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引言：天河 CTD 的低密双湖景学区盘

在天河区世界大观板块（天河智谷 CTD 核心），越秀观樾凭借 “1.91 低容积率板楼 + 天河外国语小学学区 + 三面环山双湖景 + 1 万㎡滨湖商业” 的稀缺组合，成为主城高净值改善人群的焦点。项目由越秀地产（斥资 126.8 亿连片开发）打造，总建面 13.3 万㎡，主打 125-250㎡三至五房，当前降价在售，为追求生态居住、优质教育与低密生活的家庭，打造了 “城央湖居” 的理想居所。

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位置与交通：多维路网，接驳主城

项目地处天河 CTD（中央科创区）核心，紧邻天河智慧城（2 公里）、金融城（5 公里），产业与区位优势显著。交通方面，自驾依托悦景路、珠吉路、奥体路，可快速接驳广园快速、机场二高速（规划新增接驳道路），30 分钟可达珠江新城、琶洲等核心商圈；未来悦景路部分路段计划下沉改造，将进一步降低噪音影响。公共交通虽当前依赖 465 路等公交接驳（2-3 公里至 21 号线大观南路站），但依托天河 CTD 规划，未来交通网络将持续升级，完美适配高新产业人群与主城通勤需求。

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项目概况：国企连片开发，低密生态社区

项目总占地面积 20.64 万㎡，总建筑面积 13.3 万㎡，规划 25 栋 45-52 层低密小高层（分南北地块开发），总户数 760 户，车位比 1:2.15（1637 个车位），绿化率 35%，容积率仅 1.91，是天河罕见的低密社区。作为越秀地产 “配套先于居住” 的标杆项目，开发商斥资连片拿下三期地块，优先完成生态修复与湖水净化，打造 5.3 万㎡日月双湖（1.9 公里湖岸线）与 14.9 万㎡公园绿地；建筑采用 “前低后高” 梯级跌落布局，确保每户观景视野，外立面现代简约，融入山水意境，尽显高端生态社区质感。

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户型设计：板楼高实用，全龄改善

项目主推 125-250㎡三至五房，新规使用率超 100%，2 梯 2 户板楼设计（相当于 1 梯 1 户，私密性强）。125-140㎡三房为改善入门款，双主套 + 南北双阳台，LDKG 一体化设计，部分户型望中轴园林，适配三口之家；190㎡四房为明星户型，17 米南向面宽 + 38% 高窗地比，主卧 270°IMAX 环幕飘窗，可眺望双湖景，满足多代同堂需求；250㎡五房为顶改旗舰款，18.9 米南向面宽 + 122㎡社交巨厅 + 15 米转角阳台，一线观湖，专属定制化空间，适合高净值家庭，全户型均以 “空间灵动 + 观景最大化” 为核心，贴合低密湖居需求。

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配套设施：天外学区，全能湖居

项目配套最大亮点是 “优质教育资源”—— 自带 15 班幼儿园与 24 班天河外国语小学（天外教育集团合作办学，2012 年创办的广州优质名校），学校毗邻月亮湖，打造 “现代山水书院”，实现 “目送式教育”；隔壁缦云配建天外九年制学校，片区教育资源优质且纯粹。商业方面，自带 1 万㎡滨湖商业（对标新加坡圣淘沙），规划精品超市、多元餐饮等，已引入火石健身、玫瑰园等品牌；社区内打造 2000㎡湖岸会所（含恒温泳池、瑜伽室、SPA 馆）与滨湖全域运动会所（室内场馆 + 水上运动区），高端生活场景全覆盖。

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周边环境：三山双湖，生态宜居

项目生态资源得天独厚，三面环山（钟岭、横岭、大山），坐拥 5.3 万㎡日月双湖与 14.9 万㎡公园绿地，出门即 243 万方山湖林海，日常散步可沿 1.9 公里湖岸线享受自然；周边 3 公里内有优托邦、天河城百货等成熟商业，2 公里内享中山六院（三甲）、规划中 6.9 万㎡国际妇女儿童医院，健康与生活需求一站式满足。作为天河 CTD 核心的生态盘，项目既拥城央产业红利，又享低密湖居生态，堪称 “天河改善型湖居生活” 的典范。

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