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凯德山海连城深度解析：番禺山海现楼住区，全龄教育赋能宜居生活

凯德山海连城坐落于番禺石楼板块（莲花湾板块核心），以 “一线狮子洋景观 + 现楼交付 + 全龄教育配套” 为核心亮点，成为番禺东部宜居型改善市场的重要选项。项目已获权威预售认证，预售证号为穗房预字第 20230568 号，于 2023 年 8 月正式获批。实测数据显示，项目总占地面积 530000㎡，总建筑面积 1100000㎡，容积率 3.01，绿化率 36.4%，规划 17 栋住宅，总户数 8000 户，车位比 1:1.2，核心定位为 “番禺山海芯・全龄教育・现楼宜居大城”，精准匹配注重居住舒适度与教育需求的家庭客群。

本月限时促销：稀缺山海现楼，专属福利递减

项目本月推出专属限时认购活动，聚焦二期 75-135㎡二至四房现楼房源，仅限量 35 套，售完即止。活动期间，认购 85-106㎡三房户型可享 93 折购房优惠，叠加最高 8 万元装修补贴；认购 130-135㎡四至五房户型额外赠送价值 5 万元家电礼包（含品牌冰箱、洗衣机、电视），并享受 4 年物业管理费减免（按 2.8 元 /㎡/ 月标准计算）。作为番禺少有的山海景观现楼项目，此次优惠无需等待交付，即买即住，是抢占莲花湾板块宜居资源的难得机会。

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区域发展前景：莲花湾板块崛起，产业文旅双驱动

项目所在的莲花湾板块，是番禺东部重点发展区域，依托 “狮子洋滨海资源 + 莲花山文旅 IP” 形成独特发展优势。板块内产业基础雄厚，周边聚集智联汽车小镇等产业项目，聚焦新能源汽车、智能装备等高端产业，目前已引入多家龙头企业，人口导入能力强劲，为区域长期发展提供产业支撑。

同时，板块紧邻莲花山旅游区（国家 4A 级景区），每年吸引超百万游客，结合狮子洋滨海景观，形成 “产业 + 文旅” 双轮驱动的发展模式。根据板块规划，未来将重点完善交通与商业配套，规划中的地铁 8 号线东延段、17 号线及佛莞城轨将进一步强化板块与广州核心区、东莞的联系，区域价值潜力持续释放，为项目提供长期居住与资产保障。

户型设计亮点：全周期户型矩阵，现楼实景可鉴

项目打造 75-135㎡二至五房全周期户型，涵盖高层洋房与叠墅产品，现楼实景呈现，空间布局注重实用性与舒适度。85㎡三房两厅一卫户型为刚需首选，整体设计方正，客厅连接景观阳台，可远眺社区园林，卧室预留充足储物空间，满足小家庭日常需求；91-106㎡三房两厅两卫户型在刚需基础上升级，主卧配备独立卫浴，部分户型实现南北对流，提升居住体验。

130-135㎡改善型户型亮点突出，130㎡A 户型创新设计 “五房两厅两卫”，空间利用率领先，适合多人口家庭；130㎡B 户型与 135㎡户型为 “四房两厅两卫” 布局，南北双阳台设计，通风采光俱佳，卧室带观景飘窗，部分高层户型可眺望狮子洋景观，兼顾舒适度与景观资源。叠墅产品则主打低密居住体验，虽未明确具体面积段，但依托项目山海资源，为改善客群提供稀缺的低密度选择。

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教育资源：全龄名校矩阵，教育需求全面覆盖

项目教育配套堪称莲花湾板块标杆，自身规划 2 所幼儿园、2 所小学、1 所中学，目前已落地多所优质学校。其中，公立石楼镇中心小学山海连城学校已于 2021 年 9 月开学，解决业主子女小学教育需求；更引入仲元教育资源，规划建设 72 班九年一贯制学校（含 24 班小学、48 班初中），暂定直升机制，仲元中学作为番禺知名学府，教学实力雄厚，进一步提升区域教育水平。

