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广州城投·东园公馆：越秀核心区百年学府旁精装现楼，地铁上盖+专梯专户+立体园林稀缺资产

在广州越秀区——这座拥有2200多年建城史、从未迁移过城市中心的“岭南首善之区”，新房供应早已进入“按套计数”时代。而由广州城投集团打造的东园公馆，凭借“地铁6号线团一大广场站上盖+百年清水濠小学对口+专梯专户小高层+三层立体园林+2025年精装交付”等核心优势，成为近年来越秀老城极为罕见的高端改善型住宅项目。

作为越秀东湖与北京路之间的黄金交汇点，东园公馆不仅坐拥千年文脉与顶级配套，更以国企匠心兑现高品质居住体验，为追求地段纯粹性、教育确定性与生活质感的家庭，提供了不可多得的“老城芯”置业选择。

区位价值：越秀正芯，千年城央，政商文教资源高度集聚

东园公馆位于越秀区东湖板块与北京路商圈之间，地处广州传统城市中轴线东侧，周边汇聚：

省政府、市政府、省公安厅等核心政务机构；

北京路千年古道、东园文化广场、省港大罢工旧址等历史地标；

东山湖公园、越秀公园、人民公园三大城市绿肺环伺。

这一区域不仅是广州的政治文化心脏，更是高净值人群长期聚居的成熟住区。在越秀新房近乎绝迹的当下，东园公馆的出现，填补了核心区高品质住宅的空白。

项目概况：3栋商品房+专梯专户，249席低密精品社区

项目由广州城投集团开发（曾打造广州塔、海心沙、猎德大桥等城市地标），总占地8470㎡，总建面8.4万㎡，容积率5.8，规划4栋住宅，其中1#、2#、3#为商品房（共249户），4#为回迁房，独立管理，园林与车位均不共用，保障业主圈层纯粹性。

产品亮点：

1#栋为5梯5户，2#、3#栋为4梯4户，全部实现专梯专户、电梯直达入户；

层高3.15米，远超市场普遍2.9–3.0米标准，空间感更显阔绰；

使用率80%–85%，在新规限制下仍保持较高得房率；

车位配比约1:1.5（487个），市中心属优质水平；

物业由城投自持团队提供，物业费6.8元/㎡/月，服务对标高端住宅。

社区采用半围合式布局，打造三层立体园林系统：

首层生态花园：岭南庭院风格，融合水景与名木；

二层空中花园：连接各楼栋，营造漫步归家动线；

顶层天际花园：俯瞰东山湖与城市天际线。

此外，项目配备高端会所，含恒温泳池、健康管理室、亲子互动空间，满足全龄段休闲需求。

户型设计：91–177㎡全系改善，兼顾刚需上车与终极居住

项目主力户型覆盖91–177㎡三至四房，精准匹配不同家庭阶段需求：

建面约91–96㎡ 三房两卫

全南向布局，主卧带飘窗；

动静分区合理，适合年轻家庭或越秀本地首置客群；

精装交付，拎包入住，降低过渡成本。

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建面约120–137㎡ 四房两卫

LDGK一体化设计，社交空间开阔；

双阳台配置（生活+景观），部分单位可望东山湖；

主卧套房带独立卫浴，私密性强；

适合二胎家庭或三代同住改善需求。

建面约177㎡ 大平层四房三卫

全盘稀缺产品，仅少量供应；

三卫配置+双主套设计，功能完整；

270°观景视野，尽揽城市公园与人文景观；

满足塔尖人士对终极改善生活的想象。

所有户型均为精装修交付，选用一线品牌建材，细节打磨对标高端住宅标准。

交通配套：地铁6号线团一大广场站上盖，200米直达

项目距地铁6号线团一大广场站A出口仅约200米，步行3分钟即达：

1站到北京路，2站抵东山口，3站达海珠广场；

未来可换乘1、2、10、12号线（部分在建），通达全城；

自驾经越秀南路、万福路，快速接入东濠涌高架、内环路，15分钟覆盖天河、海珠核心区。

真正实现“地铁上盖+主干道环绕”的双重通勤优势。

教育配套：百年清水濠小学+名校派位池，12年优质教育链

教育是东园公馆最突出的优势之一：

对口省级百年名校——清水濠小学，历史悠久，教学质量稳居越秀前列；

初中实行多校划片，派位组别内包含广东实验中学、广州市第七中学、执信中学、铁一中学、培正中学等全省顶尖名校；

项目自身配建幼儿园（位于3栋裙楼），形成从学前到高中的全龄教育闭环。

对于重视子女教育的家庭而言，这一教育资源组合在广州乃至华南都堪称顶级配置。

商业与医疗配套：北京路商圈+三甲医院密集分布

项目坐享越秀老城区顶级生活圈：

下楼即达自带商业街，日常便利无忧；

步行5分钟至北京路商圈，汇聚粤海天河城、缤纷天地、老字号骑楼、米其林餐厅等；

周边3公里内有超10个大型商场，消费选择丰富多元。

医疗资源同样顶级：

2公里范围内覆盖广东省人民医院、中山一院、广医一院三大三甲医院；

另有越秀区中医医院、妇幼保健院等专科机构，健康保障全方位。

休闲与文化：东园文化广场+三大公园，人文自然兼得

项目毗邻东园文化广场，整合东园门楼、中华全国总工会旧址、省港大罢工纪念馆等红色文化地标，历史底蕴深厚。

日常休闲可享：

东山湖公园：湖景漫步、晨练跑步；

越秀公园：五羊雕像、镇海楼登高望远；

人民公园：广州“第一公园”，百年园林风貌。

居住于此，既是城市生活的参与者，也是历史文化的传承者。

优缺点总结与结论

核心优势：

✅ 越秀核心区地铁上盖（6号线200米），通勤效率极高；

✅ 对口百年清水濠小学+省实/执信等名校派位池，教育确定性强；

✅ 专梯专户+3.15米层高+立体三层园林，产品力与舒适度兼备；

✅ 北京路商圈+三大三甲医院+三大公园，配套成熟度满分；

✅ 广州城投国企开发+2025年精装交付，品质与交付有保障；

✅ 越秀新房极度稀缺，具备长期资产保值与抗跌属性。

需理性看待之处：

⚠️ 部分楼栋（如1#、2#）高层可能望见东濠涌高架，存在界面与噪音影响（建议实地考察朝向）；

⚠️ 小区规模较小（仅3栋商品房），园林面积有限，偏好大盘社区者或觉局促；

⚠️ 物业费6.8元/㎡/月，略高于普通住宅，但匹配高端服务标准。

结论：

广州城投·东园公馆不是为所有人准备的住宅，而是为那些真正理解越秀价值、重视教育传承、追求老城精致生活的家庭量身定制的城市藏品。它用“地铁+名校+专梯+园林+现楼”五大稀缺要素，在千年城央构建了一个兼具烟火气与尊崇感的理想居所。

尤其适合以下人群：

越秀本地改善家庭，希望告别老旧二手，升级现代品质住宅；

学区房刚需买家，追求12年一贯制优质教育路径；

高净值资产配置者，看重核心区稀缺新房的长期价值。

在越秀新房供应几近枯竭的今天，东园公馆以249席的有限供应，成为2025年不可错过的“老城芯”资产。对于目标明确、注重综合价值的城市精英而言，这或许是最后的上车机会。

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