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一、项目概述：琶洲核心的潜力之居

广州地铁地产・珑璟台位于琶洲区域，这片约 14.9 平方公里的土地，汇聚了超 45 家高新技术企业、80 家省级专精特新企业以及 98 家总部企业，腾讯、阿里巴巴等互联网巨头纷纷在此落地。2023 年琶洲实现 4479.171 亿营业收入，经济密度惊人，还入选福布斯中国全国十强中央商务区，成为资源与财富聚集的城市极核。珑璟台北面可观小蛮腰与琶洲 CBD，与广州新贵集中地琶洲南直线距离约 1 公里，又紧邻海珠湿地公园，尽享城市繁华与自然宁静的交融。

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二、项目基本信息：规模与布局

（一）基础数据

由广州地铁独立开发，产权年限 70 年。占地面积约 36000m²，总建筑面积约 93952m²，容积率 4.3，绿地率 25%，总户数 396 户。项目共分成两个地块，规划 4 栋 29 - 30 层住宅，其中 2 号楼部分户型为政府回购人才房。小区楼下三层为商业，四楼设架空层，未来电梯可直达地铁站。虽整体小区规模较小，花园空间有限，但通过合理布局，在有限空间内实现多种功能。

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三、交通配套：TOD 模式下的便捷出行

（一）TOD 特色

珑璟台作为 TOD 社区，不仅连通地铁站台，还借助裙房、架空层打造空中花园与商业体，构建微型 “垂直城市”，实现垂直归家动线，真正做到 “地铁入户”，且地铁连廊直通家和湿地公园，为居民提供便捷舒适的出行与生活体验。

（二）双地铁优势

项目处于双地铁上盖，高速地铁 18 号线与广州首条大环线 11 号线在龙潭站交汇。18 号线联通多个湾区城市，11 号线串联广州三大发展中轴，乘坐地铁可一线直达珠江新城、琶洲、白鹅潭、万博等核心区域，尽享城市优质资源，交通优势显著。

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四、教育配套：现状与未来展望

（一）当前情况

学校方面目前是珑璟台的短板。按照预售证登记的街道社区，大概率就读赤岗东小学，由海珠区教育发展研究院教育集团管理。附近还有赤沙小学、海珠小学、海珠中学（市一级）、聚德中学等学校，但整体教育质量一般。

（二）未来规划

项目西侧规划建设一所 18 班的中学，若建成将完善全龄段教育。此外，广东实验中学领衔的琶洲南学校（九年制学校）将于 2025 年 9 月开学，贝赛思国际学校预计 2026 年 9 月开学，虽非项目专属配套，但丰富了区域教育资源，为未来教育提升带来可能性。

五、生活配套：商业与生态的融合

（一）商业配套

小区配套约 1.44 万㎡底层商业，规划约 2300㎡生鲜超市等生活配套，满足日常生活所需。距离赤沙 TOD 旗舰商业中心仅约 600 米，10 - 15 分钟车程可畅达广州塔、珠城等世界级商圈，借助珠金琶三大世界级商圈融合发展的契机，未来商业发展潜力巨大。

（二）生态与医疗

项目距离被誉为 “广州绿肺” 的海珠国家湿地公园仅约 300 米，提供优质生态环境。周边还有多家三甲医院，如广东省第二人民医院、陆军第七十四医院都在 5 公里以内，为居民健康提供保障。

六、在售楼栋与户型：创新设计与景观优势

（一）整体风格

项目整体风格现代简约且注重细节，以极简方式展现高档住宅的素雅与轻盈。三层抬高设计巧妙融合城市景与自然景，让居民尽享 “半城繁华、半城诗意”。

（二）户型亮点

123㎡户型：创新性打造 4 + 1 房，四开间朝南，双面宽景观阳台长约 6.5 米，采光通风极佳。独特的 “魔方空间”，设备空间、厅卧可灵活变动，厅卧合并后能改成约 62㎡ LDKG 大方厅，且可南望海珠湿地公园，享受大平层般景观视野。

131㎡户型：入户设计拐角玄关，南北对流双阳台，南向阳台长约 7.5 米，搭配 LDKG 一体化设计，拓展生活场景。主套配备 L 型衣帽间与环幕大飘窗，提供舒适居住体验与优质景观视野。

七、项目优势：独特竞争力

交通卓越：地铁上盖，楼下即 18 号线龙潭站，还有 11 号线大环线加持，一站到琶洲，两站到冼村，后期连接广州东站，交通配套优势明显，为居民节省大量通勤时间。

产品合理：小区和产品设计合理，在产品设计上实现错位竞争，满足特定客群需求。如创新户型设计，在有限面积内提供更多功能空间。

地段潜力：所在地段成长性良好，随着琶洲和金融城规划落地，周边交通、配套等利好不断，四大旧村改造完成后，片区城市界面将焕新升级，有望形成琶洲南部 CLD（中央生活区），提升项目价值

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