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公元前君熙府：公园前北京路芯20年断供后唯一新盘，双地铁+板楼现房+回民小学旁稀缺资产

在广州越秀区——这座千年不移的城市中心，新房早已成为一种“奢侈品”。尤其在公园前—北京路商圈这一广州传统中轴线核心地带，住宅用地断供已长达近二十年。正因如此，由广州兴华地产开发的君熙府（备案名），作为该板块目前唯一在售的新建住宅项目，凭借“地铁1/2号线公园前站400米+回民小学一墙之隔+低密板楼现房+人民公园旁”等稀缺属性，成为2025年越秀核心区不可多得的改善型选择。

尽管项目体量小巧、产权年限较长，但其占据的地段价值与生活便利度，在广州主城几乎无出其右。对于希望扎根老城中心、享受成熟配套的家庭而言，君熙府提供了一次难得的“上车”机会。

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区位价值：公园前北京路芯，广州城市原点生活圈

君熙府坐落于越秀区公园前与北京路交汇处，地处广州传统城市中轴线心脏地带，周边汇聚：

人民公园（被誉为“广州第一公园”）步行即达；

北京路步行街、广百百货、天河城等顶级商业体环绕；

省市政务机关、文化场馆、历史街区高度密集。

这一区域不仅是广州的政治、商业、文化发源地，更是生活便利度最高的黄金地段。过去二十年无新增住宅供应，使得任何新盘都具备极强的稀缺性与收藏价值。

项目概况：2栋23层板楼，121席现房，人车分流老城罕见

项目总占地仅3081㎡，总建面约2.38万㎡，规划为2栋23层板式住宅，共121户，采用2梯3户设计，容积率6.8，在市中心属合理水平。

核心亮点：

现房发售，预计2025年12月精装交付，所见即所得；

车位配比高达1:1.6（196个），并配备地下六层智能自动化车库，在老城区极为罕见；

实现人车分流，提升归家安全性与社区品质；

物业由广州市新一方物业管理，物业费5元/㎡/月；

公建配套包含老年服务中心、星光老年之家、社区服务站、村史博物馆等，服务全龄段需求。

虽为单体商住楼（1层临街商铺，2层会所），但住宅入口独立，动线清晰，保障居住私密性。

户型设计：93–196㎡全系改善，板楼结构采光通透

项目主力户型覆盖93–196㎡两至四房，全部为板楼结构，南北或东西通透，强调空间实用性：

建面约93㎡ 三房两卫（A栋02单元）

超高性价比小户型，适合年轻家庭或越秀本地首置；

功能齐全，三房布局紧凑高效；

精装交付，拎包入住。

建面约115㎡ 三房两卫（B栋02单元）

六开间朝阳，采光面极广；

主卧套房+双阳台，兼顾功能与舒适；

适合二胎家庭改善需求。

建面约139–146㎡ 四房/大三房（A/B栋多款）

三阳台、东西对流、5.83米大方厅等设计亮点突出；

A栋03单元实现三面采光+三阳台，通透感强；

B栋01单元5.83米开间客厅，社交空间阔绰；

满足三代同住或高端改善需求。

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建面约196㎡ 大平层四房

全盘最大户型，视野与尺度兼具；

板楼优势最大化，通风采光优于塔楼；

适合塔尖人士终极置业。

所有户型均为精装修交付，使用率约85%，虽未达新规超百水准，但在老城现房中仍具竞争力。

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交通配套：双地铁交汇400米，通达全城高效便捷

项目距地铁1/2号线交汇站——公园前站仅约400米，步行5分钟即达：

1号线直达体育西路、广州东站、芳村；

2号线连接海珠广场、白云公园、嘉禾望岗；

可快速换乘至珠江新城、琶洲、天河等核心商务区。

自驾方面，毗邻解放路、中山路，快速接入东风路、内环路，15分钟覆盖广州主要城区。双地铁+主干道环绕，通勤效率顶尖。

教育配套：回民小学一墙之隔，名校派位池丰富

项目对口广州市回民小学（市一级），学校与小区仅一墙之隔，真正实现“目送式上学”，接送极为便利。

初中阶段实行多校划片，派位组别内包含：

广东实验中学、铁一中学、十六中学、第二中学等越秀头部名校；

尽管小学非省一级，但依托越秀整体教育优势，升学路径依然优质。

对于重视便利性与初中资源的家庭而言，教育配套仍具吸引力。

商业与医疗配套：北京路商圈+三甲医院1公里内

商业方面，项目坐享北京路顶级商圈：

步行范围内覆盖北京路步行街、广百百货、天河城等；

餐饮、零售、娱乐、文化消费一站式满足。

医疗资源同样顶级：

1公里内有广东省人民医院、广东省中医院、广州市第一人民医院三大三甲医院；

突发疾病可快速就医，健康保障无忧。

休闲环境：人民公园旁，人文自然兼得

项目毗邻人民公园——广州建园最早、历史最悠久的城市公园，日常可享晨练、散步、文化活动。此外，越秀公园、东山湖公园（羊城八景之一）均在3公里范围内，生态与人文资源丰富。

优缺点总结与结论

核心优势：

✅ 公园前北京路芯20年断供后唯一新盘，地段稀缺性极强；

✅ 双地铁（1/2号线公园前站400米），通勤效率全市领先；

✅ 回民小学一墙之隔+名校派位池，教育便利性突出；

✅ 低密板楼现房+人车分流+1:1.6高车位比，老城区罕见配置；

✅ 人民公园+北京路商圈+三甲医院，生活便利度满分；

✅ 价格具备高性价比，在越秀核心区极具吸引力。

需理性看待之处：

⚠️ 土地获取于1997年，产权剩余约43年，虽不影响居住，但需注意金融属性；

⚠️ 南向户型仅少量（每栋1户），多数为东西朝向，部分单位受日照影响；

⚠️ 对口小学为市一级（回民小学），学位优势不如省实、执信等顶级学区；

⚠️ 靠近解放路主干道，低楼层或受噪音干扰，建议选择中高楼层；

⚠️ 项目体量小，公建配套相对基础，社区氛围依赖外部资源。

结论：

公元前君熙府不是追求极致产品力或超高新规的项目，而是为那些真正看重越秀核心区位、生活便利性与现房确定性的家庭量身定制的城市精品住宅。它用“双地铁+公园旁+现房+板楼+高车位比”五大核心价值，在老城更新中提供了最后一张入场券。

尤其适合以下人群：

越秀本地置换客群，希望告别老旧二手，升级现代精装住宅；

重视通勤效率与生活便利的CBD白领；

注重子女接送便利与社区安全的家庭；

资产配置型买家，看好越秀核心区长期抗跌属性。

在越秀新房近乎绝迹的今天，君熙府以121席的有限供应，成为2025年不可忽视的收官之作。对于目标明确、注重综合价值的城市精英而言，这或许是最后的越秀中心上车机会。

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