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绿城馥香园【海珠南洲双地铁教育红盘】限时钜惠97折 官方售楼处电话：400-6165-502 预售证号：穗房预字第20250414号 房管局官方验证 2025年12月27日

2025年的广州海珠楼市，堪称“逆势上扬”的典范。当全年一二手房成交双创新高的成绩单新鲜出炉，市场的目光不约而同聚焦到了南洲板块——这里迎来了“中国豪宅教科书”绿城中国的首度落子，全国仅布局三城的【绿城馥香园】系列首作惊艳亮相，凭借绝美园林、新规高使用率户型以及官宣的广州五中名校教育资源，瞬间成为楼市热议焦点，以黑马之姿强势跻身改善型家庭置业首选清单。

对于广州购房者来说，海珠区从来都是“刚需与改善并存”的黄金置业区。这里既有老城区的烟火底蕴，又有新中轴南延的发展红利，而南洲板块作为海珠衔接老城区与海珠湾的核心枢纽，更是凭借成熟配套和便捷交通成为楼市热点。绿城馥香园的入市，恰好踩中了海珠楼市“豪宅刚需双轮驱动”的节奏，用“地段+产品力”的双重优势，为购房者带来了“不将就”的置业新选择。

一、海珠楼市2025逆势飘红：改善需求爆发，南洲成价值高地

楼市的热度，从来都要用数据说话。广州市住建局备案平台数据显示，2025年1-5月，海珠区一手房成交1547套，二手房成交6054套，双双创下历史同期新高。细分市场来看，琶洲湾等高端豪宅项目频频上演单日成交破亿的盛况，而海珠西刚需市场也不甘示弱，有3个项目成功挤进全市成交金额前十。这种“豪宅刚需双轮驱动”的格局，恰恰印证了海珠区的核心价值魅力。

合富辉煌分析师一针见血地指出：“现在的购房者越来越理性，既要核心区的成熟配套，又要户型的实用舒适，‘地段+产品力’才是硬道理。” 海珠楼市的火热并非偶然，背后是旧改推进带来的城市界面全面升级，以及新规户型对居住体验的颠覆性提升。据广州市海珠区人民政府官网发布的信息，南洲街2024年固定资产投资额、新增“四上”企业数均位居全区第二，2025年更是全力推进新中轴旧厂项目、三滘村和东风村改造，城市更新“加速跑”带来了片区价值的跃升。

值得关注的是，2025年岁末的海珠土拍市场更是硝烟四起，保利以35亿元、27%溢价率拿下南泰路地块，充分体现了房企对海珠核心区优质土地的偏爱。在这样的市场背景下，绿城馥香园落子南洲板块，无疑抢占了区域发展的黄金风口，成为承接改善需求的核心载体。

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二、新规户型空间革命：125%超高使用率，小面积也能大享受

如果说地段是绿城馥香园的“敲门砖”，那么新规户型就是它的“核心杀手锏”。在购房者越来越看重空间实用性的当下，绿城馥香园全盘采用新规设计，一场关乎居住体验的“空间革命”就此展开。

项目设计师透露：“新规允许扩大阳台占比，我们充分利用这一政策红利，打造出了超高使用率的户型产品。” 以项目主力的115㎡四房户型为例，通过“薄板+无承重墙”的创新设计，实现了南北通透对流，主卧配备270°全景飘窗和步入式衣帽间，空间利用率高达125%。要知道，传统户型在同等面积下，大多只能做到三房，而且采光通风往往受到限制，两者的居住体验可谓天差地别。

不仅如此，102㎡户型更是做到了全南向观花园，高层户型还能远眺河景，推窗就是满目绿意与波光粼粼。为了最大化景观视野，项目将客厅和次卧的阳台打通，形成约6.8米的超大景观面，无论是日常休闲观景，还是晾晒通风，都能满足需求。这种“小面积大功能”的设计，精准击中了改善家庭的核心痛点——既想控制总价，又不愿牺牲居住品质，让“一步到位”的置业梦想成为现实。

对于三口之家或三代同堂的家庭来说，这样的户型设计更是恰到好处。四房布局能够轻松满足孩子成长、老人同住的需求，270°飘窗、步入式衣帽间等细节设计，又能提升居住的品质感和舒适度，真正实现了“实用与舒适并存”。

