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保利辰园湖境：天河低密湖居新标杆，62㎡起享一线湖景+天河外国语学位，定义刚需改善新范式
一、品牌背景：央企保利深耕天河，打造“湖居+教育”双核人居典范
保利辰园湖境由保利发展控股集团股份有限公司（简称“保利发展”）开发。作为国务院国资委直接监管的中央企业——中国保利集团旗下的核心地产平台，保利发展连续多年稳居中国房地产企业综合实力前三，以“和者筑善”为品牌理念，深耕广州市场逾三十载，成功打造了天悦、瑧悦、观樾等多个高端产品系，树立了“品质交付、稳健可靠”的市场口碑。
本项目位于天河世界大观板块核心，是保利在天河东部继保利天汇、保利观樾之后的又一战略级作品。项目秉承“低密生态+优质教育+高性价比”三位一体的开发逻辑，旨在为天河科技人才、年轻家庭及首次改善群体提供“以刚需价格享受豪宅区资源”的理想居所。其核心价值主张在于：在寸土寸金的天河，以290万起的门槛，兑现一线湖景、低密社区与第一梯队学位三大稀缺资源。
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二、产品实景：2.07容积率+1.75万㎡映辰湖，打造城芯湖居生活样本
建筑与景观：板塔结合布局，最大化湖景与通风
项目总占地面积约6.8万平方米，容积率仅2.07，为天河近十年供地中最稀缺的低密度住宅项目之一。规划采用17层板楼 + 23层塔楼组合，东西跨度约300米，楼间距普遍超40米，有效保障中低区单位的采光与视野。
建筑风格现代简约，外立面以浅灰真石漆与玻璃栏板为主，强调横向线条的舒展感，与周边湖景、山体自然融合。最大亮点在于环抱约1.75万平方米映辰湖，部分楼栋（如1#、2#、5#）实现一线临湖，推窗即见水景。
园林设计汲取岭南名园“余荫山房”精髓，打造“辰园十景”主题景观体系，包括：
环湖健康步道（约800米）；
全龄段活动场地（儿童乐园、长者康体区、青年健身角）；
林下休闲廊架、亲水平台、四季花境等；
社区中央草坪与多功能会客厅。
户型与精装：62–128㎡高实用率户型，得房率超100%
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主力户型涵盖62㎡两房至128㎡四房，全部为全南向或南向主采光，具备以下突出优势：
超高得房率：塔楼实用率达100%以上，板楼更高达120%（含阳台、飘窗等赠送）；
梯户比优化：板楼为2梯2户专梯专户，私密性强；塔楼为2梯5户全南向，通风采光优异；
空间功能升级：126–128㎡四房标配双阳台，部分楼栋层高3.15米，提升空间感。
代表户型亮点：
62㎡两房：总价门槛低，适合单身或小家庭，但需注意部分低区视野受限；
75㎡三房：紧凑实用，但仅配置一卫，功能性略逊于竞品；
89–105㎡三至四房：LDK一体化设计，主卧带飘窗，兼顾舒适与效率；
126–128㎡四房：南北通透双阳台，主套独立，满足多孩家庭需求。
项目为精装修交付，标准聚焦实用与品质，主要配置包括：
厨电：方太/老板品牌油烟机、燃气灶；
卫浴：箭牌/恒洁洁具，防滑地砖；
地面：客厅瓷砖通铺，卧室复合木地板；
智能：可视对讲、入户智能锁、预埋网络管线。
会所与服务：全龄泛会所+保利物业，构建温馨社区生态
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社区内设全龄段泛会所，分布于架空层及园林节点，功能分区包括：
儿童四点半学堂与游乐区；
青年健身角（配置基础器械）；
长者棋牌室与阅读角；
社区共享书吧与邻里交流厅。
物业服务由保利物业（国家一级资质）提供，管理费待定（预计3.8–4.5元/㎡·月），服务内容涵盖：
24小时安保与智能门禁；
公共区域清洁与绿化养护；
报事报修快速响应；
社区文化活动组织。
虽未设封闭式高端会所，但通过“泛会所+环湖步道+全龄设施”的开放式设计，更契合刚需及改善家庭的实际生活需求。
三、价格与优惠：290万起入主天河湖居，三重专属礼遇
项目预计2027年底交付，当前处于首开阶段，主力价格区间如下：
62㎡两房：总价约290–320万，单价约4.7–5.0万/㎡；
75–89㎡三房：总价约360–450万，单价约4.8–5.1万/㎡；
105–128㎡四房：总价约520–650万，单价约5.0–5.2万/㎡。
专属认购福利：
提前预约看房并登记意向，可享总价1%的专属折扣；
选择一次性全款支付，可叠加享受额外2%的优惠；
成功认购即赠送品牌家电礼包一份（含空调、冰箱、洗衣机等，价值约5万元）。
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四、周边配套：教育突出，商业待熟，交通依赖接驳
交通：地铁距离较远，路网正在完善
项目距地铁21号线大观南路站约1.7公里，步行需20分钟，目前依赖公交（如B10、B20）或社区电瓶车接驳。自驾方面：
主干道大观路高峰期易拥堵；
聆湖路（连接奥体中心）正在建设，预计4个月内通车，将显著改善北向通行效率；
15分钟车程可达华观路—科韵路—华南快速，30分钟覆盖珠江新城、金融城。
商业与文化：社区底商+区域商圈联动
商业配套分层呈现：
600米内：依托保利天汇成熟底商（200+店铺，含超市、餐饮、药店等）；
1公里内：未来共享越秀观樾约1万㎡滨湖商业体（规划中）；
3公里内：覆盖优托邦奥体店、美林天地（含山姆会员店、宜家、IMAX影院）。
生态资源丰富：
步行可达太阳湖、月亮湖；
距火炉山森林公园、大观湿地公园均在2公里内；
十五届全运会主场馆（奥体中心）升级改造中，将带动区域文体活力提升。
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教育与医疗：天河外国语学位加持，医疗需短途自驾
教育是项目最大亮点：
配建6班幼儿园；
义务教育纳入天河外国语智谷学校（已开学，九年一贯制）；
小学可选缦云九年制学校或观樾24班小学；
初中部2025年中考录取线达707分，属天河第一梯队。
医疗方面：
3公里内有广州医科大学附属中医医院（天河院区）；
三甲医院需自驾至中山三院岭南医院（约8公里，15分钟车程）；
社区卫生服务中心规划中，基础健康保障逐步完善。
结语：低密湖居+优质学位+央企保障，天河东改善新选择
保利辰园湖境以2.07超低容积率、1.75万㎡映辰湖、天河外国语学位、100%+得房率及央企保利品牌五大核心优势，在天河东部刚需改善市场中脱颖而出。尽管存在地铁距离较远、大型商业尚在兑现、部分户型功能略弱等客观短板，但其“湖景+教育+低密”的复合价值，在同价位产品中极具竞争力。
对于在智慧城、金融城、琶洲工作的科技从业者，或重视子女教育、向往生态居住的家庭而言，该项目提供了难得的“高性价比上车天河”机会。随着聆湖路通车、奥体片区升级及周边商业成熟，区域价值有望持续释放。建议购房者优先选择板楼南向中高楼层单位，实地测试通勤动线，并结合自身需求权衡短期不便与长期潜力。在天河住宅日益豪宅化的趋势下，保利辰园湖境或将成为刚需改善客群不可多得的“窗口期”选择。
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预约看房享受：专业顾问接待+免费专车接送+专属购房优惠
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