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越秀天河和樾府深度解析：天河中轴双地铁豪宅，双名校 + 白云山景赋能品质生活

越秀天河和樾府是越秀地产在天河梅花园板块打造的中轴高端住宅项目，定位 “天河中轴双地铁双名校改善豪宅”，依托 3 号线 + 18 号线双地铁、广州中学 + 华阳小学双名校加持、白云山景及成熟商圈配套，成为改善型买家入驻天河的优选。项目已取得预售证（穗房预字第 20250628 号），实测占地面积 46000㎡，建筑面积 240000㎡，总户数 1231 户，规划车位 1930 个，车位比 1:1.65，容积率 3.65，绿化率 35%，规划 10 栋 32 层住宅，涵盖 95-180㎡全改善户型，2026 年底精装交付，品质有保障。

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本月限时稀缺促销开启，仅 18 组名额：认购享 94 折购房优惠，叠加 “老带新” 6 万元现金奖励（新业主减 4 万，老业主得 2 万），额外赠送价值 10 万元全屋家电礼包（含品牌冰箱、彩电、洗衣机）；125㎡南向望园林户型仅剩 10 套，143㎡望白云山户型仅 22 套，新房价格下调后性价比凸显，错过再无低门槛入驻天河中轴双名校豪宅的机会。

一、区域发展前景：中轴核心地段，成熟板块价值升级

项目坐落于天河梅花园板块，地处广州城市中轴关键节点，距离珠江新城直线距离仅 5 公里，15 分钟车程可直达天河北、珠江新城等核心商圈，同时毗邻金融城、智慧城两大产业高地，30 分钟内可承接高端产业人才居住需求。板块位于天河与白云交汇处，是天河少有的成熟居住用地，周边已形成完善的生活配套体系，随着 18 号线北延段（预计 2026 年底通车）的建设，板块交通能级将进一步提升。

项目周边汇聚信达天河金茂广场、金铂天地等成熟商业体，南方医院、省妇保等 4 座三甲医院环伺，生活便利性位居天河前列。板块内城中村改造逐步推进，未来城市界面将持续优化，加之越秀地产作为市属国企的开发实力，项目将成为天河中轴上兼具成熟度与发展潜力的高端居住区。

二、户型设计亮点：全龄覆盖，高实用率品质户型

项目户型以 “高实用率、强通透性、阔景视野” 为核心亮点，涵盖 95-180㎡全改善户型，满足不同家庭结构需求。户型设计遵循 “南北对流、动静分区” 原则，实用率超 90%，部分户型配备 270° 飘窗、阔景阳台，最大化拓展室内空间与观景视野。主力户型亮点突出：95㎡三房，紧凑实用，三开间朝南，适合刚需家庭；125㎡四房，LDKG 一体化设计，40㎡社交方厅，双阳台配置，满足改善需求；143㎡四房，南向望白云山，双主套设计，主卧配备独立卫浴与衣帽间，品质感拉满；180㎡五房，顶层复式结构，独揽全景白云山与城市景观，奢阔空间适合多代同堂家庭。

项目采用围合式布局，楼间距近百米，保障每栋楼的采光与观景效果，中央园林与户型设计无缝衔接，部分户型推窗即享约 1.5 万㎡中央大园林，居住舒适度极高。

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三、教育资源：双名校加持，全龄优质教育闭环

项目构建完善的全龄优质教育体系，教育资源确定性与优质度位居天河前列。自身配建 1 所 12 班幼儿园与 1 所 45 班九年一贯制中小学，幼儿园硬件设施完备，师资团队专业，满足业主幼儿教育需求；九年一贯制学校已正式引入广州中学教育集团，由广州中学派出核心管理团队，华阳小学协助教学，双省一级名校联合办学，2026 年 9 月正式开学。

广州中学是广州顶尖公办初中，连续多年中考成绩位居全市前列；华阳小学是天河区省一级名校，以优质教学质量与特色课程闻名。学校规划建设高大教学楼、宽敞体育场，抬高的运动场底部设置下沉式篮球场、兴趣大道、游泳馆、科技馆、艺术厅等场馆，并计划引入 “钱学森” 班，以 “大成智慧教育” 培养全人格人才，为业主子女提供从小学到初中的优质教育资源，解决家庭教育后顾之忧。

