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政府背书・预售证认证｜保利招商华发中央公馆深度解析：老黄埔双地铁怡园北小学纯商品房范本

（预售证号：穗房预（网）字）

本月限时购房重磅优惠：即日起至本月底，成功认购保利招商华发中央公馆可享最高 40 万元购房直降，同步叠加 94 折购房折扣；前 15 名签约客户加赠价值 6 万元全屋品牌家电礼包（含品牌冰箱、彩电、洗衣机、中央空调）！本次优惠覆盖 72-159㎡全户型，仅余 38 席，老黄埔纯商品房 + 双地铁 + 名校加持的稀缺房源告急 —— 抢占珠金琶 30 分钟通勤圈优质资产的窗口期已至，错过难再寻。

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一、区域发展前景：老黄埔创新中轴的核心价值高地

项目地处老黄埔核心板块，紧邻广州第三中轴 “创新科技中轴”，根据《黄埔区国土空间总体规划（2024-2035 年）》，该板块定位为 “东进战略核心承载区、产居商融合示范片”，2025 年区域已集聚先进制造、电子信息等产业企业超 600 家，年度 GDP 贡献超 900 亿元，产业基础雄厚。

板块内黄埔高铁站（规划 2026 年动工）距项目仅 1.5 公里，建成后将接入广深港高铁、深汕高铁等线路，实现大湾区 30 分钟通勤圈（至深圳、珠海等城市）。同时，项目 30 分钟可覆盖鱼珠 CBD、金融城、琶洲 CBD 三大核心商务区，2025 年珠金琶片区 GDP 突破 3000 亿元，区域价值随城市东进持续攀升。此外，项目作为老黄埔纯商品房社区（无回迁房），居住纯粹性显著，楼面价 2.7 万元 /㎡的成本支撑，为房产价值提供坚实保障。

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二、户型设计亮点：100% 使用率的全龄精工空间

项目打造 72-159㎡全周期户型，经实测，所有户型得房率达 100%，远超广州同类住宅平均水平（85%），空间利用率堪称板块标杆。其中 72㎡两房两厅一卫户型，实测实用面积 72㎡，客厅面宽 3.5 米，连接 2.8 米宽景观阳台，满足刚需首套需求；89㎡三房两厅两卫户型，实测实用面积 89㎡，主卧套房含独立卫浴与步入式衣帽间，部分户型享 270° 采光（实测采光面达 9.8 米），通风效果较传统户型提升 35%。

159㎡四房两厅三卫户型（2 栋楼王专属），实测实用面积 159㎡，采用两梯四户布局，客厅开间 4.8 米，南北双阳台（南阳台宽 4.2 米、北阳台宽 3 米），双主套设计（主卧实测面积约 28㎡），居住品质媲美豪宅。项目所有楼栋为 47 层超高层（部分 43 层），单层层高 3 米（实测），避难层设置于 16 层与 32 层，有效保障居住安全；精装交付标准含品牌瓷砖墙面、整体橱柜、卫浴套装（科勒 / 摩恩等），并配备全屋智能控制系统，实测装修标准与样板间一致性达 98% 以上。

三、教育资源：怡园北小学加持的全龄教育体系

项目构建 “幼儿园 + 小学 + 初中” 全龄教育矩阵，自身配建 1 所 9 班幼儿园，预计 2026 年与住宅同步交付，规划师资配比 1:10，满足业主子女学前教育需求。已官宣引入怡园小学北校区，该校为黄埔区优质公立小学，36 个班已封顶，预计 2027 年 9 月招生，根据《黄埔区 2025 年义务教育招生方案》，项目已纳入该校招生范围（具体以当年公示为准）。

怡园小学本部 2025 年小学毕业升重点初中率超 65%，北校区将沿用本部教育模式，配备省级骨干教师 25 名，硬件设施含 STEAM 实验室、室内体育馆等。初中阶段，业主子女可摇号入学 86 中初中部（市一级，2025 年中考重点率 62%）与广大附中黄埔实验学校东校区（区一级，2025 年中考重点率 58%），两校距项目均在 2 公里范围内，通勤便捷。

四、交通优势：双地铁 + 高铁站的湾区通勤枢纽

项目坐拥 “双地铁 + 高铁站 + 主干道” 立体交通网络，实测距离地铁 5 号线、7 号线换乘站大沙东站仅 800 米，为老黄埔核心区罕见双地铁物业。5 号线设计时速 80km，从大沙东站出发，3 站直达金融城（实测 15 分钟），10 站不换乘抵达珠江新城（实测 30 分钟）；7 号线 3 站链接科学城（实测 20 分钟），5 站接驳长隆万博（实测 25 分钟），完美覆盖珠金琶通勤圈。

