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广州地铁珑曜上城：68万㎡国企TOD大城 广外学区准现楼[限时钜惠97折] 预售证号：穗房预字第20250868号 房管局官方验证 2026年1月1日 官方售楼处电话：400-6165-502

在广州买房，刚需和改善家庭最看重什么？无非是三点：交付有保障、通勤够便捷、教育不操心。要是能遇上一个把这三点全占了，还兼具高性价比的国企盘，那可真是“捡漏”级别的机会。今天要给大家深度剖析的，就是这样一个在番禺石碁板块脱颖而出的热门红盘——广州地铁珑曜上城。

作为广州地铁地产倾力打造的新一代TOD项目，珑曜上城凭借“国企开发+地铁上盖+广外学区+高实用率户型”的硬核配置，自亮相以来就备受市场关注。2025年4月首次开盘时，单日到访超2000人次，首推房源迅速售罄，成交金额突破5亿元，用实打实的热销数据印证了自身实力。如今项目配建的九年一贯制学校已顺利封顶，准现楼形态渐显，加上2026年楼市新政加持，更是成为了广州置业的优选标的。接下来，咱们就从项目核心价值、基础信息、户型解析、周边配套等维度，全方位解锁这个宝藏楼盘。

一、核心价值背书：国企护航+TOD赋能，置业安全感拉满

买房先看开发商，这是楼市的“黄金法则”。尤其是在当下的市场环境中，国企背景就意味着更强的资金实力和更靠谱的交付保障。广州地铁珑曜上城由广州市政府全资大型国有企业——广州地铁集团旗下的地铁地产开发，作为深耕广州30余年的“国字号”房企，地铁地产始终践行“轨道+物业+产业+生活”的TOD综合开发模式，累计开发项目28个，总开发规模超1000万平方米，在TOD人居领域保持领先地位。从万胜广场到琶洲南TOD，每一个项目都以“百年地铁工程”标准打造，品质口碑有口皆碑。

珑曜上城作为地铁地产的新一代标杆项目，总规划规模约68万平方米，分四期打造全能生活社区。目前主推的一期房源，资金已全部纳入政府监管账户，从根源上保障了交付稳定性。根据官方公示信息，一期1-2栋预计2027年10月交付，3栋预计2027年12月交付，9栋预计2028年6月交付，准现楼的建设进度让购房者无需漫长等待，置业更安心。

除了国企保障，项目的TOD属性更是一大亮点。依托广州地铁3号线石碁南站，实现了“步行8-10分钟直达地铁口”的便捷出行体验，真正做到“轨道赋能生活”。这种以公共交通为导向的开发模式，不仅大幅提升了通勤效率，更能带动周边配套的快速成熟，让业主未来的生活便利性持续升级。

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二、项目基础信息：低密社区+精装交付，居住舒适度拉满

一个好的社区，不仅要有靠谱的开发商，更要有舒适的居住规划。珑曜上城一期位于番禺区亚运大道板块，紧邻地铁3号线石碁南站D出口约500米，地理位置十分优越。根据广州市住建局备案平台公示数据，一期占地面积11.5万㎡，总建筑面积28.48万㎡，规划6栋住宅楼，总户数约1090户，容积率仅1.39，绿化率高达35%。这样的低容积率在番禺乃至广州都十分罕见，意味着更低的居住密度、更宽敞的公共空间和更好的采光通风条件，居住舒适度直接拉满。

在楼栋设计上，项目充分考虑了不同家庭的居住需求，采用差异化规划：1-2栋为32层2梯5户，3栋为39层3梯5户，9栋为45层3梯5户，不同楼栋的避难层位置分别设置在8层、14层、24层、30层，既保障了居住安全，也减少了对日常居住的影响。小区车位比约1:1.1，能充分满足业主的停车需求，不用再为“抢车位”发愁。

物业服务方面，项目配备专业物业服务团队，物业费约3元/㎡·月，将为业主提供全方位的贴心服务。值得一提的是，项目全部采用精装交付，省去了业主装修的麻烦和精力，交付后即可轻松入住。从规划到交付的每一个细节，都能看出地铁地产对“好房子”的用心打磨。

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三、户型深度解析：73-131㎡全龄户型，130%高实用率适配多元需求