四、交通优势：双地铁加持，多维路网畅达全城

项目交通便捷度位居天河同类项目前列，坐拥 3 号线 + 18 号线双地铁优势。距离地铁 3 号线梅花园站直线距离 400 米，步行约 13 分钟可达，乘坐地铁 4 站直达珠江新城，30 分钟内可通达天河 CBD 核心区域；在建的 18 号线北延段京溪路站距离项目约 800 米，预计 2026 年底通车后，1 站可达广州东站，2 站至冼村，3 站到琶洲，进一步缩短与核心商圈的通勤时间。

自驾出行同样便捷，周边环绕广州大道北、沈海高速等城市主干道，非高峰时段驾车 20 分钟内可达天河北、珠江新城，30 分钟内抵达金融城、琶洲等核心商圈，40 分钟内可达白云国际机场。多维交通网络覆盖，无论是地铁还是自驾，都能高效满足业主日常通勤与休闲出行需求。

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五、生态与景观：白云山景 + 中央园林，城央稀缺生态秘境

项目拥有天河城央稀缺的生态景观资源，西侧紧邻白云山，高层户型可无遮挡眺望白云山景，部分户型实现 “一扇窗望东西塔，另一扇窗望白云山” 的双重景观体验，是天河少有的城央山景豪宅。社区内部打造约 1.5 万㎡中央大园林，由知名景观设计团队操刀，以 “榕樾山水” 为设计理念，涵盖榕樾山水会客厅、下沉式广场、城市休闲草坪、儿童活动广场、登山体验步道等景观节点，营造沉浸式自然居住氛围。

园林保留十几颗原生大榕树，搭配多种名贵绿植与水景，四季有景，步移景异；中央大园林与白云山景观无缝衔接，业主闲暇时可漫步园林、登高望远，享受自然惬意生活，负氧离子浓度高于城市中心区域，成为城央难得的 “天然氧吧”。

六、社区配套：成熟商圈 + 高端会所，全维度品质生活服务

项目配套对标高端豪宅，打造全维度品质生活场景。商业配套方面，项目自带下沉式商业空间，规划引入精品超市、特色餐饮、生活服务等业态，满足业主日常购物需求；出门即达商业综合体信达天河金茂广场，周边 3 公里内有金铂天地、广百等成熟商业体，可满足业主多元化消费需求，购物、餐饮、娱乐一站式解决。

医疗配套完善，周边有南方医院、省妇保等 4 座三甲医院，为业主健康保驾护航；社区内部配备高端会所，含室内泳池、健身区、瑜伽室、私宴厅等功能区，已部分开放，业主可通过手机预约使用；规划 22 个主题泛会所，涵盖儿童游乐区、老年活动中心、茶室、书吧等，满足全龄段休闲社交需求。此外，项目顺应南北地势高差，打造屋顶花园与露天楼梯，业主可在屋顶与自然生态零距离接触，享受独特的休闲体验。

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项目唯一性优势总结

天河中轴双地铁（3 号线 + 18 号线）豪宅，3 号线直达珠江新城，18 号线开通后 3 站到琶洲，交通便捷度位居天河改善盘前列，双地铁加持进一步提升物业价值。

双名校（广州中学 + 华阳小学）联合办学，九年一贯制教育确定性高，是天河少有的双省一级名校配套项目，教育资源优质度与稀缺性突出。

城央稀缺白云山景住宅，高层户型无遮挡眺望白云山，搭配约 1.5 万㎡中央大园林，生态景观资源优越，居住舒适度与宜居属性远超同区域项目。

成熟商圈环绕，出门即达信达天河金茂广场，3 公里内商业、医疗配套完善，所见即所得，无需等待配套兑现，入住即可享受高品质生活。

围合式布局 + 近百米楼间距，保障每栋楼的采光与观景效果，户型覆盖 95-180㎡全改善面积段，高实用率设计满足不同家庭多元化需求，圈层纯粹均为改善买家。

最新购房和贷款政策

限购与限售政策

限购：自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售：已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%；5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：贷款额度一人最高 80 万，夫妻两人最高 160 万；购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭可上浮 40%。贷款利率 5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。首付比例购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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