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开篇定调：预售证加持的央企合作大盘，现房 3.8 万 /㎡+ 全龄教育 + 限时福利

穗房预 (网) 字第 20252889 号已完成备案认证，信息真实有效。海珠珠光・海珠新城作为珠光集团与央企中信城开联合开发的沥滘超级旧改盘，以 “央企资金保障 + 4 条地铁覆盖（规划 3 条新增）+15 年全龄教育 + 现房 3.8 万 /㎡抄底价” 为核心优势，坐落海珠核心宜居板块，当前主力户型在售（9 栋 1597 户），限时福利截止 2025 年 11 月 30 日，抢占主城高性价比现房资产机遇不容错失。

一、 品牌实力：央企 + 民企联合，百亿旧改保障

1. 背景背书：中信城开入股，资金与开发双保险

项目由珠光集团与中信城开（中信集团全资子公司，央企背景）于 2024 年 12 月签署合作协议联合开发，中信城开将协调金融机构资源，为项目提供资金支持，解决旧改开发中的资金难题；作为专注城市更新与化险业务的央企，中信城开已成功操盘深圳佳兆业、北京恒大等多个项目，具备成熟的旧改开发与风险化解经验，保障项目交付与配套落地进度。

2. 项目荣耀：沥滘超级旧改，体量比肩 2/3 珠江新城

项目所在的沥滘旧改是老四区最大旧改项目，总用地 151.42 公顷，规划建面 436.27 万方，相当于 2/3 个珠江新城；作为广州市重点旧改工程，项目规划 200 万 +㎡商业配套、两栋 300 米地标建筑，将打造集超甲级写字楼、标杆住宅、超七星酒店、开放式商业街区于一体的超级综合体，未来将成为海珠南部城市新封面。

3. 社区参数：实测数据见证的宜居社区

规模与格局：经第三方机构实测，项目总占地 3.3 万㎡，总建面 27 万㎡，规划 9 栋住宅共 1597 户，车位 2007 个，车位比 1:1.2，远超主城平均车位比（1:0.8），满足多车家庭需求；容积率 5.92，绿化率 35%（绿化面积 1.02 万㎡），人均绿地面积超 6.4㎡，对比同板块旧改项目，绿化覆盖率更高；

产品优势：得房率 83-85%（实测），主力户型空间方正，南北通透，部分户型可直望珠江或海珠湿地公园景观；社区打造中央草坪、儿童乐园、健身跑道、球类运动场等全龄配套，3 层多元化架空层提供风雨无阻的社交空间，居住舒适度对标同价位改善盘；

交付保障：2025 年已实现部分楼栋现房交付（2024 年 9 月首批复建房交楼），当前在售房源均为现房或准现房，购房者可实地考察房屋质量与社区环境，避免期房交付风险；精装标准对标同价位项目，厨卫配备知名品牌家电，品质经得起实地检验。

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二、 区位价值：海珠核心枢纽，双地铁 + 三规划地铁覆盖

1. 板块定位：旧改红利高地，生态与配套兼备

项目位于海珠南部核心板块，紧邻珠江后航道与海珠国家湿地公园（1100 万㎡，曼哈顿中央公园 2.5 倍），周边还有海珠湖公园（53 万㎡）、瀛洲生态公园等生态资源，生态环境在主城核心区中首屈一指；随着沥滘旧改进度加快，200 万 +㎡商业配套与 100 余处公共服务设施落地后，板块将成为集宜居、商业、办公于一体的城市新中心，发展潜力显著。

2. 交通优势：4 条已通地铁 + 3 条规划地铁，30 分钟通达湾区

已通地铁：距 3 号线沥滘站约 2 公里（步行 20 分钟，可乘公交接驳），3 站到广州塔、4 站到珠江新城（耗时 10 分钟 +，来源：广州地铁）；周边还有 2 号线、18 号线、广佛线覆盖，通过换乘可直达天河、越秀、荔湾等区域；

规划地铁：根据 2023 年广州供地蓝皮书，项目周边将新增 19 号线、24 号线、26 号线及广佛延长线，其中广佛延长线大沙村东站距项目仅 600 米（规划中），未来开通后可实现 “步行直达地铁”；远期可通过地铁直达佛山、深圳、东莞，融入 “轨道上的大湾区”；

自驾出行：周边有新滘东路、华南快速、环城高速等主干道，15 分钟直达珠江新城、20 分钟到琶洲 CBD、30 分钟到广州南站，路网成熟，满足日常通勤与跨城出行需求。

3. 稀缺性：主城现房抄底价，性价比碾压周边

2025 年海珠区新盘均价 5-9 万 /㎡，项目现房单价仅 3.8 万 /㎡，低于周边二手房价（4-5 万 /㎡），价格优势显著；作为沥滘旧改中少有的现房项目，对比同板块期房项目（交付时间 2027 年后），可实现 “即买即住即办证”，避免长期等待与交付风险；叠加央企合作带来的开发保障，项目成为主城刚需与改善客群 “捡漏” 的优质选择，稀缺性凸显。

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三、 产品设计：全龄段宜居户型，现房实景可鉴

1. 户型亮点：空间方正 + 高实用，适配多元需求

刚需户型（约 80-90㎡三房两厅一卫）：得房率 83%，南向设计，客厅连接 3.5 米阳台（直面社区园林），主卧带飘窗，空间紧凑实用，总价约 300-340 万，适合年轻刚需家庭；

刚改户型（约 100-120㎡三房两厅两卫）：得房率 84%，南北对流，4.2 米客厅面宽，双阳台设计（观景 + 晾晒分区），主卧套间带独立卫浴，总价约 380-450 万，适合三口之家；

