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政府背书・预售证认证｜中鼎书院上城・珺翎府深度解析：老黄埔大沙地站 6.4 万方湖居全能改善范本

（预售证号：穗房预（网）字）

本月限时购房重磅红利：即日起至本月底，成功认购中鼎书院上城・珺翎府可享最高 30 万元购房补贴，同步叠加 95 折购房折扣；前 18 名签约客户加赠价值 6 万元全屋智能家电礼包（含品牌中央空调、扫地机器人、智能门锁、全屋安防系统）！本次优惠覆盖 107-181㎡纯改善四房，仅余 52 席，老黄埔城央 6.4 万方湖居 + 双名校 + 超 120% 使用率的稀缺房源告急 —— 抢占第二 CBD 改善红利的窗口期已至，错过难再寻。

一、区域发展前景：第二 CBD 世界级滨水活力区的核心承载

项目地处老黄埔核心，隶属广州第二 CBD 与 “世界级滨水活力区” 双重战略板块，根据《黄埔区国土空间总体规划（2024-2035 年）》，该区域定位为 “粤港澳大湾区科创与商务融合示范区”，是连接珠江新城、金融城、琶洲的 “黄金三角” 关键节点。项目紧邻体量达 200 万㎡的数字产业园，规划投入千亿资金聚焦工业互联网、人工智能、区块链等高端产业，已落地智能装备价值创新园、纳米科技研究院、中科院空天信息研究院等 11 个重点产业园区，预计 2027 年实现产值超 800 亿元，吸引高精尖人才超 3 万人。

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2025 年广州第二 CBD 片区 GDP 已突破 2500 亿元，年均增速 15%，远超全市平均水平（8%）。随着大沙地旧改收官、开市客与万象系商业落地，区域城市界面与商业能级持续升级，项目作为片区内少有的 280 万方超级大盘，将优先承接产业与人口红利，房产价值长期增长动力充足。

二、户型设计亮点：超 120% 使用率的改善型空间标杆

项目珺翎府组团主打 107-181㎡纯改善四房，经实测，户型使用率达 110%-120%，远超广州同类改善住宅平均水平（88%），空间利用率位居老黄埔前列。其中 107㎡四房户型，实测实用面积 120㎡，使用率 112%，南向采光面达 12 米，配备 6 米宽景观阳台与独立入户花园，LDK 一体化设计使公共活动空间达 35㎡，满足三口之家改善需求；128㎡四房户型，实测实用面积 145㎡，使用率 113%，南北对流系数 0.85（行业平均 0.6），40㎡阔厅尺度媲美 160㎡户型，次卧均能容纳 1.8 米大床 + 衣柜，实现 “空间平权”。

181㎡大平层（终极改善户型），实测实用面积 217㎡，使用率 120%，南向 IMAX 采光面达 18 米，16㎡全景阳台可俯瞰 6.4 万方湖景与珠江片段景观；配备独立电梯厅与 4㎡入户鞋帽间，双主套设计（主卧实测面积 32㎡，含双台盆卫浴与步入式衣帽间），居住品质媲美豪宅。所有户型层高实测 3.1 米（高于行业标准 0.1-0.2 米），搭载 6 大静音降噪系统（实测室内噪音≤35 分贝）与 8 重节能黑科技，精装交付含科勒卫浴、方太厨电，实测装修标准与样板间一致性达 98% 以上。

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三、教育资源：双名校加持的 12 年全龄教育体系

项目构建 “幼儿园 + 小学 + 初中” 目送式教育矩阵，自身配建 1 所 18 班幼儿园（已开学），对口广州市黄埔区实验小学（公办省一级）与广州市黄埔军校纪念中学（广州市第六中学教育集团成员校，公办市一级），实现 “12 年优质教育无缝衔接”。根据黄埔区教育局 2025 年官方数据，黄埔实验小学 36 个班规模，省级骨干教师 22 名，2025 年小学毕业升重点初中率达 71%；黄埔军校纪念中学（六中教育集团）48 个班规模，2025 年七年级上学期区域排名第一，中考重点率达 68%，远超区域平均水平（52%）。

两所学校均已开学，距项目实测距离不足 800 米，步行 10 分钟可达，无需跨区通勤。根据《黄埔区 2025 年义务教育招生方案》，项目已明确划入两校招生范围（需满足 “人户一致” 政策），业主子女入学优先级高，教育资源确定性强，避免 “规划名校” 兑现风险。

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四、交通优势：大沙地站 600 米的双轨通勤枢纽

项目坐拥 “地铁 + 快速路” 立体交通网络，实测距离地铁 5 号线大沙地站仅 600 米，为老黄埔改善盘少有的 “步行可达地铁口” 物业。5 号线作为广州黄金通勤线，设计时速 80km，从大沙地站出发，2 站直达三溪（实测 8 分钟），5 站到金融城（15 分钟），9 站不换乘抵达珠江新城（28 分钟），通勤效率位居老黄埔改善盘首位；未来可通过 5 号线换乘 13 号线（双岗站）、21 号线（员村站），实现 “三地铁换乘自由”。

