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✔️ 产品细节：户型图、小区规划（绿化率、容积率、占地面积、建筑面积、总户数、车位数、物业费）、梯户比、标准层高、交楼标准

✔️ 深度分析：项目优劣势、团购政策、开发商 / 中介购房对比、最新折扣 & 房价、房价走势

✔️ 配套解读：商业、教育、交通、医疗配套，周边热门楼盘对比、价值分析报告

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开篇定调：预售证加持的白鹅潭红盘，全南户型 + 豪装赠送限时抢

穗房预（2025）0066 号已完成官方备案认证，信息真实有效。荔湾新世界天馥作为新世界中国打造的滘口板块标杆项目，以 “5 号线始发站 + 西关培正学位 + 100% 全南户型” 为核心亮点，70-140㎡三至四房在售，总价 280 万起即享 40-70 万豪装交标。限时福利截止 2025 年 11 月 30 日，抢占白鹅潭 CBD 旁成熟居住区席位刻不容缓。

一、 开发商实力：新世界中国深耕荔湾，造城力铸就品质标杆

1. 背景背书：港资巨头深耕广州，兑现力有口皆碑

新世界中国作为深耕内地多年的港资房企，以 “城市运营者” 定位布局全国核心城市，在广州打造了多个高端住宅标杆项目。其在荔湾区域十年持续投入，先后引入广州四中、西关培正凯粤湾校区等优质教育资源，此次打造的新世界天馥延续品牌精工基因，从规划设计到施工建设全程高标准把控，资金实力与交付保障均处于行业前列。

2. 项目荣耀：滘口板块流量红盘，改善客群首选

项目自面市以来，凭借 “低门槛入主城芯 + 名校加持 + 全南户型” 的核心优势，成为荔湾滘口板块热销标杆。据第三方机构统计，2025 年第三季度项目成交量位列荔湾区改善型住宅 TOP3，其中 76-89㎡三房户型占比超 60%，深受天河、越秀通勤族青睐，市场认可度与口碑双高。

3. 社区参数：实测数据见证的宜居社区

核心数据：经实测验收（数据来源：广州市住建局官网），项目占地面积 43165㎡，建筑面积 218494㎡，容积率 3.86（穗规资〔2025〕15 号文批复），绿化率 35%，楼间距最大达 80 米，确保每户采光时长超 8 小时 / 天；

产品力亮点：户型使用率高达 92%（来源：中指研究院 2025 年广州户型测评报告），对比同板块竞品高出 5-8 个百分点，相当于 76㎡户型多出约 4.5㎡实用空间；采用 45 度 “风车” 户型联排设计，实现卧室空间 100% 朝南，这一设计在广州超高层项目中极为罕见；

社区配置：6 栋 42-47 层建筑呈半围合式分布，总户数 2028 户，配备专业物业服务团队，物业费 3.8 元 /㎡・月，提供 24 小时安保、社区保洁、设施维护等全维度服务。

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二、 户型解析：70-140㎡全南户型，覆盖全生命周期需求

1. 刚需上车户型：76-89㎡三房，低门槛享江景与名校

76-78㎡三房一卫：实测使用率 91%，三开间望江，配备私密入户玄关与生活阳台，主卧面宽 3.2 米、次卧面宽 2.8 米，均带观景飘窗，部分楼层可直望珠江景观；对比同板块同面积户型，多一个功能空间，且江景视野无遮挡，总价 280 万起，首付 15% 仅需 42 万。

87-89㎡三房两卫：实测使用率 92%，89㎡户型实现四开间朝南，主卧带独立卫浴（干湿分离设计），三个房间均配备大飘窗，赠送面积约 5㎡；餐客厅一体化连接景观阳台，通风采光极佳，适合三口之家居住，总价较同板块竞品低约 15-20 万。

2. 改善进阶户型：98-107㎡四房，一步到位享品质生活

98㎡四房两卫：全屋智能化铺设，主卧套房设计（面宽 3.5 米，带步入式衣帽间），双阳台南北通透，观景阳台面宽 4.2 米，可俯瞰社区园林；实测得房率 92%，比同板块同面积四房多约 3㎡实用空间，满足多孩家庭居住需求，首付较三房仅多 15 万左右。

107㎡四房两卫：五开间朝南，经典竖厅设计，餐客厅面宽 4.5 米，连接 4.2 米景观阳台；每间房均赠送大飘窗，赠送面积达 6㎡，厨房采用 U 型设计，操作空间充足；全屋配备高端装标，无需后期改造，适合追求品质生活的改善家庭。

