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越秀·国贸·观樾天湖：天河湖居豪宅的标杆解析

一：楼盘卖点

越秀·国贸·观樾天湖以“城央湖居+低密墅居”的稀缺组合，成为天河高端改善市场的焦点。项目私享1.9公里湖岸线与5.3万方日月双湖，推窗即揽湖山盛景，高层可眺望广州城市天际线，湖园城三重景观尽收眼底，在城央土地稀缺的广州堪称“生态孤品”。

产品力实现颠覆性升级。11栋4层高合墅仅规划42套，采用上下叠错层设计，摒弃传统中叠尴尬格局，确保每户“有天有地”。上叠得房率约331%，下叠达342%，210㎡下叠实际使用面积超720㎡，配备南北双庭院与60㎡主卧；190㎡南向瞰湖大平层8.9米跑道式阳台直面太阳湖，空间尺度媲美私人度假区。

教育资源锚定天河顶级梯队，配建24班小学引入天河外国语教育集团，15班幼儿园同步规划，周边贝赛思、爱莎等国际名校环绕，形成全龄优质教育矩阵。两大国企联合开发，超百亿资本投入实现“配套先行”，1万㎡滨湖商业与2000㎡湖岸会所已前置兑现。

区位坐落天河智谷奥体CTD核心，背靠超20万技术人才与八大优势产业，年产值预计达1100亿元。悦景路改造与新规划道路即将补齐交通短板，3公里内优托邦、天河城百货等商业配套成熟，中山六院等三甲医院为健康护航。

二：基本信息

项目由越秀与国贸两大国企联合开发，位于天河区世界大观板块，悦景路以北、帝景山庄以西。总建筑面积30643㎡，容积率低至1.6，是全广州罕见的城央低密住宅，整体规划3栋19层小高层与11栋4层合墅，总户数稀缺，主打高端改善定位。

产品涵盖建面约190㎡南向瞰湖大平层、210㎡合墅、252㎡头排湖景大平层，合墅仅42套房源，稀缺性凸显。项目配建15班幼儿园与24班小学，小学已确定引入天河外国语教育集团。高标打造游艇式建筑立面，3.3-3.8米层高与双车位配置，匹配高端居住需求。

三：区域发展

项目所在的天河世界大观片区，是天河为数不多的低密富人区宅地，也是广州罕见同时满足“主城区+低密+天然湖山+连片开发”的区域。作为天河第三中轴核心，板块依托天河智谷奥体CTD规划，聚焦尖端产业集群，已形成年产值1100亿元的经济增长极。

板块交通短板正加速补齐。悦景路作为牛奶厂片区唯一主干道完成改造，新规划道路直接接驳奥体路与机场二高速，经珠吉路、奥体路可快速衔接广园快速等主干道，上下高速便捷。未来随着区域产业升级与人口导入，配套成熟度与居住价值将持续攀升。

周边缦云、臻颐府等高端项目聚集，形成纯粹高端圈层。世界大观四期地块由越秀操盘协同开发，连片开发模式将整合商业、教育、生态资源，打造天河东部宜居新标杆，成为承接天河核心区外溢改善需求的核心载体。

四：配套信息

教育配套堪称顶级。配建24班小学与天河外国语教育集团合作办学，该校2012年创办以来迅速成长为广州优质教育品牌，拥有北大先修课程实施学校等多项荣誉。项目临近缦云配建的天外九年一贯制学校，3公里内覆盖天执、清湾等公办名校，教育资源密度与质量领先。

商业与休闲配套已实景呈现。沿湖打造1万㎡滨湖商业体，对标新加坡圣淘沙模式，规划精品超市、多元餐饮等业态，三期楼下即可享受。2000㎡湖岸会所配备25米恒温泳池、泰诺健器材健身房、瑜伽室等，与万豪云珠酒店等达成战略合作，构建高端圈层社交平台。3公里内优托邦、万科广场等大型商场满足日常需求。

医疗与生态资源完善。2公里内有三甲中山六院，周边广州复大肿瘤医院、暨南大学附属第一医院环绕，6.9万㎡国际妇女儿童医院正在规划。项目三面环山，出门即享243万方山湖林海，14.9万方公园绿地环绕，私享太阳湖、月亮湖两大人工湖，可体验泛舟湖上的诗意生活。

五：户型信息

合墅产品分为上叠与下叠，下叠建面约210㎡，实际使用面积超720㎡（不含南庭院）。首层190㎡空间打造超57㎡客餐厅与中西双厨，挑高设计增强空间气派；二层150㎡规划卧室区域，约5.75米大面宽主卧面积近60㎡，配备独立衣帽间与卫浴；地下两层共380㎡可打造影音室、酒窖等功能空间，南北双庭院延伸户外生活场景。

上叠建面约220㎡，实际使用面积约730㎡。二层50㎡通高门厅营造归家仪式感，三层180㎡与四层155㎡为主生活区，约4.7米大面宽主卧搭配南向露台；屋面层140㎡大露台可设置露天泳池，地下室两层共208㎡提供充足收纳，错层北入户与下叠南向入户动线分离，私密性拉满。

建面约190㎡南向瞰湖大平层，距太阳湖最近仅40米。17米南向面宽搭配8.9米跑道式阳台，边位户型超40米环幕采光面让每个房间都有独立景观。96㎡LDKB一体化超聚厅可打通次卧，灵活变身社交空间；37㎡酒店式主卧配备11米L型飘窗与步入式衣帽间，推窗即揽湖景。

建面约252㎡头排湖景大平层，360°景观视野覆盖月亮湖、太阳湖与中心园林。25米超长景观界面与15米L型巨幕转角阳台，将湖景全景引入室内；19米南向面宽四开间朝南，南北对流双动线实现主人与保姆动线分离。45㎡总统主套7.5米面宽打造“寝居-衣帽-卫浴”黄金三角，28㎡湖景次套房12米环幕飘窗实现“睁眼即湖景”。

六：总结

越秀·国贸·观樾天湖以“城央湖居+低密墅居+顶级配套”的核心优势，重新定义天河高端改善标准。1.6容积率与日月双湖的生态资源，在寸土寸金的天河堪称“不可复制”，叠加天河外国语教育集团的加持，形成“生态+教育”的稀缺价值闭环。

产品设计直击高端客群需求，合墅的超高得房率与“有天有地”的居住体验，大平层的巨幕湖景与开阔尺度，均达到广州豪宅产品的顶尖水平。两大国企联合开发确保交付保障，“配套先行”模式让商业、会所等高端配套无需等待，入住即可享受。

项目特别适合追求城央生态资源的高端改善家庭，以及重视子女教育的高净值人群。42套合墅的稀缺货量，注定成为圈层争抢的藏品，190-252㎡大平层则为城市新贵提供湖居进阶选择。

虽目前公共交通距地铁稍远，但悦景路改造后自驾出行便捷，3公里内成熟商业与医疗配套满足生活所需。随着板块产业升级与配套完善，项目的居住价值与资产潜力将进一步提升，成为天河湖居豪宅的标杆之作。

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