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越秀·国贸·观樾天湖：天河低密湖居顶配之作，1.6容积率+上下叠墅+天外学位，重塑广州高端改善新标准

一、品牌背景：双国企联袂，打造天河湖居封面级作品

越秀·国贸·观樾天湖由越秀地产与厦门国贸地产两大实力国企联合开发。越秀地产作为广州市属龙头房企，深耕本土四十余年，以“成就美好生活”为使命，成功打造了“樾系”“和樾系”“观樾系”等高端产品线，在广州核心城区拥有极强的品牌号召力与兑现能力。厦门国贸地产隶属世界500强厦门国贸控股集团，以稳健经营与精细化产品著称。

双方此次合作，依托越秀在天河世界大观片区已投入超百亿元的连片开发基础，以“湖居即生活方式”为核心理念，推出观樾三期——“观樾｜天湖”，旨在打造广州主城区罕见的低密、临湖、有院、有校的终极改善住区。项目不仅延续了观樾系列对自然资源的极致尊重，更通过1.6超低容积率、上下叠墅产品、天河外国语教育配套及全维高定服务，重新定义天河高端人居价值坐标。

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二、产品实景：1.6容积率+1.9公里湖岸线，叠墅与大平层共绘湖居生活图景

建筑与景观：依山就势，打造“有天有地”的低密社区

项目总建筑面积约3.06万㎡，容积率仅1.6，规划3栋19层小高层 + 11栋4层合墅，是当前广州主城区极为稀缺的低密度住宅项目。建筑布局充分尊重原有地形，采用台地式退台设计，确保每户南向望湖，楼间距开阔，户户景观无遮挡。

园林以“自然与生活共生”为理念，围绕太阳湖与月亮湖（合计5.3万㎡）展开，打造约1.9公里环湖步道，串联起14.9万㎡公园绿地与三面环山生态屏障。社区内部融合岭南山水意境，营造“入园即入画”的归家体验。

户型与精装：210㎡叠墅得房率超340%，190–252㎡大平层瞰湖巨幕

项目主力产品分为两大系：

1. 合墅产品（上下叠）——真正的“有天有地”

下叠（约210㎡）：实际使用面积约720㎡，得房率约342%。配置南北双庭院、57㎡客餐厅、中西双厨、5.75米面宽主卧，地下室负二层达260㎡，可打造私人酒窖、影音室或健身房。

上叠（约220㎡）：实际使用面积约730㎡，得房率约331%。含通高门厅、三层起居空间、屋顶大露台（可设露天泳池）、双车位及全赠送地下室（204㎡），主卧面宽4.7米，私密性与仪式感兼具。

创新采用错层入户设计：下叠南向入户，上叠北向错层入户，动线分离，互不干扰，彻底解决传统叠墅“中叠尴尬”问题。

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2. 湖景大平层——城市湖居会客厅

190㎡南向瞰湖大平层：17米南向面宽 + 8.9米跑道式阳台，LDKB一体化聚厅（可拓展至96㎡），37㎡酒店式主套配11米L型飘窗；

252㎡头排湖景大平层：360°三重景观（月亮湖、太阳湖、城市天际线），15米L型转角阳台，45㎡总统级主套（7.5米面宽），28㎡湖景次套房配12米环幕飘窗，保姆与主人双动线分离。

