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能建·天河麓誉府：328万起买天河新规大四房，央企造的“山居派”值不值得冲？

在广州买房，尤其是想在天河安家，很多人总在纠结：要么咬牙上车珠城二手老破小，要么退到黄埔、番禺换面积。但最近，一个叫能建·天河麓誉府的新盘悄悄火了——总价328万起，就能买到天河首个新规大四房，还带华阳系学位、地铁800米、背靠山体公园。

听起来像“馅饼”，但现实真有这么香吗？今天咱们就用大白话，从位置、品牌、设计、户型到优缺点，给你掰开揉碎讲清楚：这个由“三峡工程建造者”操刀的新盘，到底是天河刚需的“救命稻草”，还是被地段拖后腿的“潜力股”？

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位置：天河智慧城北，一脚踏两区

麓誉府位于天河智慧城北部，广汕二路以南、大观北路以北，属于广州重点打造的CTD（中央科创核） 范围。周边聚集了网易、小鹏、极飞等34家总部企业，超20万高知人才在此工作，产业氛围浓厚。

交通方面，项目距离6号线高塘石站B口约850米，步行10–12分钟，30分钟内可直达珠江新城、金融城、琶洲三大CBD。未来10号线东延线规划接入，将进一步提升通勤效率。自驾也方便——北边就是广汕二路，500米接广连高速，去广佛肇或环城高速都很顺。

不过也要说实话：项目地处天河与黄埔交界处，周边目前以城中村为主，城市界面略显杂乱，短期内难以彻底改善。对追求“精致生活感”的买家来说，可能需要一点心理建设。

最新动态：加推14栋，新规产品+价格友好

项目于2024年7月首开，2026年底精装交付，是天河首个执行“新规”的住宅项目——意味着更高使用率、更合理公摊、更人性化设计。

近期加推14栋（26层，2梯5户，80–93㎡），交付时间稍晚（2028年底），但给了更多选择。主力户型80–132㎡，得房率超110%，部分四房总价仅328万起，在天河实属罕见。

对比同区域二手房（如万科新里程、保利中航城普遍5万+/㎡），新房价格更具性价比，尤其适合预算有限但又不想离开天河的年轻家庭。

品牌实力：央企“基建狂魔”转身做住宅

开发商是中国能源建设集团旗下城市开发平台——没错，就是那个承建三峡工程、南水北调、西气东输、三代核电的“国之重器”。虽然它做住宅不算老手，但央企背景意味着资金安全、交付可靠、品质底线有保障。

物业由葛洲坝物业负责（同属中能建体系），收费2.8元/㎡，服务标准对标中高端社区。对于担心“暴雷”的购房者来说，这是一颗定心丸。

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设计理念：山居美学+全南向新规，小户型也有大格局

麓誉府最大的亮点，是把“山景资源”融入日常居住。项目整体抬高10米，背靠80万㎡旧羊山公园，周边还有火炉山、凤凰山等森林公园，真正实现“推窗见山”。

社区采用全南向户型布局，窗地比高达43%，确保每户采光充足。外立面部分楼栋采用270°弧形玻璃幕窗，不仅颜值高，还能最大化山景视野。

公共空间也下足功夫：

一楼：静谧书吧+花园；

二楼：健身中心；

三楼：无边际泳池；

四楼起才是住宅——这种“空中归家”设计，既保障私密性，又提升仪式感。

绿化率35%，配儿童乐园、艺术会所、1.1万㎡底商，满足基础生活需求。

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核心价值：七大优势撑起“天河性价比”

新规红利：110%+使用率，小户型也能做到多开间朝南、大面宽，空间感碾压老规产品；

教育确定性强：配建省一级幼儿园（广州市幼儿师范附属），小学为华阳教育集团高塘石校区（已派驻副校长+骨干教师），初中对口省一级89中，还可摇号天河执信等名校；

山景稀缺性：在天河核心区，能“推窗见山”的住宅极少，生态价值突出；

总价门槛低：328万起买天河四房，上车难度远低于珠城、天河北；

地铁+高速双便利：6号线直达CBD，自驾上高速也快；

纯商品房社区：无回迁房、无人才房，圈层相对纯粹；

央企背书：交付风险低，适合自住长持。

户型设计：小而精，四房成最大亮点

项目主推80–132㎡二至四房，全部全南向设计，实用率高：

80–93㎡三房：适合单身或小夫妻，主卧带飘窗，客厅开间超3.6米，紧凑但不压抑；

99–104㎡三至四房：经典“竖厅+双阳台”布局，部分可做四房，二胎家庭首选；

125–132㎡四房：楼王单位（4栋），2梯3户，114%使用率，四开间朝南，主卧套房+双卫，改善一步到位。

尤其推荐125㎡四房——在天河，能用500万左右买到如此高得房率、全南向、带山景的大四房，机会不多。

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待改善点：理想很丰满，现实有短板

当然，麓誉府并非完美：

周边环境杂乱：城中村、高压线、屠宰场旧址（虽已清理）等历史遗留问题，影响第一印象；

噪音干扰：紧邻广汕二路，高峰期车流大，虽有三层隔音玻璃，但低楼层仍可能受影响；

交界地带疑虑：部分买家担心天河与黄埔交界处政策投入不足，长期发展不如核心区；

商业依赖外部：社区底商规模有限，大型购物需依赖3公里外的万达、广百等。

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