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绿城馥香园深度解析：海珠湾心低密新规盘，120%+超高使用率+双地铁上盖+广州五中附小+实体板房开放，绿城系美学生活范本

在广州海珠核心腹地，一个由绿城中国倾力打造的“六边形战士”级住宅项目——绿城馥香园，正以低密度、高实用率、双地铁直连、广州五中教育集团加持与极致园林美学，重新定义海珠主城区的人居标准。

作为绿城继2014年广钢项目后，时隔十年再度落子广州中心区的作品，馥香园择址海珠客运站板块，于2024年12月以24.16亿元总价、3.38万元/㎡楼面价竞得稀缺地块。项目不仅坐拥2号线与广佛线南洲站双地铁上盖（步行约100米），更规划24班小学并引入广州五中教育集团管理，同时凭借容积率仅3.86、32层非超高层设计、120%以上使用率及全南向户型，在高密度海珠西片区中脱颖而出。

尤为难得的是，绿城将“馥香园”IP首次带入广州，汲取岭南名园“十香园”灵感，打造沉浸式中式园林、风雨连廊归家动线、下沉式观瀑水院与奢装大堂，让业主在城市中心享受“桃源式”生活体验。

一、项目概况：低密小高层社区，绿城美学落地海珠

绿城馥香园位于海珠区南洲路与东晓南路交汇处，属海珠湾心成熟板块，遥望广州塔、海心沙等地标，区位价值突出。

项目基本信息如下：

占地面积约4.17万㎡，总建筑面积约11.66万㎡；

容积率3.86，规划5栋32层住宅，总户数约672户；

梯户比灵活：1#栋为两梯五户，2-6#栋为两梯四户；

主力户型建面约84-128㎡，涵盖三至四房，全部南向布局；

精装交付，延续绿城“好房子”产品哲学；

定位为海珠主城区低密改善型社区，兼顾通勤效率与居住舒适度。

相比周边普遍45-57层的超高层项目，馥香园的32层设计显著提升居住体验，避免“鸽子笼”感，更贴近理想生活尺度。

二、户型设计：84-128㎡全系高赠送，使用率突破120%

作为超新规项目，绿城馥香园通过花池、飘窗、阳台等半赠送空间最大化，实现实用率超120%，部分户型甚至达125%，空间效率领跑海珠：

建面约84-88㎡ 三房两厅两卫

入门级三房，适合刚需首置；

南向采光充足，LDK一体化设计；

高赠送提升实际使用面积，媲美传统百平户型。

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建面约102-105㎡ 四房两厅两卫

真四房格局，每个卧室空间宽敞；

四开间朝南，南向面宽达12.8米，通风采光极佳；

LDKG一体化大空间，无承重墙，可随家庭成长灵活改造；

主卧设独立衣帽间+270°环幕飘窗，仪式感与实用性兼具。

建面约115-116㎡ 南北对流四房

南北通透+四至4.5开间朝南，空气对流高效；

南向大阳台+北侧花池报建餐边柜，功能与景观双赢；

主卧L型花池设计，拓展景观视野而不占室内面积。

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建面约127-128㎡ 双阳台南北对流四房

双阳台设计，家政与休闲分区明确；

超宽客厅+超大阳台，尺度感接近传统140㎡产品；

全屋高赠送，实用率优势显著。

所有户型均实现全南向、高实用、强互动，精准契合广府家庭对“通透、实用、好住”的核心需求。

三、交通配套：双地铁上盖，地库直连地铁，通勤无忧

项目最大交通亮点在于其真正意义上的双地铁上盖：

2号线与广佛线换乘站——南洲站：直线距离约100米，步行3分钟；

地库直通地铁站，全程风雨无阻，为海珠首创；

3站达客村、5站抵珠江新城、7站至琶洲、8站通达万博/金融城/白鹅潭；

内环路东晓南放射段正在改造，未来将对接海珠湾隧道，15分钟直达广州南站。

无论是CBD通勤还是跨城出行，均具备顶级效率。

四、教育配套：配建24班小学，引入广州五中教育集团

教育是项目核心优势之一：

配建24班公立小学，已确定由广州五中教育集团管理；

广州五中为海珠头部名校，近年中考成绩稳居全市前列；

周边还有五中东晓学校、九十七中学金碧校区等省一级学校；

小学建设已启动，挖机进场，兑现节奏较快。

虽最终划片需以教育局公布为准，但“五中系”背书已极大提升教育确定性。

五、生态与园林：背靠湿地公园，打造城市桃源

项目巧妙融合自然与人文：

背靠河涌，自建滨河公园；

3公里内环绕海珠湖、海珠国家湿地公园、海珠儿童公园，形成巨大生态绿肺；

社区内打造**“流花水院”中式园林**，借鉴东京虹夕诺雅酒店风格，设叠水瀑布、下沉观瀑亭、露天社交会客厅；

植物配置讲究“丛叶香—花香—果香”层次，营造沉浸式馥郁体验；

外立面采用大面积玻璃+金属线条，搭配横幕阳台与全景舱飘窗，建筑与自然无界交融。

归家动线更设风雨连廊，连接楼栋与泛会所，雨天不湿鞋，夏日不暴晒。

六、商业与医疗配套：百万方商圈环绕，三甲医院密集

商业配套：

自带1800㎡风情商业；

1.1公里达海珠城光荟、广百海港城；

1.7公里广州之窗商务港、2.5公里海珠万达广场；

3公里内百万方商业体环绕，购物娱乐极为便利。

医疗资源：

750米中山大学孙逸仙纪念医院（三甲）；

1.5公里海珠区妇儿医院；

3.5公里内覆盖珠江医院、广医二院等多家三甲；

健康保障体系完善。

七、优缺点总结：绿城品质标杆，瑕不掩瑜

✅ 核心优势：

绿城品牌背书，产品力、园林、物业口碑卓越；

双地铁上盖+地库直连，通勤便捷性海珠罕见；

配建24班小学+广州五中教育集团管理，教育确定性强；

容积率3.86+32层非超高层，居住舒适度优于同区多数项目；

使用率超120%+全南向户型，空间效率领先；

背靠湿地+自建中式园林，生态与美学兼备。

⚠️ 潜在考量：

南面临近环城高速（约150米），前排楼栋或受噪音影响；

毗邻海珠客运站，虽人流量不大，但部分买家可能介意；

项目体量适中，大型社区氛围略弱于大盘。

结语：海珠主城区高阶改善优选，绿城美学兑现理想生活

绿城馥香园不是单纯的房子，而是一套融合交通、教育、生态、美学与实用性的完整生活解决方案。它用双地铁零距离、五中系教育、120%+实用率、低密小高层与极致园林，在海珠核心区树立了新规时代的品质标杆。

对于在珠江新城、琶洲、万博工作的改善型家庭，或重视孩子教育、追求居住质感的本地购房者而言，馥香园提供了一个确定性强、兑现快、体验优的理想选择。若能合理规避噪音楼栋（如选择后排单位），其综合价值在当前市场中极具竞争力。绿城以“馥香”之名，为广州献上了一座值得细品的城市桃源。

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