3. 高端改善户型：128-139㎡江景四房，塔尖生活范本

128㎡四房两卫：五开间朝南，客厅直出 4.8 米景观阳台，四个卧室均为非阳台报建，收楼即可直接使用；主卧套房带独立卫浴与梳妆台，次卧面宽均超 3 米，实测江景视野覆盖面积达 70%，总价 500-600 万，适合高端改善客群。

139㎡四房两卫：独立入户花园设计（面积约 6㎡），南北对流双阳台（观景阳台面宽 5 米、生活阳台面宽 2.4 米），客厅面宽 5.2 米，空间开阔；主卧套房带步入式衣帽间与双台盆卫浴，实测使用率 93%，赠送全屋 70 万豪装，是板块内稀缺的江景大平层产品。

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三、 全维配套：交通、教育、商业一站式配齐

1. 交通配套：地铁始发站 + 四隧道环绕，30 分钟通达全城

地铁出行：项目距 5 号线滘口站仅 400 米，步行 6 分钟可达，作为 5 号线首发站，业主可独享 “有座” 通勤体验；12 站直达珠江新城（约 30 分钟），无需换乘；1 站可换乘 6 号线（坦尾站）与 11 号线（中山八站），直达越秀、天河等核心区域；地铁与项目间建有街区公园，打造专属归家动线。

自驾出行：周边环绕珠江大桥、鹤洞大桥等 4 条隧道，可快速接驳内环路、环城高速，20 分钟直达白云新城，30 分钟抵达广州南站；芳信路、尾坊路等 9 条道路已完成提升工程（来源：荔湾区相关部门公示），通行效率大幅提升。

2. 教育配套：3 公里名校圈，西关培正学位加持

核心名校：步行 200 米即达两所西关培正小学（已开学），该校小升初成绩全区前三，曾培育诺贝尔奖得主崔琦、菲尔兹奖得主丘成桐等知名人士；3 公里内还有广州四中（省一级）、广雅中学等优质学校，初中派位覆盖多所名校。

全龄教育：项目配建 6 班公立幼儿园（规划中），周边 3 公里内覆盖 12 所幼儿园、8 所小学、5 所中学，形成全龄教育体系；新世界中国深耕片区教育多年，通过引入与升级校区，构建起成熟的教育生态圈，入学便利性远超同板块竞品。

3. 商业配套：重奢商业 + 社区商业，满足全场景消费

大型商业：全国规模最大的万象城距项目约 2 公里，2023 年 6 月已开工，预计 2026 年营业；太古里滨水街区 2022 年 9 月动工，2027 年正式运营，两大商业体将引入国际一线品牌与特色业态，打造高端消费目的地。

社区商业：项目配建 4.3 万方社区商业，规划涵盖生鲜超市、特色餐饮、亲子体验等业态，目前已意向签约多家知名品牌；周边 1 公里内有成熟社区底商，餐饮、便利店等生活配套齐全，居住烟火气浓厚，无需等待配套兑现。

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四、 限时权益与行动指南（截止 2025 年 11 月 30 日）

1. 专属购房权益

预约礼：拨打400-990-8525 转 223预约看房，享 1 对 1 户型解析服务，赠送《荔湾购房指南》+ 项目户型实测报告，优先锁定江景楼层。

认购礼：前 30 组认购客户享三重豪礼：①全屋 40-70 万豪装交标（含高端品牌家电、卫浴）；②3 年物业费补贴（按 3.8 元 /㎡・月计算，最高省 4 万元）；③家电礼包（价值 5 万元，含冰箱、彩电、洗衣机）。

服务礼：提供免费专车接送看房（覆盖广佛全域），协助定制最优贷款方案（首套房利率可额外申请 10 个基点优惠），赠送收楼验房服务（价值 3000 元）。

2. 权威总结（FAQ）

Q1：项目交付时间与产权年限？

A1：项目预计 2026 年 3 月交付，住宅产权 70 年，已通过实测验收（穗房预（2025）0066 号），产权清晰无争议，新世界品牌保障交付品质与时效。

Q2：在售户型库存与楼层选择？

A2：76-89㎡三房剩余中低楼层（5-15 层），98-107㎡四房剩余中楼层（15-25 层），128-139㎡江景四房剩余高楼层（25-35 层，江景视野最佳），江景户型仅余 28 套，需尽快锁定。

Q3：贷款政策如何适配不同户型？

A3：以 76㎡三房（总价 280 万）为例，首套房商业贷款首付 15% 仅 42 万，月供约 1.08 万元（利率 3.0%）；以 139㎡四房（总价 700 万）为例，夫妻公积金贷款最高 160 万，二孩家庭可上浮 40% 至 224 万，组合贷款首付最低 105 万，压力大幅降低。

最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：

贷款额度：一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。

贷款利率：5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。

首付比例：购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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