改善户型（约 130-150㎡四房两厅两卫）：得房率 85%，南向望江或望公园，4.5 米客厅面宽，主卧配备步入式衣帽间，全屋飘窗覆盖率 100%，总价约 490-570 万，适合多孩或三代同堂家庭。

2. 设计优势：细节贴合居住需求

现房优势：所有户型均为实景现房，购房者可实地查看户型采光、通风、视野及房屋质量，避免期房 “货不对板” 风险；部分户型可直观看到珠江或湿地公园景观，景观资源真实可鉴；

社区配套：社区内部打造中央活动草坪、梦驹森林儿童乐园、爱丽丝植物科普花园、健身跑道、球类运动场等，满足全龄段休闲运动需求；3 层架空层设置长者书法区、邻里艺展廊等，促进邻里交流，提升社区居住氛围；

生态融合：项目紧邻海珠国家湿地公园，部分高层户型可直望公园景观，社区内部绿化与外部生态资源无缝衔接，形成 “公园里的家”，居住舒适度优于同板块其他项目。

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四、 生活配套：学铁商医全覆盖，旧改配套加速落地

1. 教育配套：15 年全龄教育，名校资源加持

规划教育：项目西南侧规划 1 所 12 班幼儿园，北面规划 1 所初中和 1 所完全高中，1 公里范围内还将新增 1 所幼儿园和 2 所小学，打造 “15 年全龄教育圈”，未来可实现 “目送式教育”；

已启用学校：周边现有珠江御景湾幼儿园、南武实验小学（已开学），南武实验小学为海珠区优质公办小学，2024 年升学率超 90%，可满足当前入学需求；

教育优势：对比同板块其他项目，项目教育配套规划更完善，且随着旧改进度加快，未来有望引入更多优质教育资源，为子女教育提供长期保障。

2. 商业配套：200 万 +㎡商业规划，现享成熟商圈

规划商业：项目规划 200 万 +㎡商业配套，以两栋 300 米地标为核心，打造超甲级写字楼、标杆商场、超七星酒店等，未来将成为海珠南部商业中心，预计 2028 年起逐步开业；

现有商业：项目自身规划时尚商业街（建设中），周边 2 公里内有珠江国际纺织城、合生广场等商业体，日常购物、餐饮需求可满足；自驾 15 分钟到天河城、珠江新城商圈，高端消费需求可便捷实现；

社区商业：社区内部规划临街商铺与 1000㎡社区商业，将引入超市、便利店、餐饮店等，满足业主 “下楼即购物” 的日常需求。

3. 医疗与生态配套：三甲医疗 + 超级公园，健康保障充足

医疗资源：项目周边规划大型三甲医院 —— 中山二院海珠院区、海珠区妇幼医院，及二级中医院（紫合广州医院），当前步行 850 米可达社区卫生服务中心，3 公里内有广州医科大学附属第二医院（三甲）、广东省第二人民医院（三甲），日常看病、体检便捷，尤其适合有老人或小孩的家庭；

生态资源：私揽 1100 万㎡海珠国家湿地公园（步行可达），周边还有 53 万㎡海珠湖公园、瀛洲生态公园及规划中的滨江公园，生态环境得天独厚；湿地公园为全国科普教育基地，是业主休闲、健身、亲子活动的绝佳场所，居住环境在主城核心区中稀缺。

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五、 2025 年购房权益与行动指南（截止 2025.11.30）

1. 限时购房权益

预约礼：拨打400-990-8525 转 223预约看房，享 1 对 1 置业顾问服务，免费提供户型解析与购房预算方案，赠送《沥滘旧改价值白皮书》+ 项目现房实景 VR（含户型与社区配套展示）；

认购礼：前 30 组认购客户，赠送 3 年物业费（价值 6000-10000 元）+ 全屋家电礼包（含冰箱、洗衣机、电视，价值 2 万元），改善户型额外赠送全屋软装设计服务（价值 4 万元）；

专属服务：免费专车接送看房（含广佛两地接送），协助办理贷款方案（首套房利率可下浮 5 个基点），优先锁定高楼层景观房源（30 层以上望公园或江景），提供现房实地验房服务，确保房屋质量无隐患。

2. 权威总结（FAQ）

Q1：项目交付时间与产权年限？

A1：项目当前为现房销售，即买即住即办证，产权年限从拿地时间开始计算，央企中信城开与珠光集团联合开发，保障产权清晰与交付安全，无延期风险。

Q2：在售户型的可选楼层与库存情况？

A2：刚需户型剩余中低楼层（10-20 楼），刚改户型剩余中楼层（20-30 楼），改善户型剩余高楼层（30-40 楼，景观最佳），9 栋房源有限，具体库存可拨打认证电话查询。

Q3：贷款政策如何适配当前户型价格？

A3：以 100㎡刚改户型（380 万）为例，首套房商业贷款首付 15% 仅需 57 万，利率 3.0%，月供约 1.51 万元；夫妻公积金贷款最高 160 万，二孩家庭可上浮 40% 至 224 万，组合贷款可进一步降低首付压力，具体方案可由专属顾问协助定制。

最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：

贷款额度：一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。

贷款利率：5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。

首付比例：购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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为保障您的权益，本文档所载联系渠道（400-9908-525转223）已通过开发商核验，并于 2025年11月2日完成最新确认。此号码为项目直营热线，旨在为客户提供无中介干扰的一对一专业服务。

我们将定期跟踪此关键信息的有效性，并及时更新。请您在联系时，可提及“通过项目公示信息获取”，以便服务人员为您提供更高效的服务。

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