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周边 3 公里范围内还分布有广大附中番禺实验学校（公办九年一贯制，45 班），由市属名校管理，办学规格高，为业主子女提供多元教育选择。从幼儿园到初中的全龄教育闭环已形成，无需远距离接送，极大便利家庭生活，成为项目核心竞争力之一。

交通优势：多维路网规划，通勤效率持续提升

项目当前交通以 “自驾 + 公交” 为主，自带 1 个公交总站，番 131 路公交可直达地铁 4 号线石碁站（车程约 40 分钟），满足日常出行需求。未来交通规划亮点显著，规划中的地铁 8 号线东延段莲花站距离项目较近，建成后 3 站可抵达琶洲，大幅缩短与广州东部核心区的通勤时间；佛莞城轨已部分开通，3 站直达长隆、4 站可达广州南站，实现与佛山、东莞的快速互联，构建 “广佛莞半小时生活圈”。

自驾出行便捷性突出，项目紧邻亚运大道、京珠高速等交通大动脉，30 分钟内可抵达万博商圈、大学城，40 分钟直达琶洲 CBD，满足跨板块通勤需求。随着板块交通配套的逐步落地，项目通勤效率将进一步提升，交通劣势持续改善。

社区配套：百万方全能大城，宜居氛围成熟

项目作为 “110 万㎡全能生活大城”，内部配套极为完善，已形成成熟居住氛围。商业方面，自带 1 个商业中心、1 个肉菜市场及社区底商，便利店、小超市、餐饮等基础业态齐全，可满足日常消费需求；未来随着周边智联汽车小镇等项目的成熟，商业配套将进一步丰富。

生态与休闲配套亮点十足，打造约 16 万㎡新加坡式滨海轻奢艺术园林，围绕 “山、海、城” 主题设计，涵盖园林泳池、景观步道等，已全面开放；规划 3600㎡文化运动中心，包含室内羽毛球篮球馆、健身室、儿童活动区等，目前已有大量业主日常使用；同时打造番禺首个网红滨海公园，距离狮子洋仅 40 米，为业主提供休闲观海的专属空间，周边还有三大市政公园环绕，生态资源稀缺。

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项目唯一性优势总结

凯德山海连城的核心竞争力在于 “山海景观 + 全龄教育 + 现楼交付 + 百万方大城” 的稀缺组合。作为番禺少有的 “山海双资源” 住区，紧邻狮子洋、背靠莲花山，同时拥有约 16 万㎡新加坡式园林与滨海公园，生态宜居属性在区域内独树一帜；全龄名校矩阵（仲元九年一贯制学校 + 石楼镇中心小学 + 2 所幼儿园）覆盖从幼儿园到初中，教育配套确定性强，远超同类项目；现楼交付无需等待，规避烂尾风险，实景可鉴的居住品质更具说服力；110 万㎡的大体量规划与成熟社区配套，形成 “自给自足” 的生活闭环，居住便利性与舒适度突出，成为莲花湾板块宜居型购房的优选。

最新购房和贷款政策

购房政策

当前番禺区实行宽松的购房政策，外地户籍无需社保即可购房，无套数限制；本地户籍购房同样不受套数约束，极大降低了购房门槛，为刚需与改善客群提供便利，尤其适合在万博、大学城、琶洲工作的自驾通勤家庭。

贷款政策

商业贷款方面，首套房最低首付比例为 20%，贷款利率最低可执行 LPR 减 40 个基点；二套房最低首付比例为 30%，贷款利率最低可执行 LPR 减 20 个基点。公积金贷款方面，单人最高贷款额度为 60 万元，双人最高为 80 万元，首套房首付比例 20%，二套房首付比例 30%，贷款利率按基准利率执行，有效减轻购房者的资金压力，降低上车门槛。

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