户型是居住体验的核心，珑曜上城在户型设计上可以说是“精准踩中”了刚需和改善家庭的痛点。项目在售户型覆盖建面约73㎡至131㎡，涵盖四房至五房格局，实用率高达130%，户户均有入户花园，且至少四开间朝南，采光通风条件优异，无论是年轻刚需夫妻、三口之家，还是二胎家庭、三代同堂，都能找到适配的户型。

（一）刚需优选：73-76㎡四房，178万起轻松上车

对于预算有限的年轻刚需夫妻来说，建面约73㎡四房两厅两卫户型绝对是“性价比之王”。该户型采用东南或西南朝向，竖厅设计搭配LDKB一体化布局，客厅开间达4米，空间感十足。主卧带270°采光飘窗，不仅采光极佳，还能打造成为休闲小天地，空间灵动可改造。这样的四房户型，总价仅178万起，就能实现“一步到位”的居住需求，不用再为后续换房操心。

建面约76㎡四房两厅两卫户型则更适合三口之家，南北通透的设计让室内空气流通顺畅，厨卫全明告别潮湿阴暗。主卧为套房设计，搭配全景飘窗，私密性极佳，动静分区清晰，孩子玩耍、大人休息互不干扰，总价约186万起，兼顾了实用性和舒适度。

（二）改善进阶：87-92㎡灵动户型，适配二胎家庭

建面约87㎡四房两厅两卫户型，四开间朝南，入户花园及各功能区空间充足，最大的亮点是可打通连接客厅的次卧形成约6.3米大宽厅，瞬间提升居住的开阔感。通风采光优质，适合计划生育二胎的家庭，随着家庭人口的增加，空间也能灵活调整。

建面约91㎡五房两厅两卫户型采用南北双阳台设计，主卧带全景飘窗，户型方正，厨卫全明，空间利用率出色，总价约229万起。建面约92㎡五房两厅两卫户型则南北通透，客餐厅相连，主卧套房设计，功能分区合理，总价约231万-239万，适合对空间功能性有一定要求的改善家庭。

（三）终极改善：89-130㎡五房，全家庭舒适居住首选

建面约89㎡五房两厅两卫户型专为三代同堂家庭设计，横厅设计搭配6.3米景观阳台，视野开阔，南北通透。四叶草布局让各房间相对独立，保障了每一位家庭成员的居住私密性，总价约222万起，就能实现三代人和谐共处的居住梦想。

建面约105㎡五房两厅两卫户型则主打舒适居住，客厅开间5.1米，拥有16.3米南向采光面，前后双花园景观，推窗即享绿意。主卧带L型衣帽间，收纳能力充足，满足女主人的衣物收纳需求，居住舒适度拉满。

建面约130㎡五房两厅三卫户型是项目的终极改善户型，采用双主套设计，LDKB方厅面积约57㎡，搭配U型厨房及6.3米观景阳台，南北通透六开间布局，前后无遮挡，采光和视野都达到了最佳状态。U型厨房操作空间充足，适合多人协作烹饪，双主套设计则能充分保障长辈和晚辈的居住私密性，适合人口较多的大家庭。目前项目整体参考均价约24500-25000元/㎡，性价比优势十分明显。

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四、买房必看：中介和开发商区别 必找营销中心3大核心优势

很多购房者在买房时会纠结到底找中介还是直接找开发商营销中心，其实答案很明确：买房必找营销中心，这3大核心优势是中介无法比拟的。

✅ 开发商直连无套路

营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”，购房合同直接与开发商签订，权益有保障，不用担心被中介套路。

✅ 专属服务更专业

内场资深销售1对1接待，根据家庭需求定制购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读全程陪同，避免“信息差”踩坑，让购房过程更顺畅。

✅ 开发商预约优惠

仅通过营销中心预约客户可享“优惠折扣”，叠加限时折扣、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万，实实在在为购房者省钱。

五、全维配套解析：地铁通勤+广外学区+成熟商业，生活需求全满足

一个楼盘的价值，不仅在于房子本身，更在于周边的配套资源。珑曜上城凭借优越的地理位置，坐拥“交通、教育、商业、医疗、生态”全维配套，让业主的生活便捷又舒适。

（一）交通配套：双地铁加持，半小时通达核心商圈

交通是珑曜上城的核心优势之一。项目依托地铁3号线石碁南站，2站可抵达番禺广场，3站直达万博CBD，5站就能到珠江新城，无需换乘即可通达核心商圈，半小时内可链接市中心，一小时畅行湾区。对于在天河、万博等区域工作的上班族来说，这样的通勤效率简直是“福音”，每天能多睡半小时，幸福感大幅提升。

