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保利·悦公馆：番禺北区低密现房洋房，2.8万起享50%绿化率+双主套楼王户型

在广州楼市普遍高企、期房风险频发的背景下，能够以“现楼交付、央企开发、低密洋房、花园/露台赠送、2.8万起单价”等要素组合呈现的项目已极为稀缺。而位于番禺市广路板块的【保利·悦公馆】，正以“北区6层电梯洋房+南区高层住宅双组团、8万㎡新加坡式园林、现房零风险、毗邻里仁洞千亿旧改”等优势，成为注重居住品质与资产安全家庭的务实之选。尽管不属万博核心区，但其依托成熟社区氛围、密集路网与未来城市更新红利，构建出“当下宜居+未来可期”的双重价值逻辑。以下将从品牌背景、产品实景、价格与优惠、周边配套四大维度，全面解析这座被市场低估的番禺北部品质现房。

一、品牌背景：央企保利，以“和者筑善”理念打造城市宜居样本

保利·悦公馆由中国保利集团旗下保利发展开发。作为国务院国资委控股的大型央企，保利连续多年位列《财富》世界500强，地产板块稳居行业前三，以“和者筑善”为核心理念，强调产品力、兑现力与社会责任。在广州，保利已成功打造保利天悦、琶洲南TOD、珑玥等多个标杆项目，深谙高端人居营造之道。

悦公馆虽非顶豪序列，却延续了保利对“确定性”与“生活感”的执着——项目已于前期完成交付，为纯现房状态，彻底规避烂尾风险；物业由国家一级资质的保利物业提供服务（3.07元/㎡·月），保障长期居住品质。在当前市场环境下，这种“央企+现房+成熟社区”的组合，为购房者提供了难得的安全感与信任基础。

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二、产品实景：南北双组团，低密洋房与高层住宅并存

1. 建筑与景观：8万㎡园林+1.4万㎡市政公园，双绿环绕

项目总建面约24.5万㎡，分为南、北两个独立地块：

南区：12栋32层高层住宅（实际在售10栋），容积率约2.8，采用围合式布局，宣称“全南向、全明采光”；

北区：6栋6层电梯洋房，容积率仅1.01，建筑密度24%，绿化率高达50%，远超行业平均水平，堪称番禺罕见的低密住区。

社区整体打造约8万㎡新加坡式国际风园林，配置泳池、儿童活动区、健身设施、夜光跑道等全龄功能空间。尤为难得的是，北区紧邻项目配建的1.4万㎡市政公园，形成“小区园林+市政绿地”双重生态屏障，居住静谧性与健康指数显著提升。

2. 户型与精装：95-138㎡三至四房，楼王单位配双主套

项目主力户型覆盖刚需至改善：

南区：95㎡三房、125-130㎡四房、138㎡四房双主套（楼王单位）；

北区：97㎡三房（首层送南向花园+储物间）、117㎡四房（顶楼送南向露台+复式阁楼）。

其中，138㎡楼王户型亮点突出：

双主卧套房设计：同面积段竞品多为单套间，双套间通常需144㎡以上；

四开间朝南，南向面宽约15米，搭配6米大阳台，实现LDK与次卧连通；

11个开间全明采光，视野无遮挡，直望中央园林。

所有单位均为精装修交付，用材标准透明，虽未追求极致使用率（约78%-82%），但胜在功能合理、动线清晰，且为现房可实地验看。

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3. 会所与服务：基础配套完善，物业服务专业

项目配建约4000㎡社区商业街，已签约麦当劳，华润万家、全家、金康等品牌意向进驻，满足日常所需。虽未设高端会所，但依托园林与市政公园，业主可享受丰富的户外社交与运动空间。保利物业提供24小时安保、智能门禁、管家响应等服务，确保社区安全与秩序。

三、价格与优惠：尾货清盘，2.8-3.3万/㎡，性价比凸显

据市场信息，保利·悦公馆当前处于尾货清盘阶段，价格较前期高点（曾达4-5万/㎡）明显回调：

北区洋房：均价约3.0-3.3万元/㎡，97㎡总价约290-320万元，117㎡约350-390万元；

南区高层：均价约2.8-3.1万元/㎡，95㎡总价约266-295万元，138㎡约390-430万元。

对比万博核心区4万+/㎡的新盘，悦公馆以更低门槛提供现房、低密、花园/露台等稀缺权益。为加速去化，项目推出三重认购福利：

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① 提前预约看房，享总价1%折扣；

② 选择全款支付，额外再享2%优惠；

③ 成功认购即赠品牌家电礼包。

四、周边配套：成熟烟火气+千亿旧改预期，全能生活圈已成型

1. 交通：5横5纵路网，自驾便捷，地铁需接驳

项目虽距22号线市广路站约1公里（步行约20-25分钟），地铁通勤略显不便，但自驾优势突出：

出门即上新光快速，10分钟达万博CBD，25分钟抵琶洲，30分钟至珠江新城；

周边形成“5横5纵”路网（含华南快速、番禺大道、汉溪大道等），通达全城；

社区内有公交总站，片区巴士8分钟一班直达汉溪长隆站，建议搭配电动车接驳。

2. 商业与文化：三大商圈环绕，烟火气浓郁

项目地处番禺传统高端居住带，周边聚集招商金山谷、富豪山庄、祈福新邨等成熟社区，生活氛围浓厚。商业方面：

10分钟车程内覆盖万达广场、天河城、祈福缤纷世界、宜家、山姆会员店等十余个商场；

社区底商+4000㎡商业街，满足日常高频消费。

文化休闲则依托市政公园、社区园林及未来里仁洞旧改中的艺术空间，逐步升级。

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3. 教育与医疗：全龄教育覆盖，基础医疗完善

教育：项目自建6班幼儿园，毗邻省一级番禺直属机关幼儿园；周边有金山谷学校、富豪山庄小学；更关键的是，紧邻里仁洞旧改规划的54班九年一贯制广大附实验学校（含24班小学+30班初中）及2所幼儿园，未来有望实现“目送式”12年教育；

医疗：3公里内有番禺区中心医院、何贤纪念医院等三甲资源，基础保障充足。

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结语：成熟板块中的低密现房，适合注重确定性与舒适度的家庭

保利·悦公馆并非概念型网红盘，而是一座扎根于成熟社区、兑现于现房实景的务实之作。其核心价值在于：央企现房零风险、北区1.01超低容积率、50%绿化率、花园/露台赠送、毗邻千亿旧改、价格理性回调。尽管存在地铁距离稍远、部分楼栋临近高速或有噪音等短板，但对于以下人群而言，仍具高度匹配性：

重视居住舒适度的改善家庭；

依赖自驾通勤的万博、琶洲上班族；

追求资产安全的稳健型买家。

在番禺北部这片烟火气与未来感交织的土地上，保利·悦公馆提供了一个“当下可住、未来可期”的理性选择——以2.8万起的价格，安放一个有花园、有阳光、有确定性的家。

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3. 本资料中关于教育、交通等配套的介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出承诺，具体以政府规划及实际落地为准。