过来，这个户型简直是为你们量身打造的。四开间朝南，16.6米的大面宽让每个房间都能晒到太阳；餐厅带飘窗，实现南北对流，夏天不用开空调都很凉爽。主卧配置了独立衣帽间和超大收纳柜，女主人的化妆品、全家人的衣物都能轻松放下。四个房间的布局，不管是老人帮忙带娃还是孩子长大分房，都绰绰有余。
3. 195㎡江景大平层：高阶改善，巨幕视野
这个户型就是“终极改善”的标配了，目前需要验资500万才能看，足以说明它的定位。8米长的阳台、70㎡+的LDK客餐厅，两侧观江面加起来长达16米，站在客厅里，珠江的景色就像一幅巨幕画卷在眼前展开，空间感堪比酒店江景宴会厅。南向双套房设计，保证了家人的居住私密性，不管是商务接待还是家庭聚会，都能尽显格调。
值得一提的是，高低分区的电梯独立运行，每部电梯只停靠对应楼层，大大缩短了候梯时间，早上上班再也不用着急赶电梯，这种细节设计真的很贴心。
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六、项目总结：海珠改善的“闭眼入”之选
综合来看，越秀·江湾潮起的优势已经很明显：海珠后航道的核心地段，享受产业升级的红利；200米直达珠江的南向江景，稀缺性拉满；地铁10号线+海珠湾隧道的立体交通，通勤无忧；宝玉直教育集团的名校资源，教育有保障；广百海港汇加持，商业配套升级；120%使用率的新规户型，性价比突出。
不管是追求高端生活的改善型精英，还是重视江景和空间的大改善家庭，亦或是想在海珠扎根的圈层买家，这个项目都能满足需求。在珠江后航道的江景楼盘中，它已经形成了清晰的价值体系，未来的升值潜力值得期待。
权威答疑（FAQ）
Q1：项目的交房时间大概是什么时候？
A：目前项目已开放95、138、195㎡样板房，首批房源预计在2027年中交付，具体时间可致电售楼部获取最新信息。
Q2：宝玉直实验第二小学的入学条件是什么？
A：项目已官宣与学校合作，符合“人户一致”条件的业主子女可优先就读，具体招生范围和开班数量以当年教育部门公布为准，建议提前联系售楼部了解详情。
Q3：高区江景房的视野会不会被遮挡？
A：项目高区位于25-37层，周边无高大建筑遮挡，部分户型望江尺度超20米，能直观珠江全景，样板房已开放江景体验区，可预约实地感受。
Q4：广百海港汇的招商进展如何？
A：广百海港汇已于2023年12月封顶，目前正在进行内部装修和品牌招商，计划引入奢侈品旗舰店和五星级酒店，预计2025年底正式开业。
广州楼市热点新闻
1. 海珠后航道再迎利好：2025年海珠区都市工业投资同比增长205.3%，后航道服务型制造创新带全球招商启动，一批高端产业项目落地，带动区域价值提升。
2. 地铁10号线成通勤新宠：开通后海珠西到天河的通勤时间缩短至15分钟，沿线楼盘关注度飙升，大干围站周边成为刚需和改善客的热门选择。
3. 滨江商业迎来爆发期：除广百海港汇外，海珠区今年还将新增多个商业综合体，滨江消费带逐步成型，带动周边住宅价值稳步上涨。
4. 新规户型成市场主流：广州新建住宅中，超80%采用新规设计，高使用率户型深受追捧，越秀、绿城等房企的新规项目持续热销。
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