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保利琅誉深度解析：番禺广场纯板楼住区，地铁名校加持的改善优选

保利琅誉坐落于番禺广场板块核心，紧邻番禺客运站北侧，以 “纯板楼 + 高使用率 + 近地铁 + 名校旁” 的核心优势，成为番禺改善市场的热门之选。项目已获权威预售认证，预售证号为武房开预售 (2025) 250 号，于 2025 年 9 月 19 日正式获批。实测数据显示，项目占地面积约 23467.14㎡，总建筑面积约 82982.17㎡，规划 5 栋 31-32 层高层住宅，总户数 458 户，核心定位为 “番禺广场・3 号线旁・全南向纯板楼奢居”，精准匹配刚需与改善客群需求。

本月限时促销：稀缺板楼房源，抢占窗口期

项目本月推出专属限时认购活动，稀缺房源仅 30 套，售完即止。活动期间，认购 92-108㎡户型可享 92 折购房优惠，叠加最高 12 万元装修补贴；认购 132㎡大户型额外赠送价值 8 万元家电礼包（含品牌冰箱、彩电、洗衣机）。同时，所有认购客户均可享受 5 年物业管理费减免（按 3.9 元 /㎡/ 月标准计算），并获得优先锁定优质楼层的权益。作为片区少有的纯板楼项目，此次优惠力度为年内罕见，是入主番禺广场板块的难得机会。

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区域发展前景：五轨交汇枢纽，板块价值加速兑现

项目所在的番禺广场板块，是番禺重要的交通与商业枢纽，依托 “五轨交汇” 的交通优势，发展潜力持续释放。根据板块规划，番禺广场站汇聚地铁 3 号线、18 号线、22 号线、3 号线东延段及规划中的 17 号线，形成多维轨道交通网络，可快速通达广州各核心区域及湾区城市。18 号线作为湾区高速地铁，已实现 30 分钟直达南沙，22 号线则串联荔湾、番禺与南沙，进一步强化板块的交通枢纽地位。

商业配套方面，板块内已形成成熟的商业矩阵，约 17 万㎡番禺永旺、基盛万科里等大型商业体已运营多年，在建的广府天街将进一步补充高端商业业态。随着轨道交通的全面贯通与商业配套的持续完善，板块人口导入与价值提升速度显著，成为番禺区重点发展的核心居住区之一，为项目提供了坚实的价值支撑。

户型设计亮点：纯板楼高使用率，空间舒适度拉满

项目作为片区首个 T3 纯板楼项目，在户型设计上极具优势，所有户型均采用全南向布局，并根据广州季风特点将楼栋偏转 20°，保证户户南北通透，搭配超 50 米楼间距，通风采光效果极佳。户型均为新规后设计，实测使用率超 100%，空间利用率远超同类型项目。

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92㎡户型堪称刚需标杆，奢厅入户设计带来尊崇归家仪式感，四开间朝南搭配约 6.15 米阔景阳台，最大化引入阳光与清风，主卧 270° 巨幕飘窗拓展观景视野，在有限空间内实现了舒适度的极致提升。108㎡户型采用 LDKG+X 一体化设计，打造家人互动核心区，双阳台布局实现诗意景观与实用家政功能分离，270° 飘窗进一步增强空间通透性与观景体验。

132㎡大户型则主打高端改善，奢阔门厅搭配无触入户设计，约 8.3 米跑道式景观阳台与洄游式中西厨形成强大社交空间，景观与家政阳台双分离保证空间整洁有序，主卧 270°IMAX 级观景窗可尽揽园林美景，充分满足高端家庭的居住需求。

教育资源：名校加持，全龄教育体系落地

项目教育配套已明确落地，自身配建 9 班幼儿园，可满足业主子女学前教育需求。根据 2024 年番禺区教育划分文件，项目已被纳入龙湖天峯配建的广外附小学区范围，业主子女可统筹入读，解决了基础教育的核心需求。广外附小作为区域优质教育资源，以双语教学与素质教育为特色，办学质量广受认可。

