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番禺南站《新鸿基·峻銮》深度测评：400米到高铁站+全南向三至四房，290万起买TOD改善盘，值不值得冲？

提到广州南站，很多人第一反应还是“荒、远、只有车站”。但如果你最近路过南站核心区，可能会惊讶地发现——这里早已不是当年那片空旷的“交通孤岛”。随着南站ICC超200亿综合体建设推进，以及中建四局、李锦记、健力宝等企业总部陆续进驻，这个曾经只负责“送人走”的枢纽，正快速蜕变为一个集商务、居住、商业于一体的大湾区门户CBD。

而在这片热土上，新鸿基·峻銮作为南站核心区唯一在售的住宅项目，也悄然成为关注焦点。它打出的标签很硬核：

✅ 步行5分钟到广州南站（400米）

✅ 12条轨道交汇，47分钟直达香港西九龙

✅ 290万起买95㎡三房，450万买123㎡四房

✅ 新鸿基开发 + 香港启胜物业 + 精装现楼

✅ 全南向户型 + 3.15米层高 + 西门子厨电

听起来像是“经常出差人士的理想居所”。但它真的适合普通人自住吗？还是只是“TOD概念下的高价试验品”？

接下来，我们就用最接地气的方式，从位置、最新动态、品牌实力、设计理念、核心价值到户型细节，全面拆解新鸿基·峻銮——它到底是“未来生活样板”，还是“配套画饼中的冒险选择”？

一、地段：南站芯400米，TOD黄金5分钟生活圈

峻銮的位置，可以说是广州南站核心区的C位——距离广州南站东广场仅400米，步行约5分钟，真正实现“出站即回家”。

这里的交通能级，在全国都罕见：

12条轨道交通：4条高铁（京广、贵广、南广、广深港）+ 4条城际（广佛、广清、穗莞深、佛莞）+ 4条地铁（2/7/22/佛山2号线）；

47分钟直达香港西九龙，2小时覆盖大湾区主要城市；

5条高快速路（南大干线、东晓南快速等）已通车或即将贯通，15分钟进入广州主城区。

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更关键的是，南站不再只是“过路站”。根据规划，南站核心区占地4平方公里，相当于4个珠江新城，将打造“3+N产业体系”，目前已吸引中建四局总部、李锦记华南总部、三雄极光等龙头企业落户。

这意味着，未来这里不仅是交通枢纽，更是就业、消费、生活的热土。

二、最新动态：现楼发售，290万起买精装三房，性价比初显

峻銮目前为现楼发售状态，无需等待期房交付，所见即所得。主力在售户型包括：

95㎡三房：总价约290万

123㎡四房：总价约450万

162㎡四房：总价约700万

单价折算约3–4.3万/㎡，对比周边二手（如万科欧泊约4万+/㎡），价格处于合理区间。尤其考虑到其TOD位置+品牌背书+精装标准，对预算有限但追求品质的改善家庭来说，有一定吸引力。

虽然没有传统“打折促销”，但作为南站唯一住宅供应，其稀缺性本身就是一种价值保障。

三、品牌实力：新鸿基+启胜物业，港资豪宅基因拉满

开发商新鸿基地产，是香港老牌地产巨头，总资产超8000亿，全球仅7家房企入选胡润世界500强，新鸿基是中国唯一一家。

它在TOD开发领域经验丰富：

香港西九龙ICC（环球贸易广场）

上海ITC、天荟TODTOWN

广州天汇广场（IGC）、天环广场

而峻銮正是其在广州南站打造的全球第五座ICC系住宅，定位高端改善。

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物业由香港启胜管理（服务天銮、天汇、天环等顶级项目），收费4.45元/㎡·月，提供星级酒店式服务，包括礼宾、安保、会所运营等，品质有保障。

四、设计理念：“全南向+低密+双会所”，打造TOD中的静谧绿洲

尽管身处交通枢纽旁，峻銮却通过巧妙设计营造出“闹中取静”的居住氛围：

S型楼栋布局，最大化楼间距，减少遮挡；

100%全南向户型，采光通风优秀；

容积率仅2.97，在TOD项目中属低密；

35%绿化率 + 4万㎡园林，配50米户外泳池、健身步道、儿童乐园；

6000㎡双会所：含宴会厅、私宴厨房、瑜伽室、阅读区等。

外立面采用玻璃+铝板现代风格，室内层高3.15米（高于市场平均2.9米），搭配日立中央空调、西门子厨电、智能安防系统，精装标准对标豪宅。

整体风格低调奢华，强调“高效通勤+高品质生活”的平衡。

五、核心价值：TOD+品牌+现房+全南向，四大确定性

1. 极致通勤效率

出差、跨城、大湾区通勤，5分钟进站，省下大量时间成本。

2. 品牌与品质保障

新鸿基开发 + 启胜物业，从建造到服务全程可控，长期持有更安心。

3. 现房零风险

可实地验房、看噪音、测采光，避免“效果图陷阱”。

4. 户型设计优秀

全南向、高得房率、功能分区合理，95㎡做三房不局促，123㎡四房空间宽裕。

此外，教育资源也在落地：周边规划有番禺实验幼儿园、广州博萃德学校（英式国际），医疗有番禺区第五人民医院（2027年启用），虽非顶尖，但能满足基本需求。

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六、户型设计：95–162㎡三至四房，刚需改善全覆盖

95㎡三房：

全南向，客厅带阳台，主卧尺度合理，适合年轻家庭或单身高管；

123㎡四房：

双卫+LDK一体化+多功能房，二胎或多代同住无压力；

162㎡四房：

主卧套房+独立家政区+全景阳台，对标高端改善需求。

所有户型均为精装交付，用材考究，细节到位。尤其3.15米层高，让空间感远超同面积产品。

不过也要注意：

2梯4户，高峰期电梯略显紧张；

部分低楼层可能受铁路噪音影响，建议选中高区。

七、适合人群 vs 潜在短板

最适合以下买家：

经常出差或大湾区通勤的商务人士；

在南站、万博、琶洲上班的改善家庭；

看重品牌、现房、通勤效率的务实买家；

资产配置者：看好南站长期发展，持有稀缺住宅指标。

需理性看待的点：

周边仍在开发中，目前商业、生活氛围较弱，需2–3年成熟；

教育医疗配套尚未完全落地，短期内依赖自驾出行；

总价门槛不低（290万起），对纯刚需仍有压力；

TOD属性双刃剑：便利的同时，也可能带来人流密集、噪音等问题。

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结语：不是现在最热闹的，但可能是未来最值钱的

新鸿基·峻銮，不是一个“即买即享成熟配套”的现成好房，而是一个押注未来、提前卡位的选择。

如果你能接受现阶段的“略显荒凉”，又相信南站4平方公里CBD的兑现潜力，那么这个由世界级开发商打造的TOD改善盘，或许就是你在广州主城找到的“高确定性资产”。

毕竟，在一个每天吞吐1.88亿人次的超级枢纽旁，拥有一套全南向、现房、品牌保障的住宅，不仅是住处，更是一张通往大湾区未来的通行证。

而随着南站ICC在2026年逐步启用，今天的“荒凉”，或许就是明天的“繁华起点”。对于敢于前瞻的人而言，峻銮的价值，才刚刚开始书写。

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