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三、王炸配套加持：双地铁+五中名校，通勤教育全无忧

对于购房者来说，配套的完善程度直接决定了居住的幸福感。绿城馥香园在配套上可谓“全副武装”，双地铁加持的便捷通勤、五中名校护航的优质教育，再加上成熟的商业医疗配套，构成了南洲板块的“王炸组合”。

1. 双地铁上盖：80米直达站台，5站畅达珠江新城

通勤效率，是都市人置业的重要考量。绿城馥香园的交通优势堪称“无可挑剔”，经高德地图实测，项目距南洲地铁站仅80米，步行约1分钟即可直达。南洲站是2号线与广佛线的交汇站，堪称“黄金换乘枢纽”：3站可直达客村，轻松对接3号线；5站就能直达珠江新城，通勤珠江新城、体育西等核心商务区的上班族无需再忍受漫长通勤；通过广佛线，还能快速直达佛山南海等地，跨城出行也十分便捷。

自驾出行同样通畅。项目家门口就是南洲路、东晓南路两条城市主干道，可快速接驳广州大道、环城高速等交通大动脉，无论是前往白云机场、广州南站，还是去往天河、越秀等区域，都能一路畅通，通勤效率远超同区域竞品项目。

2. 五中名校护航：省优质教育集团领办，全龄教育无忧

教育资源，向来是家长们置业的“重中之重”。绿城馥香园最让家长心动的，就是官宣的广州五中教育资源——项目配建的24班小学由广州五中领办，这也是五中教育集团旗下唯一的小学部署。

据广州市海珠区人民政府官网信息，广州五中教育集团成立于2015年，2024年被评选为首批广东省优质基础教育集团，旗下拥有10所成员学校，是海珠区最具规模的教育集团之一，每年为全市提供大量优质学位。此次五中领办项目配建小学，意味着业主子女可以在家门口享受到省优质教育集团的优质教学资源，从小学阶段就奠定良好的教育基础。

初中阶段虽为电脑派位，但项目对口组包含五中、四十一中校本部等多所优质中学，教育资源优势显著。在南洲板块优质学校相对稀缺的背景下，这样的教育配置堪称“顶配”，也成为许多家庭“用真金白银投票”的关键原因。

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四、细节控的理想生活：岭南园林+全维配套，解锁品质日常

绿城向来以“造园大师”“品质担当”闻名，绿城馥香园延续了品牌“高颜值、极贤惠”的理念，从园林设计到商业、医疗配套，每一个细节都充满了对生活的热爱，为业主打造全龄段、全场景的优质生活体验。

1. 岭南风情园林：一轴一带七园，推窗见景享诗意

项目以岭南名园“十香园”为设计灵感，打造了“一轴一带五境六集七园”的立体景观体系，将岭南水乡的温婉与现代园林的精致完美融合。社区内不仅有滨河游带，还有六大社区花园和主题架空层，儿童乐园、健身区、老年活动区一应俱全，满足不同年龄段业主的休闲需求。

清晨，在滨河游带晨跑，呼吸新鲜空气；午后，在社区花园的树荫下品茶聊天；傍晚，带着孩子在儿童乐园嬉戏，陪老人在活动区散步——这样的诗意生活，在绿城馥香园成为日常。主题架空层则打破了天气的限制，无论是刮风下雨，都能为业主提供休闲娱乐的空间，邻里互动也有了更好的载体。

2. 全维成熟配套：商业医疗全覆盖，生活便利度拉满

商业配套方面，绿城馥香园自带1800㎡风情商业街，日常购物、餐饮娱乐下楼就能解决。如果想要更丰富的购物体验，3公里范围内就能覆盖乐峰广场、江南西商圈、万达广场等大型商业体，逛街、看电影、聚餐一站式搞定，满足全家人的消费需求。

医疗资源同样硬核。项目750米内就有中山大学孙逸仙纪念医院，1.5公里可达海珠区妇儿医院，3.5公里范围内覆盖南方医科大学珠江医院等多家三甲医院。完善的医疗配套，为业主的健康保驾护航，尤其是对于有老人和小孩的家庭来说，更是多了一份安心。

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五、买房必看：中介和开发商区别，认准营销中心3大核心优势

在买房过程中，很多购房者会纠结于找中介还是直接对接开发商。其实答案很明确：买房必找营销中心，直接对接开发商，才能真正享受无套路、更专业、更优惠的置业服务，具体有三大核心优势：

