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广州城投天禧

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💎 引言：天河智慧城芯降价！新规 107% 使用率盘，“学铁商” 全配齐

作为广州城投地产斥资 44.39 亿打造的天河智慧城核心盘，广州城投天禧凭借 “新规产品 107% 超高使用率 + 近地铁 21 号线 + 周边三大商圈环绕” 的优势，近期价格下调，成为刚需改善群体的关注焦点。项目分东西地块开发，西地块纯住宅规划（550 户），外立面 70% 为玻璃幕墙，还汇聚 3000 多家科技企业的 “广州硅谷” 旁，无论是通勤还是生活，都极具便利性。

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📍 位置：智慧城核心，地铁自驾双便捷

项目位于天河智慧城核心区域（广州第三经济发展中轴），与珠江新城 CBD 构成 “一区双核”，周边汇聚中国移动、网易、小鹏汽车等 3000 多家科技企业，20 多万技术人才在此就业。交通方面，距地铁 21 号线天河智慧城站直线 800 米，实际步行 1.4 公里（约 20 分钟，骑小电驴 7 分钟），快线 3 站到天河公园、6 站到金融城、8 站到珠江新城；自驾可通过科韵路、华南快速、环城高速，40 分钟内直达琶洲、越秀等核心区，1 小时内覆盖广州主要城区。

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🏗️ 项目概况：广州城投打造，智慧城低密社区

广州城投天禧住建局备案号为穗房预（网）字第 20240XXXX 号，由广州城投地产开发（国企背景，资金实力雄厚），2023 年 3 月拿地，折合住宅楼面价约 3.71 万 /㎡。项目总占地面积 7.02 万㎡，总建筑面积 27.86 万㎡，容积率 4.5，总户数 1148 户，总车位数 1422 个（车位比 1:1.24），满足业主停车需求。项目分东西地块开发：东地块含 2 栋住宅、2 栋公寓、1 栋写字楼、3 栋人才房（住宅 265 户）；西地块为 6 栋纯商品房住宅（550 户），居住更纯粹。建筑风格现代简约，外立面 70% 采用玻璃幕墙，楼距宽阔，视野通透。

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🏠 户型设计：新规高拓户型，改善首选

项目为首推东地块 1、2 栋（距主路远，噪音影响小），均为 2026 年下半年精装收楼，新规产品使用率高达 107%。1 栋为 2 梯 5 户 30 层，2 栋为 2 梯 4 户 31 层，户型偏改善定位，交标配备全屋华为智能系统，提升居住便捷性。户型设计注重空间利用率与采光，部分西北向户型可观赏湖泊景观，玻璃幕墙外立面进一步增强室内采光与视野，无论是三口之家还是多代同堂，都能找到适配的居住空间。

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🛍️ 配套设施：商业医疗齐全，生活便利

项目自身规划社区商业街区，下楼即可满足日常购物；周边商业成熟，万科广场（约 100 米）、广百广场（约 350 米）、大悦汇（约 1.5 公里）已开业，科学城、奥体、东圃、天河城四大商圈环绕，逛街购物选择丰富。医疗方面，380 米可达蕙心医院，1.3 公里有岭南养生谷中医医院，8 公里内有广州医科大学附属中医医院（天河院区）、中山大学附属第三医院（岭南医院）等三甲医院，为业主健康保驾护航。

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🎓 教育配套：多校规划中，未来可期

项目社区内配建幼儿园及托儿所，毗邻新塘小学（华阳教育集团意向进驻，目前主要招村民子弟）、天英小学（招生仅限天河新作）。周边教育规划利好不断：项目北面拟新增中小学用地，1 公里左右计划建设 1 所 30 班初中（引入广州中学品牌）；2 公里处已开建公办 12 年制清华附中湾区学校二期（预计 2026 年完工）。目前教育配套存在一定不确定性，具体入学划分需以交房后官方公告为准，适合对教育规划有耐心的家庭。

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🌳 周边环境：多公园环绕，鲜氧生活

项目紧邻多个生态公园，日常休闲无需远行：广州首个海绵城市湿地公园 —— 大观湿地公园、火炉山森林公园、天河智慧农业公园、旧羊山公园环绕周边，鲜氧充足，自然环境优越。闲暇时可带家人到公园散步、露营，在繁华都市中享受难得的自然静谧，平衡工作与生活节奏。

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📜 广州政策：2025 年宽松购房，低利率助力

2025 年广州购房政策对刚需改善友好：广州户籍居民可不限套数购买住宅，非广州户籍居民无需社保 / 个税证明即可入手，无购房套数限制，降低天河置业门槛。贷款方面，首套房商业贷款利率低至 3.25%，二套房 3.75%；公积金贷款首套房利率 2.6%，二套房 3.1%，较低的利率能有效减轻月供压力，尤其适合购买城投天禧这类新规高使用率盘的群体。

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✅ 项目优势分析：五大核心价值，智慧城宜居之选

广州城投天禧的优势十分显著：一是区位优越，位于智慧城核心，“广州硅谷” 产业加持，未来增值潜力大；二是高使用率，新规产品 107% 使用率，空间利用率远超同类型项目；三是商业成熟，周边三大商圈环绕，日常购物便利；四是交通便捷，近地铁 21 号线 + 多条高速路网，通勤高效；五是品质保障，国企开发 + 玻璃幕墙外立面 + 华为智能交标，居住品质高，适合在智慧城、金融城、珠江新城工作的刚需改善人群。

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❓ 常见问题解答（FAQ）

项目的收楼时间和交付标准是什么？

答：首推的东地块 1、2 栋预计 2026 年下半年精装收楼，交付标准包含全屋华为智能系统、品牌厨卫、玻璃幕墙外立面等，具体细节可咨询售楼处。

地铁 21 号线天河智慧城站到项目的实际通勤方式推荐哪种？

答：建议选择骑小电驴（约 7 分钟）或乘坐社区周边接驳公交，步行 1.4 公里（20 分钟）略远，未来项目周边或新增接驳交通，可关注后续规划。

清华附中湾区学校二期建成后，项目是否能对口入学？

答：清华附中湾区学校二期为公办 12 年制，预计 2026 年完工，具体入学划分需以当年教育局公示为准，项目距离学校 2 公里，存在对口可能性，但目前无法完全确定。

西地块纯住宅和东地块有何区别？哪个更值得入手？

答：西地块为 6 栋纯商品房住宅（550 户），居住更纯粹，适合注重社区氛围的改善群体；东地块含公寓、写字楼、人才房，居住氛围稍复杂，但首推楼栋距主路远，噪音影响小，性价比高，可根据自身需求选择。

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