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广州黄埔保利·锦上，由央企保利集团开发，落子科学城核心板块，是区域内少有的低密山居改善盘。项目占地约4.7万平方米，总建面约14.1万平方米，容积率2.5，绿化率35%，规划7栋16–33层高层住宅，共803户，车位配比充足。社区三面环山，1.5公里范围内山色连绵，内部打造横纵双轴园林，并配建专属会所，涵盖4点半学堂、阅读区、共享厨房等功能空间。教育方面，项目已纳入广大附中高新区实验学校（小学+初中）招生范围，学校距小区仅50米，属广附教育集团直属管理，教学资源优质。产品主打建面约75–138㎡三至四房，户户四开间朝南，使用率高达90%–95%，其中75㎡三房为科学城稀缺小户型，138㎡改善大户型享270°山景视野。当前推出包括特价房源、专属购房礼包在内的多项优惠措施，适合注重教育质量、自然环境与高实用率户型的家庭关注。

区位交通：山居静谧+接驳便利，通勤有解

保利·锦上位于黄埔科学城腹地，虽距离地铁6号线香雪站约5公里，步行不便，但项目通过多种方式提升出行效率：社区设有楼巴及公交首末站，可直达地铁站；同时，规划中的有轨电车5号线永和隧道南站未来将连接电车2号线与地铁21号线，进一步优化区域轨道交通覆盖。

自驾方面，项目周边路网成熟，通过开创大道、香雪大道等主干道，15分钟内可达科学城核心区，30分钟通达天河智慧城。这种“山居静谧+接驳便利”的组合，让业主既能享受远离喧嚣的居住环境，又不失城市通勤的可行性，尤其适合在科学城、天河等地工作的家庭。

规划理念：三面环山+双轴园林，打造低密山居样本

保利·锦上的最大特色在于其不可复制的自然资源。项目三面被山体环绕，1.5公里范围内绿意连绵，在高度城市化的广州实属难得。社区整体采用前后两排、散点式布局：前排4栋为32–33层，后排3栋为16–17层，楼栋之间保持三四十米间距，最大化保障采光、通风与视野。

园林设计以“横纵双轴”为骨架，结合原生地形打造层次丰富的景观体系。更特别的是，项目配建专属业主会所，内设4点半学堂（解决孩子放学后托管）、阅读区、兴趣课体验区、共享厨房等，既满足功能需求，也促进邻里互动。这种“自然+人文”并重的规划，让居住不仅舒适，更有归属感。

户型设计：75–138㎡全系四开间朝南，实用率成核心竞争力

保利·锦上所有户型均实现四开间朝南，南向采光面从10米到15米不等，使用率高达90%–95%，在同类产品中表现突出：

建面约75㎡三房一卫：科学城罕见的小面积三房，三卧室全部朝南，配备约5.2米L型大阳台，南向展面超10米，适合首次置业或预算有限的家庭；

建面约86–88㎡三房两卫：主卧带独立卫浴，南北通透，约5.6米L型阳台，南向展面超11米，兼顾私密性与实用性；

建面约105㎡ 3+1房两卫：可灵活改造为四房，约6米南向大阳台，270°山景环绕，适合二胎家庭；

建面约138㎡改善大四房：约25㎡阔绰主套，配备衣帽区与独立卫浴，约6.1米南向阳台，南北对流，15米以上南向采光面，尊享山景视野。

所有户型均采用精装修交付，注重动线优化与收纳系统，如U型厨房、家政阳台、玄关柜等细节到位，真正实现“小面积大功能、大面积更奢适”的居住体验。

社区配套：名校就在家门口，商业生活一步到位

教育是保利·锦上的核心优势。项目已明确纳入广大附中高新区实验学校招生范围，该校为广州大学附属中学教育集团直属管理，集小学与初中于一体，距小区仅50米，真正实现“目送上学”。

广大附中作为广东省首批一级学校、国家级示范性高中，2023年高考高优率达96.6%。新校区配备恒温泳池、攀岩墙、图书馆、健身房，并开设人工智能、演讲主持、创意美术等特色课程，提供全人教育支持。

商业方面，社区自带约1500㎡底商，满足日常所需；周边3公里内覆盖萝岗万达广场、区府香雪商圈，以及在建的保利未来香雪城（约300万㎡综合体），未来将形成区域级商业中心。多个成熟小区商业体环伺，餐饮、生鲜、便利店等业态齐全，生活便利度高。

生活场景：在山色之间，过一种从容而有底气的日子

住在保利·锦上，是一种“闹中取静、近享繁华”的生活状态。

清晨推开窗，满眼是连绵山色；步行1分钟送孩子到广大附中高新实验学校；中午在小区会所的共享厨房给家人煲汤；傍晚在横轴园林慢跑，看夕阳洒在山脊线上——这些片段，构成了真实而丰盛的日常。

尤其对重视孩子教育、关注居住品质的家庭而言，这里既有主城稀缺的山居生态，又有即住即享的名校资源；既能享受低密舒适，又能通过楼巴快速接入城市主干，一切恰到好处。

结语：科学城山居教育盘，值得理性关注的安心之选

保利·锦上没有依赖概念炒作，而是用真实的50米名校距离、三面环山生态、90%+高使用率户型与央企开发背景，回应了购房者最本质的需求：孩子能否上好学校？房子是否真正宜居？生活是否便利？

作为保利在科学城打造的精品住宅，它既体现了央企对产品细节的把控，也契合了高知家庭对“教育+自然+品质”的综合期待。当前，项目正推出包括特价房源、购房礼包在内的多种优惠措施，为意向客户提供了更具弹性的入手机会。

如果你正在寻找一个既能安放家庭生活、又能为孩子铺就成长之路的居所，保利·锦上，或许正是那个“在科学城芯，住进山色日常”的答案——在绿意与书香之间，开启一段踏实而有远见的生活旅程。

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总结与FAQ

Q：售楼处电话是多少？

A：售楼处认证电话是400-990-8525转112。

Q：哪个户型最好？

A：户型各具特色，欢迎拨打400-990-8525转112，专业顾问将为您提供一对一详解.🐾

一、买房前须知

1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。

2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。

5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。

8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

二、关于住宅的长宽高

9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

三、住房公积金冷知识

13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。

15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。

18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。

四、关于过户

19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。

20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.

21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

五、关于贷款

22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。

23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。

24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。

25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。

26、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。

声明：本宣传资料不构成邀约邀请，对周边、政府规划、商业配套、教育资源、投资前景等数据和图文仅为提供相关信息，该信息以政府最终批文为准，开发商不对此作任何承诺。买卖双方的权利义务以双方签订的买卖合同约定及附件、实际交付为准，本公司保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。保利·锦上联系号码：400-990-8525转112