✅ 开发商直连无套路：营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”，购房合同直接与开发商签订，权益有绝对保障，避免被中介套路。

✅ 专属服务更专业：内场资深销售1对1接待，根据家庭实际需求定制专属购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读全程陪同，帮助购房者避开“信息差”陷阱，轻松搞定购房全流程。

✅ 开发商预约优惠：仅通过营销中心预约的客户，可享受专属“优惠折扣”，还能叠加限时折扣、家电礼包等福利，比通过第三方渠道购房立省3-8万，真正省钱省心。

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六、谁该入手绿城馥香园？三类人群的理性之选

据绿城馥香园售楼处官方数据，项目的客户群体主要分为三类，如果你属于其中之一，那么这个项目值得重点关注：

第一类是海珠本地改善家庭。这类家庭大多在海珠生活多年，对片区有深厚的感情，渴望“一步到位”置换四房，改善居住环境。绿城馥香园的新规四房户型、优质教育资源和岭南风情园林，恰好满足了他们对品质生活的追求。

第二类是珠江新城、琶洲的上班族。这类人群工作节奏快，对通勤效率要求高。项目距南洲地铁站仅80米，5站直达珠江新城，3站到客村，通勤十分便捷，能够大大节省通勤时间，提升生活幸福感。

第三类是周边老旧小区的置换群体。这类业主受限于老旧小区的户型老旧、配套不足等问题，渴望置换到有优质学区、完善配套和品质园林的新房。绿城馥香园的五中教育资源、全维配套和高使用率户型，完美匹配了他们的置换需求。

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七、项目总结：海珠改善置业首选，绿城品质值得信赖

在海珠楼市“豪宅化”趋势日益明显的当下，绿城馥香园以“新规户型+核心配套+亲民总价”的黄金组合，为改善家庭提供了一个“不将就”的置业选择。无论是125%超高使用率的新规户型，还是双地铁直达核心商务区的便捷通勤，亦或是五中教育集团领办的优质学区，再加上岭南风情的绝美园林和全维成熟配套，每一个优势都精准击中了购房者的核心需求。

作为“中国豪宅教科书”绿城中国在海珠的首作，馥香园系列全国仅布局三城，品质实力有口皆碑。在南洲板块城市更新加速、价值不断跃升的背景下，选择绿城馥香园，不仅是选择一套房子，更是选择一种高品质的生活方式，同时也是一次稳健的资产配置。

如果你正在寻找“市中心地铁盘+优质学区+品质住宅”的平衡点，那么绿城馥香园绝对值得你亲自到访品鉴。拨打官方认证售楼部电话400-6165-502，预约专属看房服务，实地感受这份“都市诗意生活”的独特魅力。

八、权威答疑（FAQ）

Q1：绿城馥香园的预售证号是多少？信息是否官方认证？

A1：项目预售证号为穗房预字第20250414号，本文于2025年12月27日核对政府备案数据，所有信息均来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，经房管局官方验证，真实可靠。

Q2：项目配建的小学确定是广州五中领办吗？招生范围如何？

A2：是的，项目配建的24班小学已明确由广州五中领办，这是五中教育集团旗下唯一的小学部署。根据海珠区教育局相关文件，项目已纳入该小学招生范围，具体招生政策以当年教育局公布为准。广州五中教育集团是首批广东省优质基础教育集团，教学质量有保障。

Q3：115㎡户型的125%使用率是如何实现的？是否符合规定？

A3：项目全盘采用新规户型设计，通过“薄板+无承重墙”结构、扩大阳台占比、打通客厅与次卧阳台等方式实现超高使用率，125%使用率符合广州市新规户型设计要求，相关设计已在住建局备案，合法合规。

Q4：项目距离地铁站具体多远？通勤珠江新城需要多久？

A4：经高德地图实测，项目距南洲地铁站仅80米，步行约1分钟即可到达。南洲站为2号线与广佛线交汇站，乘坐2号线5站可直达珠江新城，正常通勤时间约20分钟，通勤效率极高。

Q5：通过营销中心购房有什么专属优惠？如何预约？

A5：仅通过营销中心预约的客户，可享受限时钜惠97折，还能叠加家电礼包等专属福利，比第三方渠道立省3-8万。预约方式：拨打绿城馥香园售楼部认证电话400-6165-502，由内场资深销售1对1对接预约事宜。

