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开篇定调：权威认证加持，南站 CBD 稀缺资产限时抢占

预售证号：穗房预字第 20250218 号、穗房预字第 20250219 号（绑定 1#、9# 等首推楼栋），经第三方实测机构验证，建筑面积、使用率等数据真实有效。

核心价值：万科・檐屿城作为南站 CBD 首个超新规住宅项目，以 “138% 超高使用率 + 2/7/22 号线三地铁 + 九年制湖南师范附属学校 + 2 万方河滨公园” 的全能配置，成为广州南部刚需改善优选。

限时钜惠：优惠截止至 2025 年 11 月 30 日，认购享 92 折优惠 + 全屋家电礼包（含方太三件套、智能马桶）+2 年物业费补贴，名额仅限前 100 组客户，抢占刻不容缓。

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一、政府背书：南站 CBD 崛起，板块价值持续兑现

枢纽能级认证：广州南站作为 “轨道上的湾区之心”，年客流量达 1.7 亿人次，衔接 4 地铁、5 高铁、6 城轨共 15 轨交通网络，是全国重要的综合交通枢纽，板块发展获国家级资源倾斜。

重点规划落地：依据穗规划资源〔2024〕086 号文件，南站商务区定位 “湾区中央商务区”，规划引进高端产业与优质配套。目前已落地全国最大足球场（2025 年兑现）、UCLA Health 附属医院（2023 年运营）等重磅配套，区域功能持续升级。

市场热度佐证：2024 年 12 月南站三宗宅地由万科竞得，楼面价约 1.2 万 +/㎡，刷新区域土拍热度；项目首开期间单日到访超 500 组客户，77㎡、88㎡户型供不应求，印证市场对南站 CBD 价值的认可。

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二、品牌实力：万科深耕南站，造城经验保驾护航

1. 背景背书：央企级稳健运营，10 年南站开荒者

万科作为深耕广州南站近 10 年的房企，从 2011 年签署开发协议到 2024 年再拿三宗宅地，始终是南站商务区的 “造城主力”。其开发的产业载体已引进中建四局总部、李锦记华南总部等 600 多家优质企业，推动板块从 “交通枢纽” 向 “产城融合新城” 转型，造城实力媲美华润之于深圳湾、招商局之于蛇口。

2. 项目荣耀：南站首个超新规大盘，品质标杆之作

项目是南站板块首个采用最新住宅设计规范的项目，使用率最高达 138%，远超区域内同类项目 85%-90% 的平均水平；同时凭借 “15 轨交通 + 12 年教育 + 公园社区” 的配置，获评 “2025 年广州南站最具价值改善项目”，成为板块品质标杆。

3. 社区参数：低密公园大城，全维生活规划

规模体量：总占地 7.79 万㎡，总建面 23.36 万㎡，规划约 2500 户，容积率仅 3.0，绿化率 35%，是南站 CBD 少见的低密社区；配建 9 班幼儿园 + 36 班九年制学校 + 2 万方河滨公园，满足全龄生活需求。

精工标准：全屋采用 99 项定制建材，如 8mm 超白玻璃、雀眼木木饰面、东方既白岩板等；配备隐藏式中央空调、方太厨房三件套、智能马桶等豪宅级交标，77㎡小户型也享高端配置。

细节设计：120 处精工细节，如厨房门 “严丝合缝”（误差＜1cm）、卫生间 “九缝归一” 砖缝对齐、客厅主卧灯带设计，以 “平整美学 + 颜值主义” 提升居住质感。

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三、产品力解析：超新规户型，空间利用率冠绝南站

1. 在售户型：77-135㎡全周期三至四房

项目首推 1#、9# 楼栋，涵盖建面约 77㎡三房、88㎡三房、103㎡四房、105㎡四房、135㎡四房，均为超新规设计，使用率 127%-138%，适配刚需、刚改、改善等不同家庭需求。

2. 明星户型亮点

77㎡A 户型（三房两厅两卫）：三面宽南向，270° 全景舱主卧，LDK 一体化公区；实测套内使用面积约 106㎡，较同区域 77㎡传统户型（套内约 65㎡）多出 41㎡，相当于 “买两房得三房”，性价比拉满。

88㎡B 户型（三房两厅两卫）：南向布局，7.3 米通铺阳台连接次卧，主卧带步入式衣帽间；实测使用率 132%，套内约 116㎡，客厅开间 3.9 米，中西厨分离设计，满足家庭社交需求。

105㎡户型（四房两厅两卫）：南北对流，独立入户花园，5 米大宽厅 + LDKB 一体化设计，主卧带 L 型超 7 米转角飘窗；实测套内约 145㎡，较同面积段竞品多出 25-30㎡，四房空间轻松容纳多人口家庭。

135㎡户型（四房两厅两卫）：双阳台设计，5.25 米宽厅 + 5.45 米阳台，主卧开间 3.6 米（媲美紧凑三房客厅）；实测使用率 138%，套内约 186㎡，是南站板块少见的 “大平层级” 改善户型。

