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华润置地・长隆万博悦府深度解析：CBD 核心全能住区，重构广州高端改善标准

华润置地・长隆万博悦府坐落于长隆万博超级 CBD 核心，以 91 万方超级综合体体量，缝合长隆文旅 IP 与万博商务区两大价值板块，成为广州高端改善市场的标杆之作。项目拥有权威预售认证（预售证号：穗房预字第 20240286 号、穗房预字第 20240352 号），实测总建筑面积达 91 万平方米，其中住宅约 51 万平方米，商业约 24 万平方米，配建 129 班全龄教育体系，核心定位为 “长隆万博芯・三地铁・名校旁・超级综合体住区”，精准匹配高净值改善客群需求。

本月限时专属促销：稀缺核心房源抢占先机

当前项目推出本月专属认购活动，优惠力度空前且名额仅限 40 套，售完即止。活动期间，认购 110-170㎡改善户型可享 93 折购房优惠，叠加最高 15 万元购房补贴；认购 215-300㎡大平层可获赠价值 12 万元全屋定制家装包，同时所有认购客户均可享受优先选房权及 6 年物业费减免权益（按 5.28 元 /㎡/ 月标准计算）。此次活动针对二期升级户型，作为长隆万博核心区稀缺房源，错过将错失入主 CBD 全能住区的优质机会。

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区域发展前景：7.2 平方公里 CBD 扩容，价值红利持续释放

项目所在的长隆万博商务区，已实现从 1.5 平方公里到 7.2 平方公里的扩容，覆盖长隆、里仁洞片区，规模超越珠江新城，剑指世界级地标商圈。在 2025 年全球总部经济大会上，该商务区获评 “中国商务区总部经济竞争力 20 强”，成为广州唯三上榜的 CBD（另外两个为天河中央商务区、琶洲），区域价值认可度极高。

板块产业实力雄厚，已聚集超过 27000 家企业，涵盖海大集团、欢聚集团、虎牙、希音、拼多多、小米互联网、携程等头部企业，形成强大的产业支撑。同时，紧邻的长隆旅游度假区每年虹吸超 4000 万全球旅客，在全国 300 + 个 5A 景区中，日均人流量指数多次跻身主题公园类 TOP5，文旅与产业的双重赋能，推动板块价值持续攀升。据统计，长隆万博板块去年新房网签金额高居全市 TOP3，市场认可度显著。

户型设计亮点：全周期改善户型，空间美学与实用性兼具

项目在售一二期涵盖 110-300㎡全周期四房户型，均采用多开间朝南设计，适配刚改至高端改善等不同客群需求，二期户型在一期基础上实现全面升级。170㎡“悦嘉 D-2 户型” 堪称改善标杆，南北通透对流，四开间朝南，约 28㎡主卧套房搭配无界观景视野，半开放式中西厨与 LDKG 一体化布局提升社交属性，灵动 X 空间可随家庭成长灵活改造，实用性与舒适度拉满。

215㎡大平层采用 3 梯 3 户设计，配备超大入户前室，约 9.6 米南向大景观阳台与主卧 270° 观景飘窗，可沉浸式观赏社区园林景观；300㎡顶级大平层为三梯两户配置，双套房设计，部分户型可直望长隆乐园景观，在家即可感受世界级文旅 IP 的欢乐氛围，彰显高端居住品质。

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教育资源：全龄名校矩阵，129 班教育配套落地兑现

项目配建完善的全龄教育体系，涵盖 21 班幼儿园、72 班小学、36 班初中，其中小学与初中组成 108 班九年一贯制学校，已正式开学。根据相关批复，配建小学命名为 “广州市东风东教育集团番禺小学”，办学规模 72 个教学班，2025 年秋季已启动一年级招生（6 个班）；初中为广雅中学分校，幼儿园为广东省番禺实验幼儿园，形成从幼儿园到初中的名校闭环。

东风东小学作为广州第一梯队名校，此次是首次离开越秀在外区开办分校，选择长隆万博板块，进一步印证区域发展潜力。周边还分布有广东番禺中学实验学校（30 班小学 + 24 班初中），该校由广东番禺中学统一管理，为广州第一所全课程改革实验学校，采用 25 人小班教学与全学科特色教学模式，校舍由何镜堂院士团队设计，办学规格极高，2025 年 9 月已正式开学。