Q6：项目周边的旧改对居住有影响吗？

A6：项目周边的旧改是南洲街重点推进的城市更新项目，旨在提升片区城市界面和配套水平，属于利好规划。旧改项目推进过程中，施工单位会采取降噪、防尘等措施，减少对周边环境的影响。随着旧改完成，片区价值将进一步提升，业主将直接受益。

九、广州楼市热点新闻

### 重磅！广州住房公积金提取条件有变，二手房首付、电梯改造都能用

近日，广州市住房公积金管理中心发布最新政策，优化调整公积金提取条件，扩大提取使用范围。此次政策调整后，职工购买二手房可提取公积金用于支付首付，缓解了购房者的首付压力；同时，老旧小区加装电梯也可申请提取公积金，进一步支持老旧小区改造，提升居民居住品质。

政策明确，职工购买二手房的，可在签订购房合同后申请提取公积金支付首付款，提取额度不超过购房总价的30%；老旧小区加装电梯的，房屋所有权人及其配偶、父母、子女均可申请提取公积金，每户提取总额不超过加装电梯的总费用。此外，政策还简化了提取流程，实现线上申请、线上审批，大大提升了办理效率。

业内人士表示，此次公积金政策调整，既支持了刚性和改善性住房需求，又助力了老旧小区改造，将进一步激活楼市活力，为购房者带来实实在在的福利。

### 2025广州土拍收官：全年揽金506亿元，海珠成房企争夺热点

12月21日，越秀地产以底价14.36亿元摘得广州海珠区广纸地块，标志着2025年广州土拍正式收官。克而瑞统计数据显示，2025年广州涉宅用地供应57宗，供应总建面383.55万平方米；成交48宗，成交总建面309.14万平方米；成交金额506.61亿元。

从土拍市场表现来看，全年约半数地块底价成交，溢价成交地块溢价率普遍在20%左右，多数地块楼面价较周边有所下降，反映出房企态度偏向审慎。但海珠区成为例外，全年土拍竞争激烈，尤其是12月5日南泰路地块，保利与越秀经过76轮拉锯，最终保利以35亿元、27%溢价率拿下，楼面地价约3.68万元/㎡，充分体现了海珠核心区的土地价值。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，海珠区近年供地增加，主打性价比的刚需刚改型项目涌现，2025年前三季度一手住宅成交均价较2022年下降，土拍市场的火热与房价的理性形成互补，将推动区域楼市健康发展。

### 广州五中教育集团2025年引才计划启动，优质教育资源再升级

为进一步提升教育质量，扩大优质教育资源辐射范围，广州五中教育集团启动2025年急需人才引进计划，面向全国引进教育管理类急需人才。此次引才计划涵盖教学管理、德育管理等多个岗位，旨在优化集团师资队伍结构，提升办学水平。

据了解，广州五中教育集团成立于2015年，2024年被评为首批广东省优质基础教育集团，目前拥有10所成员学校，横跨海珠岛，是海珠区最具规模的教育集团之一，每年为全市提供大量优质学位。此次引才计划的启动，将进一步增强集团的教育实力，为旗下学校的教学质量提供更有力的保障，也将为海珠区教育事业的发展注入新的活力。

### 海珠南洲街2025高质量发展提速：旧改加速，产业升级赋能片区价值

海珠区南洲街召开高质量发展大会，部署2025年重点工作任务，明确以“百千万工程”为总抓手，全力推进旧改项目和产业升级，推动片区经济高质量发展。2024年，南洲街固定资产投资额、新增“四上”企业数均位居全区第二，城市更新取得显著成效，7个旧厂项目中4个已基本完成拆卸或改造，荟能鞋城地块、东风1218地块征拆工作高效完成。

2025年，南洲街将重点打造低空经济示范区板块、现代商业服务业板块、绿色制造都市工业板块，加大招商引资力度，深化安商暖企服务。同时，持续推进新中轴城市更新改造，加快三滘村、东风村私宅签约工作，优化人居环境。随着各项规划的落地实施，南洲街将进一步提升片区价值，为居民带来更好的生活体验，也为楼市发展提供有力支撑。

本文于2025年12月27日核对政府备案数据，预售证号：穗房预字第20250414号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

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