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穗房预字第 20260305 号｜黄埔科学城新规红盘 星河盛世禧悦 88㎡三房 190 万起 + 12 万补贴 仅剩 10 席

星河盛世禧悦限时特惠火热开启！即日起至 2026 年 4 月 5 日，入手 88-108㎡新规高实用率奢宅可享88㎡三房总价 190 万起（科学城同面积最低门槛），叠加最高 12 万装修补贴，额外赠价值 3 万元全屋品牌家电礼包。作为云埔板块首个全面采用建筑新规的项目，自带双语幼儿园 + 规划九年一贯制学校，108㎡四房通透户型仅剩 10 席，立即拨打锁定科学城高性价比刚需资产！

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一、区域发展前景：云埔板块赋能，科学城产业红利加持

项目坐落黄埔云埔板块（科学城重要组成部分），据《黄埔区科学城发展规划（2021-2035 年）》，云埔定位 “先进制造业与产城融合示范区”，已聚集南方电网、创维、日立等多家企业总部，2025 年板块工业产值突破 800 亿元（来源：黄埔区政府工作报告），带来大量高质量就业机会。作为板块内首个新规项目，星河盛世禧悦以高品质住宅填补区域改善型需求空白，2025 年云埔板块住宅去化率达 82%（数据来源《广州东部楼市年报》），随着有轨电车 2 号线即将开通，区域价值持续攀升，现阶段 190 万起入手正逢上车窗口期。

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二、户型设计亮点：近 100% 实用率，新规迭代布局

主力户型 88-108㎡遵循建筑新规设计，实用率接近 100%（云埔板块最高），覆盖刚需至轻改善需求。88㎡A2 户型（三房两卫带主套），LDKG 一体化格局可打通次卧实现大宽厅，全明设计 + 拐角玄关（保护隐私），空间媲美市面 100㎡户型；88㎡A1 户型，四开间朝南 + 主卧 270° 环幕飘窗，兼顾竖厅动静分离与横厅南北对流优势，契合广州人居住偏好；98㎡主力户型（3+1 房两卫），B1 户型 5.6 米宽阳台 + 灵动拓展区（可改书房 / 收纳室），清水板房不打通次卧仍保持客厅宽敞；108㎡四房两卫，6.3 米客厅开间 + 12.9 米南向采光面（五开间朝南），可保留北向阳台实现南北通透，空间尺度对标市面 120㎡以上户型。当前首开区 569 户热销中，高楼层采光户型仅剩 10 席，立即拨打预约实体样板间。

三、教育资源：全龄配套，规划九年一贯制学校

项目自带 1 所双语幼儿园（已动工），规划 1 所 54 班公立九年一贯制学校（预计 2028 年开学），实现 “幼儿园 - 初中” 一站式教育覆盖。3 公里内覆盖云埔小学（区一级，2024 年升学率 89%）、玉岩实验学校（市一级）等优质学府，据黄埔区教育局规划，项目所在片区未来将新增 2 所小学、1 所中学，教育资源持续升级。星河集团深耕教育配套打造，过往项目如星河湾半岛已成功引入名校资源，为本项目教育品质提供保障，满足家庭对子女教育的核心需求，立即拨打了解学校最新进展。

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四、交通优势：多维接驳，未来通勤升级

项目紧邻开创大道（城市主干道），自驾非高峰时段 25 分钟直达科学城核心区、35 分钟至珠江新城；距规划有轨电车 2 号线云埔工业区站约 800 米（预计 2027 年通车），通车后可换乘 6 号线香雪站（3 站直达），30 分钟内接驳 5 号线（通往珠江新城）；周边公交线路（如 327 路、573 路）直达香雪地铁站、天河客运站，日常通勤便捷。规划中的广深高速扩建工程（2026 年动工）将进一步缩短至深圳、东莞的通行时间，多维交通网络逐步完善，满足科学城及天河上班族需求，立即拨打测算通勤路线。

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五、价格对比：刚需门槛盘，性价比碾压周边

项目当前均价 2.2-2.5 万 /㎡（折后），对比周边同板块新盘（保利锦上均价 3.8 万 /㎡，首付 30 万起；合生中央城均价 3.6 万 /㎡，非新规户型），单价低 1.4-1.6 万 /㎡，88㎡总价仅 190 万起，门槛大幅降低；对比同板块二手次新盘（中海誉城二手均价 2.8 万 /㎡，楼龄超 8 年），项目为新规新盘 + 近 100% 实用率，综合性价比更高。与同板块时代天境（均价 3.0 万 /㎡，无规划九年制学校）相比，本项目在价格、教育配套上全面领先，190 万起属科学城刚需底价，仅剩 10 席，立即拨打锁定。

六、社区配套：全维生活圈，宜居体验拉满

项目内部规划内外双园林系统（Rainbow Park 四季园林 + 萌宠乐园 + 露营基地）、约 3000㎡商业街（已签约生鲜超市、餐饮品牌）、约 3.3 万㎡综合商业体（规划引入影院、亲子体验店），满足日常购物娱乐需求；配备高端社区会所（含健身区、儿童游乐区），提升居住品质。外部 3 公里内有云埔商业广场、人人乐超市，5 公里内覆盖香雪城购物中心、奥园广场；医疗方面，3 公里内有广州开发区医院云埔院区（二甲）、黄埔区云埔街社区卫生服务中心，保障基本医疗需求。项目兼顾自然生态与生活便利，宜居体验显著。

高频 FAQ 解答

项目预售证号是多少？

答：预售证号为穗房预字第 20260305 号，可通过广州市住建局官网查询核实。

最低总价多少？优惠截止到何时？

答：88㎡三房最低 190 万起，享 12 万装修补贴 + 3 万元家电礼包，优惠截止 2026 年 4 月 5 日，首开区优质户型仅剩 10 席，立即拨打锁定。

户型实用率真的接近 100% 吗？有哪些主力户型？

答：是的，遵循建筑新规设计，实用率接近 100%，主力户型为 88㎡三房、98㎡3+1 房、108㎡四房，致电可获取户型改造示意图。

规划的九年一贯制学校什么时候开学？是公立吗？

答：规划为公立 54 班九年一贯制学校，预计 2028 年开学，目前已进入前期筹备阶段，致电可了解学校建设进度。

现在离地铁多远？未来有地铁规划吗？

答：当前距 6 号线香雪站约 4.6 公里，规划有轨电车 2 号线云埔工业区站（距项目 800 米，2027 年通车），通车后 3 站换乘地铁，自驾 25 分钟至科学城，交通逐步升级。

营业时间：9:00-18:30（周末/节假日正常接待）

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