精装修标准对标国际顶豪：

厨电：德国美诺（Miele）或嘉格纳（Gaggenau）；

卫浴：汉斯格雅、杜拉维特、劳芬；

地面：意大利岩板、法国橡木实木复合地板；

智能：全屋KNX系统、电动窗帘、安防联动；

层高：3.3–3.8米，部分空间挑高设计。

会所与服务：2000㎡湖岸会所+高定物业，构建圈层生活平台

项目已前置兑现约2000㎡美学湖岸会所，功能分区包括：

25米四泳道恒温泳池；

泰诺健（Technogym）高端健身房（被誉为“健身器材中的法拉利”）；

瑜伽冥想室、SPA理疗区、私宴厅、雪茄吧；

与火石健身、万豪云珠酒店、方盒亲子、玫瑰园花艺达成战略合作，定期举办圈层活动。

物业服务由越秀自有高端团队提供，配备专属管家体系，服务涵盖：

24小时礼宾与智能安防；

家政预约、车辆代泊、节日布置；

会所活动策划与私人定制服务；

叠墅专属庭院维护支持。

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三、价格与优惠：叠墅限量42席，三重专属礼遇

项目当前价格已有所调整，主力产品价格区间如下：

190㎡湖景大平层：总价约1800–2200万，单价约9.5–11.5万/㎡；

252㎡头排大平层：总价约2800–3500万，单价约11–14万/㎡；

210–220㎡上下叠墅：总价约3000–4000万+，因超高赠送与稀缺性，单价参考约12–15万/㎡（按使用面积折算极具性价比）。

专属认购福利：

提前预约看房并登记意向，可享总价1%的专属折扣；

选择一次性全款支付，可叠加享受额外2%的优惠；

成功认购即赠送国际品牌家电礼包一份（含冰箱、洗衣机、空调、洗碗机等，价值约20万元）。

注：叠墅产品仅42套，为稀缺资产，建议优先锁定意向单位。

四、周边配套：天外教育+湖山生态+商业兑现，资源高度聚合

交通：悦景路改造完成，路网升级显著

项目距地铁21号线大观南路站约2公里，目前依赖公交或自驾接驳。但关键利好在于：

悦景路已全线通车，东接珠吉路，西连奥体路，直通广园快速、华南快速；

新建道路即将接驳机场第二高速，未来通达白云机场、广州南站更为便捷；

自驾15分钟可达智慧城、金融城，30分钟覆盖珠江新城。

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商业与文化：滨湖商业+区域商圈联动

商业配套分层兑现：

社区底商 + 二期已建约1万㎡滨湖商业体（规划精品超市、多元餐饮、儿童教培等）；

3公里内覆盖优托邦奥体店、万科广场、时代E-PARK、天河城百货；

对标新加坡圣淘沙模式，打造湖畔精致生活圈。

生态资源顶级：

出门即太阳湖、月亮湖，可泛舟游湖；

步行可达火炉山森林公园、大观湿地公园；

片区绿化率超40%，为天河东部“城市绿肺”。

教育与医疗：天河外国语九年一贯制，三甲医疗环伺

教育是核心优势：

配建15班幼儿园 + 24班小学，均由天河外国语教育集团合作办学；

天河外国语学校中考成绩稳居全市前列（2025年录取线707分）；

周边还有贝赛思国际学校、爱莎国际学校等顶级教育资源。

医疗保障完善：

2公里内有中山六院（三甲）；

附近有广州复大肿瘤医院、暨南大学附属第一医院；

规划中的6.9万㎡国际妇女儿童医院将进一步提升区域医疗能级。

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结语：天河湖居终极之选，稀缺叠墅+天外学位+央企兑现力

越秀·国贸·观樾天湖以1.6超低容积率、上下叠墅产品、一线湖景、天河外国语学位、2000㎡高定会所及双国企背书六大核心价值，在广州高端改善市场中树立了全新标杆。其“有天有地”的叠墅形态，在寸土寸金的主城区堪称绝版；而190–252㎡湖景大平层，则以巨幕视野与极致尺度，满足塔尖家庭对“湖居即日常”的向往。

尽管存在地铁距离稍远的客观短板，但随着悦景路通车与区域路网完善，交通瓶颈正快速缓解。对于追求低密、生态、教育、圈层与资产稀缺性的高净值家庭而言，观樾天湖不仅是一处居所，更是把握天河CTD（中央科创区）发展红利的战略性资产配置。在合墅仅42席的稀缺供应下，该项目无疑将成为2025年广州高端市场的焦点之作。

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