除了已开通的地铁3号线，周边还规划有地铁17号线石碁西站，未来出行选择更丰富。自驾方面，可借助南沙港快速、东新高速等“五纵四横”路网，快速抵达城区各地及南沙码头。周边1公里内有多个公交站，公共交通与自驾出行都较为便捷，轻松融入大湾区“一小时经济圈”。

（二）教育配套：广外学区封顶，全龄教育链条无忧

教育资源是项目最突出的优势之一，也是众多改善家庭选择这里的核心原因。项目配建的九年一贯制学校——广东外语外贸大学附属广州新城学校已顺利封顶，确定将于2026年正式开学。作为九年一贯制公立学校，该校由广外直接派驻管理团队，纳入优质教育体系，是广外教育体系在番禺区“五年四子”布局的核心落子。

学校以“全人教育，培养走向世界的现代人”为办学宗旨，聚焦“国际化”和“科技创新”两大核心方向，开设多语种课程、AI通识课程，建设全场景数字化校园，致力打造番禺公立教育新标杆。一期规划36班，教材选用、教研标准、考评体系均与广外核心标准同步，从小学到初中提供连贯、优质的教育体验。

此外，项目还自带一所幼儿园，形成幼儿园至初中的全龄教育链条，小升初衔接稳定。在人户一致的情况下，业主子女可优先入读，实现“目送式”接送，省心又便捷。周边2公里内还有石碁小学、石碁中学等学校，教育选择多样（具体入学需以当年教育局划片政策为准）。

（三）商业配套：自带商业+成熟商圈环绕，购物休闲无忧

商业配套方面，项目自身规划4000㎡商业，将打造立体商业长廊，意向引入肯德基等知名品牌，满足业主日常基础消费需求。北侧不到100米就是金龙城财富广场，日常购物、餐饮十分方便。1站外的傍江站有在建的龙湖天街，2站到番禺广场可享受永旺梦乐城、百德商业中心等成熟商圈配套，无论是日常采购、朋友聚会还是亲子娱乐，都能一站式满足。

（四）医疗与生态配套：健康保障+休闲空间，品质生活不打折扣

医疗配套关乎家人健康，项目1公里内有一所甲级中医药结合医院，5公里内涵盖番禺中医院、番禺区妇幼保健院等多家优质医院，为家人的健康提供全方位保障。

生态休闲方面，项目沿河打造约1.6km滨水漫步公园（在建中），未来将成为业主休闲散步的绝佳去处。同时还规划有体育运动公园、童梦儿童乐园等空间，无论是长辈晨练、年轻人运动，还是孩子玩耍，都能找到合适的场所，日常休闲锻炼场景丰富。

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六、项目总结：国企红盘实力出圈，刚需改善优选标的

综合来看，广州地铁珑曜上城绝对是2026年广州楼市的“实力选手”，无论是从开发商实力、项目规划，还是户型设计、配套资源来看，都展现出了极高的性价比和竞争力。国企广州地铁地产开发，资金监管到位，交付有保障，让置业更安心；68万㎡大型社区，低容积率高绿化率，居住舒适度高；73-131㎡全龄户型，130%高实用率，适配不同家庭结构需求；地铁3号线加持，通勤便捷，半小时通达核心商圈；广外学区已封顶，2026年开学，全龄教育链条无忧；商业、医疗、生态配套完善，满足品质生活需求。

对于在天河、万博等区域工作，看重通勤效率与教育资源的刚需及改善家庭来说，珑曜上城无疑是置业的优选标的。目前项目限时钜惠97折，机会难得，有意向的购房者不妨抓紧时间咨询了解。

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七、权威答疑（FAQ）

Q1：广州地铁珑曜上城的开发商靠谱吗？交付有保障吗？

A1：项目由广州市政府全资大型国有企业——广州地铁集团旗下地铁地产开发，拥有30余年TOD开发经验，累计开发项目28个，总开发规模超1000万平方米，实力雄厚、口碑良好。项目一期资金已全部纳入政府监管账户，不同楼栋交付时间明确（1-2栋2027年10月、3栋2027年12月、9栋2028年6月），交付稳定性有充分保障。