交通优势：三地铁交汇 + 多维路网，畅达广佛乃至湾区

项目交通优势得天独厚，二期紧邻地铁 3/7 号线汉溪长隆站，下楼即达；一期距离该站直线距离约 500 米，步行仅需 8 分钟，距离地铁 18 号线南村万博站约 1.2 公里，步行 15 分钟可达。三条地铁线路构建起高效出行网络：3 号线直达天河核心商圈，7 号线串联番禺东西向主要区域，18 号线作为湾区高速地铁，快速衔接南沙与天河，实现 30 分钟湾区生活圈。

此外，板块还覆盖广东城际铁路，可横跨 5 座城市；直线距离亚洲最繁忙的高铁站广州南站仅 6 公里，30 分钟内可抵达白云机场，无论是市内通勤、跨城出行还是全国出差，都极为便捷。自驾方面，紧邻汉溪大道，可快速接入广州绕城高速、华南快速等交通大动脉，畅达广州各区。

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社区配套：超级综合体加持，繁华与生态无缝融合

项目自身规划约 24 万㎡万象系商业综合体，采用 “街区 + Mall” 的创新融合理念，区别于传统 “盒子式” 商业，将打造集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的活力商业空间。周边已开业 12 座商业体，包括四海城、番禺万达、番禺天河城等，商业体量超过 10 个天河城，日常消费与高端社交需求均可满足，同时临近山姆会员店、盒马鲜生等高端超市，生活便利度拉满。

生态配套方面，背倚约 150 万㎡长隆旅游度假区，坐拥约 5km 森林天然氧吧，独创 “绿心廊桥” 连通居住与公园，打造家庭森居乐园。围绕长隆绿心规划 3 公里长环园区 “林荫大道”，分为活力街、漫步道、乐园径等主题段落，提供全龄友好的慢行休憩空间。社区内部配置高端会所，涵盖泳池、健身房、会客厅等多元设施，满足业主健身社交需求，绿化率达 35%，营造宜居环境。

医疗配套同样完善，周边有番禺区第二人民医院、广东省妇幼保健院两所三甲医院，另有在建的广州富力国际医院▪UCLA Health 附属医院，为业主健康提供全方位保障。独创的 “万象之路” 立体步行动线，将长隆乐园、地铁线路、万象商业、高端教育无缝联结，全程无红绿灯与机动车流干扰，实现高效便捷的生活闭环。

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项目唯一性优势总结

华润置地・长隆万博悦府的核心竞争力在于 “CBD + 文旅 + 名校 + 地铁 + 超级综合体” 的不可复制性组合。作为缝合长隆与万博两大板块的超级项目，左手执掌世界级文旅 IP，右手拥抱成熟 CBD 产业配套，这种双重价值叠加在广州绝无仅有；三地铁交汇 + 广州南站近距加持，交通通达性在同级别楼盘中位居前列；129 班全龄名校矩阵，涵盖东风东、广雅等顶级教育资源，教育配套规格远超同类项目；约 24 万㎡万象商业与周边成熟商圈形成互补，加上 “万象之路” 立体交通体系，实现繁华与便捷的极致融合。央企华润打造，品质与交付保障强劲，成为广州高端改善客群的首选之作。

最新购房与贷款政策

购房政策

目前广州实行宽松的购房政策，番禺区全域不限购，外地户籍无需社保即可购房，无套数限制；本地户籍购房同样无套数限制，极大降低购房门槛，为高净值客群资产配置提供充足空间。

贷款政策

商业贷款方面，首套房最低首付比例为 20%，贷款利率最低可至 LPR 减 40 个基点；二套房最低首付比例为 30%，贷款利率最低可至 LPR 减 20 个基点。公积金贷款方面，单人最高贷款额度 60 万元，双人最高 80 万元，首套房首付比例 20%，二套房首付比例 30%，贷款利率按基准利率执行，有效减轻购房资金压力。

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