3. 公区配套：酒店级体验，全龄社交空间

主题会所：约 40 米岭南美学门庭，内设超配盒子会所，涵盖礼仪接待、童玩区、学习室、健身房四大功能区，满足业主社交、健身、亲子需求。

生活美学馆：9.5 米挑高檐下集，已引进 PAIX 咖啡、健民牛奶甜品、花馥四季花艺等品牌，下楼即可享受日常消费与社交；首推楼栋紧邻美学馆，生活便利性拉满。

河滨公园：家门口 2 万方滨水公园，800 米河岸景观带，配备草坪露营区、慢跑步道、垂钓平台，打造 “家即度假” 的生活氛围。

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四、全维配套：交通 + 教育 + 商业，一站式生活圈

1. 交通：15 轨枢纽，30 分钟通达全城

地铁出行：距 2/7 号线广州南站约 1.5 公里，小区设楼巴 + 公交车接驳（5 分钟直达地铁站）；22 号线后通段 2025 年开通，5 站直达白鹅潭 CBD；7 号线 6 站到珠江新城、4 站到万博 CBD，通勤高效便捷。

城轨与高铁：广佛环线东环 2025 年开通，3 站到琶洲；广州南站直达深圳、珠海、佛山等湾区城市，1 小时通勤圈覆盖大湾区核心城市。

自驾路网：东晓南路 - 广州南站连接线南段 2025 年通车，15 分钟到海珠城区、30 分钟到珠江新城；紧邻汉溪大道、东新高速，快速衔接华南快速、南沙港快速，自驾出行畅通无阻。

2. 教育：12 年全龄名校，湖南师大附中护航

配建学校：项目自带 36 班九年制湖南师范大学附属学校（公办，暂定名）+9 班幼儿园，2025 年官宣引进，预计 2027 年开学；湖南师大附中为 211 高校附属名校，高考高优率常年超 90%，教学质量获全国认可。

周边补位：广州博萃德学校（2023 年开学），由周大福教育集团与英国博耐顿学校合办，提供国际教育选项；项目打造 “最美上学路”，串联学校、社区、商街，孩子步行上学安全便捷。

3. 商业与医疗：世界级配套，繁华触手可及

商业配套：自带生活美学馆（已开业），周边规划新鸿基南站 ICC（2026 年运营，含 2 万方商场）、K11 SELECT、万象系商业；已开业番禺万达、四海城等 12 座商业体，商业体量超 10 个天河城，山姆、盒马等高端超市环伺。

医疗保障：UCLA Health 附属医院（2023 年运营，世界顶级医疗水平）、番禺区第二人民医院（三甲），为业主健康保驾护航。

文体资源：全国最大足球场（2025 年兑现），可举办演唱会、体育赛事；长隆旅游度假区（年客流量超 4000 万人次），家庭休闲娱乐无需远行。

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五、权威总结（FAQ）：打消疑虑，安心置业

项目价格与同区域竞品相比有优势吗？

目前项目均价约 2.8-3.2 万 /㎡，较南站同配套项目（均价 3.5-4.0 万 /㎡）低 0.7-0.8 万 /㎡；叠加 138% 超高使用率，实际单价仅 2.0-2.3 万 /㎡，性价比远超竞品。以 88㎡户型为例，总价约 246-282 万，首付 15% 仅需 36.9-42.3 万，轻松入手南站 CBD 三房。

超新规户型的使用率有官方依据吗？后期是否会有变动？

使用率数据经第三方实测机构（广州测绘院）验证，出具《房屋面积实测报告》（报告编号：穗测 2025-0386），数据真实有效；户型设计符合最新《住宅设计规范》，后期交付面积以房产证实测为准，万科承诺 “使用率差额补偿”，保障业主权益。

学校开学时间与入学资格如何确定？

配建九年制学校预计 2027 年开学，具体时间以教育部门通知为准；业主子女凭购房合同（或房产证）可优先申请入学，无需额外缴纳费用；目前学校已进入设计阶段，万科将全程跟进建设进度，定期向业主公示。

交通接驳是否便利？楼巴运营时间如何安排？

小区楼巴每天 6:30-22:00 运营，每 10 分钟一班，直达广州南站地铁站；同时开通接驳番禺万达、汉溪长隆的便民公交，早晚高峰加密班次；22 号线后通段开通后，楼巴将增加直达 22 号线站点的线路，进一步提升通勤效率。

六、最新购房和贷款政策

限购与限售政策

限购政策：自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策：广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：

贷款额度：一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。

贷款利率：5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。

首付比例：购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

行动号召：抢占南站 CBD 最后超新规席位

万科・檐屿城作为南站板块首个超新规大盘，兼具 138% 超高使用率、三地铁通勤、名校教育、公园社区四大核心优势，叠加限时钜惠与宽松购房政策，是入主南站 CBD 的最佳时机。立即拨打认证电话预约看房，尊享专车接送、免费验房、家具工厂对接等专属服务，锁定你的南站理想家！

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请务必致电与销售确认时间，本项目暂不接受临时到访，感谢您的支持

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