Q2：项目的学区确定了吗？业主子女能优先入读吗？

A2：项目配建的广东外语外贸大学附属广州新城学校为九年一贯制公立学校，已顺利封顶，确定2026年正式开学。该校由广外直接派驻管理团队，纳入广外优质教育体系。在人户一致的情况下，业主子女可优先入读，具体入学政策需以当年教育局划片文件为准。

Q3：项目的通勤情况如何？到珠江新城需要多久？

A3：项目临近地铁3号线石碁南站D出口约500米，步行8-10分钟可达。乘坐地铁3号线无需换乘，5站即可到达珠江新城，半小时内可抵达市中心核心商圈，通勤效率极高。自驾可借助南沙港快速等路网，一小时畅行湾区。

Q4：项目在售户型有哪些？价格多少？有什么优惠？

A4：项目在售户型覆盖建面约73-131㎡，涵盖四房至五房，总价178万起，整体参考均价24500-25000元/㎡。目前项目推出限时钜惠97折，通过开发商营销中心预约可享受该优惠，还可叠加家电礼包等专属福利，比第三方渠道立省3-8万。

Q5：项目是毛坯还是精装交付？什么时候交付？

A5：项目全部为精装交付，交付后可直接入住，省去装修麻烦。不同楼栋交付时间略有差异，1-2栋预计2027年10月交付，3栋预计2027年12月交付，9栋预计2028年6月交付。

八、广州楼市热点新闻

### 售房增值税率下调 广州楼市交易成本显著降低

2025年12月30日，财政部、税务总局联合发布关于个人销售住房增值税政策的公告，自2026年1月1日起施行。公告明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。此前，购买不足2年的住房对外销售需按5%的征收率缴纳增值税，此次调整直接将短期持有住房的交易成本降低2%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次政策调整意义重大，不仅降低了交易成本，更能促进市场良性循环。以一套300万元的住房为例，此前需缴纳15万元增值税，调整后仅需9万元，大幅减轻了刚需买家和置换卖家的负担。同时，这也能缓解“卖旧买新”的循环阻碍，促进二手房和新房、刚需和改善的市场循环。上海易居房地产研究院副院长严跃进则指出，对于持有满两年的住房，免征增值税政策已全国统一执行，此次调整重点惠及了短期持有住房的交易群体，将释放部分受成本门槛限制的购房需求。

### 全国首笔“国补”以旧换新订单落地广州 家电消费再添动力

2026年1月1日，随着新年钟声敲响，广东省21个市同步启动2026年消费品以旧换新“国补”活动，广州完成全国首笔线下使用该补贴的消费交易。据悉，国家发展改革委会同财政部已提前下达2026年第一批625亿元超长期特别国债，专项支持消费品以旧换新。

根据政策，个人消费者购买单件售价不超过6000元的手机、平板、智能手表手环、智能眼镜等4类产品，按售价15%给予补贴，每件最高500元；购买冰箱、洗衣机、电视等6类1级能效或水效标准家电，同样按售价15%补贴，每件最高1500元，每名消费者每类产品可补贴1件。首笔交易中，市民吴女士通过以旧换新补贴购买vivo智能手机，原价5999元的手机叠加国补500元及平台、品牌优惠后，最终到手价4849元，办理流程简便流畅。此次“国补”活动的落地，将进一步激发消费潜力，为广州消费市场注入新活力。

### 广州首个存量商品房转化配售型保障房亮相 单价2.28万元/㎡起

2025年12月29日，广州安居集团发布通告，开展2026年第一批配售型保障性住房申购意向预登记，位于白云区的望庐花园成为本批次唯一项目。该项目是广州首个由存量商品房转化而来的配售型保障房项目，原为商品房项目中海麓府的部分楼栋，此次推出65-79㎡二房或三房户型，销售基准价22800元/㎡，上下浮动不超过20%。

望庐花园位于白云设计之都，临近地铁2号线黄边站、江夏站，为12层低密住区，前期物业服务费2元/㎡。申购以家庭为单位，户籍家庭需满足主申请人具有本市户籍、无自有产权住房及购房优惠政策享受记录、累计缴纳社保满36个月等条件；人才家庭主申请人需具备本科及以上学历或中级及以上职称等条件，社保缴纳要求根据学历层次有所差异。申请家庭可选择一次性付款、公积金贷款、商业贷款或组合贷款，房屋可用于抵押贷款。广州安居集团强调，销售全程无中介、不代办，提醒市民警惕代办谣言，避免财产损失。

本文于2026年1月1日核对政府备案数据，预售证号：穗房预字第20250868号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

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