保利辰园·湖境(售楼处)保利辰园·湖境首页网站-保利辰园·湖境营销中心电话-最新价格-户型图-楼盘详情-容积率@售楼处中心2025.11.18

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天河湖居新封面！保利辰园·湖境，为何刚开放示范区就引爆全城？

1. 项目落子何处？天河“第四极”核心，坐拥世界级生态与产业双引擎

保利辰园·湖境坐落于广州天河智谷片区AT1003023地块，即世界大观板块东侧、紧邻保利天汇与缦云广州。这里不仅是传统改善型豪宅聚集地，更是天河继珠金琶之后重点打造的“城市CTD”（中央科创区）。区域内已汇聚网易、小鹏汽车等34家总部企业及近3000家高精尖机构，超20万高知人群在此工作生活。更关键的是，项目背靠约243万㎡山湖林海——相当于3.5个天河公园的生态体量，真正实现“产、城、湖”三位一体融合。随着十五运会主场馆奥体中心完成10亿级焕新，整个片区正迎来新一轮价值跃升。

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2. 基础信息一览：低密新规盘，容积率仅2.07，全盘围绕映辰湖布局

项目总占地约5.76万㎡，总建面约7.38万㎡，规划9栋住宅（含6栋塔楼、3栋板楼），其中2#与3#为连体板楼，实际可视为11栋。容积率严格控制在2.07，限高60米，是广州2025年5月执行住宅新规后，中心城区首个按新标准报建的项目。所有楼栋均环抱约1.75万㎡的“映辰湖”而建，东西跨度近300米，实现户户见湖或望山。配建6班幼儿园，交楼时间为2027年底（1#楼11月30日，10#楼12月30日）。产品定位“悦”系，强调舒适度与使用率，预计得房率接近100%，在当前市场极具稀缺性。

3. 出行是否便利？地铁稍远但路网升级迅猛，通勤效率持续提升

项目最近的地铁站为21号线大观路站，步行约1.7公里（20分钟），日常依赖电瓶车或社区接驳。不过，交通短板正在快速弥补：依托十五运契机，广州正投资680亿元推进80个道路工程，构建“六横七纵”主干网。悦景路拓宽工程即将完工，未来可直连机场第二高速；规划中的聆湖路将打通世界大观片区与大观中路，直达智慧城核心区。自驾方面，项目距金融城约8公里、珠江新城约15公里，通勤时间控制在30分钟内，对科技、金融从业者十分友好。

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4. 商业配套如何？社区底商+区域商业体联动，未来潜力可观

目前周边大型商业尚处培育期，主要依赖保利天汇沿街商铺满足日常所需。稍远一点，可驱车前往奥体优托邦、三溪美林天地（含宜家、山姆会员店）等成熟商圈。值得期待的是，随着奥体中心赛后转型为全民健身公园及多功能文体空间，叠加全运会带来的国际赛事、演唱会资源导入，区域商业能级有望加速跃升。此外，越秀观樾已规划滨湖商业带，未来或将形成连片高端消费场景，进一步激活板块活力。

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5. 教育资源怎样？官宣对口“天外”，天河第一梯队教育集团加持

项目所属黄村街道，与缦云、观樾同属一片教育服务范围。根据官方文件，其小学、初中将统筹分配至“天河外国语学校智谷校区”——该教育集团为天河区属第一梯队，口碑与升学表现俱佳。其中，越秀观樾配建24班小学，缦云配建九年一贯制学校（18班小学+27班中学），已于2025年9月开学。这意味着保利辰园·湖境虽未自建中小学，却能共享片区优质教育资源，实现“原地升咖”，极大提升家庭置业吸引力。

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6. 户型设计亮点？板楼126㎡起，户户单边+专梯入户，一线湖景全覆盖

项目主力户型涵盖75-105㎡塔楼与126-128㎡板楼。其中，T2板楼仅17层，两梯两户，专梯入户+独立候梯厅，实现真正私密归家体验。得益于低密布局，板楼南向面宽最大化，多数单位拥有L型转角窗，270°俯瞰映辰湖景。尤为难得的是，126㎡产品未超140㎡豪宅线，在总价可控前提下，让预算800-1000万的改善客群也能入手一线湖景小高层。塔楼虽为两梯五户，但因新规优化公摊，使用率仍具竞争力，适合年轻家庭或资产配置需求者。

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7. 医疗资源覆盖？三甲医院15分钟可达，健康保障无忧

项目周边3公里范围内暂无大型综合医院，但依托天河整体医疗网络，驾车15分钟内可抵达中山六院（天河院区）、暨南大学附属第一医院等三甲机构。同时，奥体板块正规划建设区域医疗服务中心，未来将补足基层医疗短板。对于注重健康管理的家庭而言，虽非医疗高地，但凭借高效路网与城市核心区位，紧急就医响应速度有保障，日常健康管理可通过社区诊所与线上问诊协同解决。

8. 社区文化与园林？复刻余荫山房精髓，打造“辰园十景”岭南美学样本

项目以岭南四大名园之一“余荫山房”为蓝本，提出“缩龙成寸、藏水于庭”的造园理念。社区内打造“辰园十景”——如凤聆荷香、杉涧鸣琴、山云洞天等，将自然山水浓缩于方寸之间。归家动线从70米宽大门开启，仪式感拉满；园林铺装大量采用铜钱纹地砖、天然石材等传统元素，文化辨识度极高。此外，社区配置健身房、瑜伽室、儿童游乐区等功能空间，兼顾全龄段生活需求，营造兼具东方意境与现代功能的湖居生活场域。

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9. 环境质量与价格趋势？楼面价仅3.22万/㎡，对比观樾性价比凸显

项目实际可售楼面价约3.22万元/㎡，相较隔壁观樾四期4.7万/㎡的楼面价低约31%，成本优势明显。当前世界大观板块二手房价普遍在7-14万/㎡，市场对区域价值高度认同。保利辰园·湖境作为片区罕见的新规低密湖景盘，叠加天外学区、全运红利、产业人口导入等多重利好，未来定价具备较强支撑力。参考2025年9月开放首日2036人到访、认筹超250组的热度，其去化节奏与价格走势值得长期关注。

结语：不是所有湖居都叫“辰园”

在广州楼市回暖、高端需求回流的当下，保利辰园·湖境以“低密+湖景+名校+新规”四重稀缺标签，精准切中改善客群痛点。它既延续了世界大观板块的豪宅基因，又借势天河智谷的产业势能，更在产品细节上回归居住本质。对于追求生态、教育、圈层与资产保值平衡的家庭而言，这或许是一次不可多得的“窗口期”机会。

常见问答参考：

Q：项目是否限购？ A：位于天河区，执行广州现行限购政策，本地户籍限购2套，非户籍需连续5年社保。

Q：能否看到湖景？ A：红线内所有楼栋均环湖布局，板楼基本户户一线湖景，塔楼部分单位可观湖或山景。

Q：交付标准如何？ A：预计为精装交付，具体品牌与标准待官方公布，但保利“悦系”产品历来注重品质把控。

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