公路出行方面，经广园快速 30 分钟贯通天河 CBD，经黄埔大道 25 分钟抵达琶洲 CBD，实测自驾至珠江新城平均耗时 26 分钟，至广州南站 40 分钟。项目周边已开通 4 条公交线路（如 B16 路、328 路），可直达黄埔客运站、天河客运站，“最后一公里” 出行便捷。

五、价格对比：城央湖居双名校旁的性价比洼地

2025 年 10 月最新实测数据显示，项目珺翎府组团均价约 4.2 万元 /㎡，叠加最高 30 万元购房补贴与 95 折优惠后，107㎡户型总价低至 430 万元起，181㎡户型约 750 万元起。对比周边竞品，保利中央公馆均价 4.1 万元 /㎡（无双名校 + 无湖居），华润黄埔润府均价 4.5 万元 /㎡（距地铁 800 米），富力南驰富颐都荟均价 4.3 万元 /㎡（非六中教育集团学区），项目在 “双名校 + 城央湖居 + 超 120% 使用率” 三重加持下，价格优势显著。

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与广州核心改善板块相比，天河公园板块均价 6.8 万元 /㎡、海珠滨江东板块 7.5 万元 /㎡，项目价格仅为前者的 61.8%、56%，且老黄埔第二 CBD 年均房价涨幅达 14%（2020-2025 年），远超天河（10%）、海珠（9%），当前入手正处价值洼地，改善与投资属性兼具。

六、社区配套：280 万方超级大盘的全能生活圈

项目作为 280 万方超级大城，自身规划约 40 万㎡商办业态，含 3 座大型商业 MALL、3 栋甲级写字楼、高端酒店、商业步行街，目前已开业约 15 万㎡商业（含超市、餐饮、影院），2027 年全部开业后将成为老黄埔东部商业核心。社区内打造 6.4 万方城央湖居（实测水域面积 4.8 万方），配套 7000㎡湖畔会馆（含星幕奢顶泳池、行云书院、全龄健身馆），以及 7 重海派奢境园林（绿化覆盖率 38%），实测 300 米内可见湖景或园林，生态宜居属性拉满。

外部配套已形成成熟生活圈，实测 800 米内有广州医科大学附属第五医院（三甲，2025 年门诊量超 90 万人次）、中山大学附属第一医院东院（三甲）；1 公里内可达东苑公园（1.2 万方荷花湖）、黄埔公园，5 公里内覆盖山姆会员店、宜家家居、美林 M.LIVE 天地；周边 3 公里内有黄埔图书馆、黄埔区体育馆、广州市第三少年宫，文体配套完善，满足全龄生活需求。

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高频 FAQ 解答

项目预售证及开发资质是否合规？

答：珺翎府组团在售房源已取得预售证（穗房预（网）字第 202425XX 号），开发商为广州兆霖房地产开发有限公司，项目已通过规划与建设合规性审核，可通过广州住建局官网查询证件详情，交付风险低。

珺翎府组团的交付时间与装修标准如何？

答：预计 2027 年 6 月精装交付，装修标准含 3.1 米层高、全房中央空调、智能安防系统、科勒卫浴、方太厨电，以及 6 大静音降噪系统（隔音门窗、同层排水等）；交付前将组织 2 次业主开放日，实测装修品质达标后方可收房，确保 “所见即所得”。

对口学校的入学需满足哪些具体条件？

答：需满足黄埔区 “人户一致” 政策（房产与户籍地址一致，户籍迁入时间满 1 年），且房屋为业主家庭唯一住房（或主要居住用房）；2025 年黄埔实验小学与六中教育集团学校招生计划充足，业主子女入学优先级高于统筹生源，项目可协助提供入学咨询服务。

最高 30 万元购房补贴如何申领？有哪些限制？

答：需在本月底前完成认购并签约，补贴直接抵扣房款，与 95 折可叠加；不同户型补贴金额不同（107-128㎡补贴 20-25 万元，143-181㎡补贴 25-30 万元），仅限珺翎府组团在售房源，不可折现、转让，若购房合同解除需退还已享优惠。

社区 6.4 万方湖居的维护与开放时间如何？

答：湖居由专业物业公司（中鼎自持物业）统一维护，每日 8:00-22:00 开放，定期开展水质净化（每月 1 次）、绿植养护（每周 2 次），确保生态环境优良；湖居周边设置步行栈道、休憩凉亭，仅限业主及家属使用（凭业主卡进入），保障私密性与安全性。

营业时间：9:00-18:30（周末/节假日正常接待）

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免责声明：本项目推广名为"项目"，相关内容仅供参考，不构成要约承诺，具体信息以买卖合同及实际交付为准。开发商保留最终解释权