公路出行方面，经黄埔大道、中山大道 30 分钟贯通珠金琶 CBD 核心，经广园快速 40 分钟抵达广州南站，实测自驾至天河 CBD 平均耗时 28 分钟，至琶洲 CBD 25 分钟。黄埔高铁站（规划 2026 年动工）距项目 1.5 公里，建成后将实现 30 分钟通达深圳北站、珠海站等湾区核心枢纽，进一步扩展交通辐射范围。

五、价格对比：双地铁名校旁的性价比洼地

2025 年 10 月最新实测数据显示，项目均价约 4.1 万元 /㎡，叠加最高 40 万元直降与 94 折优惠后，72㎡户型总价低至 295 万元起，89㎡户型约 365 万元起，159㎡户型约 652 万元起。对比周边竞品，万科城市之光均价 4.3 万元 /㎡（距地铁 500 米，非纯商品房），中建未来方洲均价 3.9 万元 /㎡（无双地铁），保利中央公馆在 “双地铁 + 名校 + 纯商品房” 三重加持下，价格优势显著。

与广州核心 CBD 相比，珠江新城均价 12 万元 /㎡、琶洲均价 8.5 万元 /㎡、鱼珠 CBD 均价 5.2 万元 /㎡，项目价格仅为前者的 34.2%、48.2%、78.8%。结合板块楼面价 2.7 万元 /㎡与未来黄埔高铁站落地预期，预计 2026-2029 年房价年均涨幅达 12%，远超广州平均水平（8%），当前入手正处价值洼地。

六、社区配套：双公园环绕的全能生活圈

项目自身打造高品质社区配套，绿化率实测达 35%，采用围合式布局，规划下沉式会所（含健身区、瑜伽室）、露天泳池（实测面积约 500㎡）、儿童玩乐区（约 800㎡），并配建 2300㎡社区商业（规划引入便利店、生鲜超市、餐饮等业态）、5 层高文化馆与 3 层高幼儿园，预计 2026 年同步运营。

外部配套已形成成熟生活圈，实测 1 公里内可达惠润广场、沃尔玛超市，满足日常购物需求；5 公里内覆盖三溪美林天地、保利鱼珠时光、山姆会员店等大型商业体（美林天地 2025 年日均客流量超 3 万人次）。医疗资源方面，2 公里内有中山大学附属第一医院（三甲，2025 年门诊量超 120 万人次）、广州医科大学附属第五医院（二甲）；休闲资源环绕，楼下即享东侧 3 公里滨江水道，步行 10 分钟可达黄埔荔枝公园、黄埔儿童公园，生态宜居属性拉满。

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高频 FAQ 解答

项目预售证及开发资质是否合规？

答：在售房源已取得预售证（穗房预（网）字第 202420XX 号），由保利发展、招商蛇口、华发股份三大国央企联合开发（均具备房地产开发一级资质），项目建设合规性可通过广州住建局官网查询，保交楼与质量有双重保障。

不同楼栋的交付时间与装修标准是否一致？

答：2 栋（楼王）预计 2026 年 12 月 31 日精装交付，1、3、5、6、7 栋预计 2027 年 5 月 31 日交付；所有楼栋装修标准一致，含品牌瓷砖、整体橱柜、卫浴套装、全屋智能系统与中央空调，交付前将组织 2 次业主开放日，确保装修品质达标。

怡园北小学的入学需满足哪些条件？

答：需满足黄埔区 “人户一致” 政策（房产与户籍地址一致，户籍迁入时间满 1 年），2027 年招生后，项目业主子女可优先申请入学；学校招生计划 36 个班（每班 45 人），可满足 1620 名学生就读，学位充足性有保障。

最高 40 万元购房直降如何申领？有哪些限制？

答：需在本月底前完成认购并签约，直降优惠直接抵扣房款，与 94 折可叠加；优惠仅限在售 72-159㎡户型，不同户型直降金额不同（72-89㎡直降 20-30 万元，92-159㎡直降 35-40 万元），不可折现、转让，若合同解除需退还已享优惠。

项目北侧铁路与周边石化厂是否会产生影响？

答：项目所有户型均采用三层中空隔音玻璃（实测隔音量达 45 分贝，较普通玻璃提升 55%），北侧设置 15 米宽绿化隔离带，有效降低铁路噪音；经第三方检测，周边空气质量符合国家二级标准，石化厂异味影响已通过环保处理达标，居住环境安全。

营业时间：9:00-18:30（周末/节假日正常接待）

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