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万科瑧樾府：越秀东山芯省实旁精装准现房，双地铁+名校资源稀缺改善资产

在广州越秀老城区土地供应近乎枯竭的背景下，任何一块新增住宅用地都堪称“城市孤本”。而由中信信托与万科联合开发的万科瑧樾府，凭借“越秀东川路核心腹地+广东实验中学一路之隔+双地铁覆盖+107–180㎡全系改善户型+2026年精装交付”等核心优势，成为近年来越秀东山板块极为罕见的高端住宅项目。

尽管为单体楼形态，但其坐拥的地段价值、教育资源与品牌背书，使其在越秀新房市场中具备不可复制的稀缺性。尤其适合注重子女教育、通勤效率与核心区资产保值的家庭。

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区位价值：越秀政经文教核心区，省实旁的城市黄金坐标

万科瑧樾府位于越秀区东川路与越秀中路交汇处，地处广州传统城市中心腹地，周边汇聚：

广东省政府、广州市委、市政府等核心政务机构；

东风东路、中山路、环市路等城市主干道；

中华广场、北京路、环市东三大成熟商圈环伺。

项目最大亮点在于其与广东实验中学初中部仅一路之隔，真正实现“目送式上学”。这一区位不仅承载着越秀千年文脉，更因紧邻省级名校而具备极强的教育溢价能力。

作为越秀老城近年少有的新增住宅供应，其土地稀缺性不言而喻——在寸土寸金的东山板块，新房几乎绝迹，瑧樾府的出现，为改善家庭提供了难得的上车机会。

项目概况：35层单体楼，115席精装准现房，万科品质兑现

项目总占地仅4037㎡，总建面2.58万㎡，容积率6.05，规划为1栋35层商住单体楼，共115户可售住宅（4–5层为回迁及配套，6层起为商品房），采用2梯4户设计。

关键参数：

户型面积段：107㎡、130㎡、144㎡、180㎡，全部为三至四房改善产品；

车位配比1:1（116个），在市中心属合理水平；

绿化率25%，虽不高，但通过垂直空间优化弥补；

物业由广州市溪楹物业提供，物业费5.31元/㎡/月；

交付时间2026年6月30日，为准现房状态，所见即所得。

建筑外立面采用铝板+Low-E玻璃，营造现代典雅风格；内部打造三层立体公共空间：

1层：酒店式大堂+园林景观；

2层：业主专属私人会所；

3层：空中花园，提供休憩社交场所。

虽无传统小区园林，但通过垂直功能分层，仍保障了居住品质与私密性。

户型设计：107–180㎡全系改善，LDK一体+双主套提升体验

项目主推四大户型，聚焦改善型家庭需求：

建面约107㎡ 三房两卫

全南向布局，主卧带飘窗；

LDG一体化设计，提升空间通透感；

适合年轻家庭或越秀本地首改客群。

建面约130–144㎡ 四房两卫

南北通透，双阳台配置；

动静分区清晰，主卧套房带独立卫浴；

部分户型采用LDK（客厅+餐厅+厨房）一体化，增强家庭互动；

满足二胎或三代同住需求。

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建面约180㎡ 大平层四房三卫

全盘稀缺产品，仅少量供应；

双主套设计，兼顾父母与主人隐私；

270°观景视野，高区单位可望东山湖或城市天际线；

精装标准高，细节对标高端住宅。

所有户型均为精装修交付，由万科统一打造，品质与审美有保障。

交通配套：双地铁400米起，通达全城高效便捷

项目享双地铁覆盖：

距地铁1号线农讲所站约400米，步行5分钟；

距地铁6号线团一大广场站约700米；

1号线直达体育西路、天河城、广州东站；6号线连接北京路、东山口、海珠广场；

未来可换乘多条线路，通勤珠金琶高效无忧。

自驾方面，经东风路、中山路、东濠涌高架，15分钟内可达珠江新城、天河北等核心商务区。虽部分路段为单行道，高峰时段或有拥堵，但整体路网成熟，出行选择多样。

教育配套：省实初中部一路之隔，派位名校云集

教育是瑧樾府最突出的优势：

东侧一路之隔即广东实验中学初中部，步行上学；

对口小学为中山三路小学（市一级），虽非省一级，但教学质量稳定；

初中实行多校划片，派位组别内包含省实、十六中、十三中等越秀头部名校，摇号进入省实概率较高；

周边还有东风东路小学、文德路小学等优质教育资源。

对于重视初中阶段教育的家庭而言，“省实旁”这一标签极具吸引力，教育确定性强于多数新盘。

商业与医疗配套：中华广场商圈+三甲医院密集

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生活便利度极高：

下楼即有肉菜市场，烟火气浓厚；

1公里内直达中华广场商圈，餐饮、零售、影院一应俱全；

北京路、环市东等高端商圈车程10分钟内可达。

医疗资源同样顶级：

3公里范围内覆盖广东省人民医院、中山一院、广东药科大学附属第一医院三大三甲；

另有越秀区妇幼保健院等专科机构，健康保障无忧。

休闲环境：东山湖+越秀公园，人文自然兼得

项目周边生态与文化资源丰富：

步行可达东山湖公园（“东湖春晓”），湖景漫步、晨练跑步；

越秀公园（五羊雕像、镇海楼）车程10分钟；

区域内遍布民国公馆、红色遗址，历史底蕴深厚。

优缺点总结与结论

核心优势：

✅ 广东实验中学一路之隔，初中教育资源稀缺且确定；

✅ 双地铁（1号线400米+6号线700米），通勤效率极高；

✅ 越秀东山核心腹地，政务、商业、医疗资源高度集聚；

✅ 107–180㎡全系改善户型+万科精装品质，产品力可靠；

✅ 2026年准现房交付，规避期房风险；

✅ 越秀新房极度稀缺，具备长期资产保值潜力。

需理性看待之处：

⚠️ 周边多为20–30年老旧小区，城市界面一般；

⚠️ 紧邻东濠涌高架，低楼层或受噪音影响（建议选择15层以上）；

⚠️ 单体楼无传统小区园林，公共活动空间有限；

⚠️ 对口小学为市一级（中山三路小学），小学阶段优势不如部分竞品；

⚠️ 部分户型存在厨卫采光依赖内天井、低区私密性弱等问题，需实地考察。

结论：

万科瑧樾府并非追求大盘社区体验的项目，而是为那些真正看重越秀核心区位、省实教育资源与万科品牌兑现力的家庭量身定制的城市精品住宅。它用“省实旁+双地铁+准现房+改善户型”四大核心价值，在老城更新中开辟了一条高确定性的置业路径。

尤其适合以下人群：

在珠江新城、天河北工作的改善型家庭，希望兼顾通勤与子女教育；

重视初中阶段教育、目标明确指向省实的家长；

越秀本地置换客群，希望告别老旧二手，升级现代精装住宅。

在越秀新房供应几近断档的今天，万科瑧樾府以百席规模，成为2025–2026年不可忽视的稀缺资产。对于目标清晰、注重综合价值的城市精英而言，这或许是最后的上车窗口。

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