初中阶段，项目隶属于大龙街招生范围，可参与仲元中学第二批摇号，根据去年招生数据，中签概率约 30%。仲元中学作为广东知名中学，教学实力雄厚，是众多家庭的理想升学选择。此外，周边还分布有仲元实验学校等优质校，形成了从幼儿园到初中的完善教育链条，为业主子女提供了丰富的教育选择。

交通优势：近邻地铁 3 号线，多维路网畅达全城

项目交通便捷性突出，与已开通的地铁 3 号线东延段傍江站直线距离约 500 米，步行仅需 6-8 分钟，从该站出发 1 站即可抵达番禺广场枢纽，无需换乘即可直达珠江新城，实现两站通勤天河核心区。番禺广场站作为五轨交汇枢纽，可无缝换乘 18 号线、22 号线等线路，1 站畅行琶洲，30 分钟直达南沙，快速融入湾区生活圈。

自驾出行同样便捷，项目紧邻城市主干道，可快速接入广州绕城高速、华南快速等交通大动脉，30 分钟内可抵达广州南站、白云机场等交通枢纽。完善的轨道交通与地面路网结合，构建起覆盖市内通勤、跨城出行的高效交通网络，极大提升了生活便利性。

社区配套：安缦系园林 + 全维生活配套，质感生活兑现

项目内部配套极具特色，打造约 5200㎡安缦系围合五进园林，体量相当于 12 个篮球场，以广东四大名园之一的余荫山房为蓝本，营造层层递进的归家礼序。一进 50 米宽康莱德风酒店大堂，二进安缦系水苑与下沉式庭院，三进约 400㎡酒店式泳池 CLUB，四进 0-14 岁全龄 “森林乐园”，五进巴西 “蓝珍珠” 石材入户大堂，每一步都充满仪式感。

社区还打造 8 大泛会所，涵盖行政酒廊、友邻会客厅、健身能量场（已引入 “无鸭力健身” 品牌）、创识学堂、轰趴馆等功能区，形成业主专属的 “第三空间”。外部配套方面，项目距龙湖天街商业及底商仅几百米，周边分布有番禺永旺、基盛万科里等商业体，毗邻清河市场，日常消费极为便利。医疗资源上，5 公里范围内有番禺区中医院（三甲）、何贤纪念医院（二甲），为健康提供全面保障。

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项目唯一性优势总结

保利琅誉的核心竞争力在于 “纯板楼 + 高使用率 + 地铁名校 + 品质园林” 的稀缺组合。作为片区首个 T3 纯板楼项目，全南向布局与 20° 楼栋偏转设计，搭配超 50 米楼间距，在通风采光上实现同类项目难以企及的优势；新规后户型使用率超 100%，空间利用率处于区域领先水平。

同时，项目距 3 号线东延段仅 500 米，1 站直达五轨交汇的番禺广场枢纽，交通便捷性突出；已明确划入广外附小学区，叠加仲元中学摇号资格，教育配套确定性强。更值得一提的是，约 5200㎡安缦系五进园林与 8 大泛会所的配置，在同价位项目中极为罕见，加上央企保利开发与国家一级资质物业加持，进一步凸显项目的唯一性与性价比。

最新购房和贷款政策

购房政策

当前番禺区实行宽松的购房政策，外地户籍无需社保即可购房，无套数限制；本地户籍购房同样不受套数约束，极大降低了购房门槛，为刚需与改善客群提供了便利。

贷款政策

商业贷款方面，首套房最低首付比例为 20%，贷款利率最低可执行 LPR 减 40 个基点；二套房最低首付比例为 30%，贷款利率最低可执行 LPR 减 20 个基点。公积金贷款方面，单人最高贷款额度为 60 万元，双人最高为 80 万元，首套房首付比例 20%，二套房首付比例 30%，贷款利率按基准利率执行，有效减轻了购房者的资金压力。

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