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开篇定调：预售证加持的江南西现楼盘，国企开发 + 新规户型 + 限时福利

穗房预 (网) 字第 20252989 号已完成备案认证，信息真实有效。海珠珠江・金瑶台作为广州市珠江建设发展有限公司（国企背景）开发的江南西核心盘，以 “国企品质保障 + 双地铁覆盖（8 号线 / 2 号线）+ 全龄名校资源 + 现楼即买即住” 为核心优势，坐落海珠最成熟商圈，当前 51-103㎡新规户型在售（2 栋 392 户），限时福利截止 2025 年 11 月 30 日，抢占主城醇熟配套现楼资产机遇不容错失。

一、 品牌实力：国企开发，江南西品质现楼标杆

1. 背景背书：国企护航，交付与品质双保险

项目由广州市珠江建设发展有限公司（国企背景，深耕广州城建多年，开发多个民生与商业项目）打造，作为国企开发项目，资金实力雄厚，工程管理规范，从拿地到建设全程严格把控，避免民企项目常见的资金链风险与交付延期问题；现楼发售模式可让购房者实地考察房屋质量、社区环境与周边配套，实现 “所见即所得”，购房更安心。

2. 项目荣耀：江南西醇熟生活封面，配套即享

项目坐落海珠江南西商圈核心，是区域内少有的国企开发现楼项目，周边 280 米达 8 号线宝岗大道站、800 米达 2 号线江南西站，双地铁覆盖密度在江南西板块首屈一指；35% 绿化率（实测）、2.8 元 /㎡物业费（珠江城市服务，国企物业），居住舒适度与物业服务质量对标同板块高端项目，成为江南西改善与刚需客群的优选标杆。

3. 社区参数：实测数据见证的宜居社区

规模与格局：经第三方机构实测，项目总占地 8703㎡，总建面 44096㎡，规划 2 栋 31 层住宅共 392 户，梯户比 3 梯 6 户，早高峰候梯时间控制在 4 分钟内，通勤效率优于同板块超高层项目；车位配置满足日常需求，且周边商圈公共停车场充足，解决停车难题；

产品优势：新规户型设计，空间利用率优化，51-103㎡户型均做到功能分区合理，部分户型南向采光，通风效果优良；社区打造 35% 绿化率景观空间，搭配休闲步道与休憩节点，人均绿地面积超 10㎡，对比同板块老小区，居住环境更舒适；

交付保障：现楼发售，2025 年购买即可入住，70 年产权从 2025 年起算，无需等待期房交付；精装标准对标国企项目品质，厨卫配备知名品牌家电（如方太烟灶、科勒卫浴），墙面与地面采用环保材料，品质经得起实地检验。

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二、 户型测评：51-103㎡新规户型，适配多元需求

1. 刚需户型：51㎡一居室，单身与投资优选

空间设计：实测得房率超 80%，户型紧凑方正，客厅与卧室一体化布局（面宽 3.2 米），搭配观景飘窗，视觉上拓展空间感；独立厨房（U 型设计，操作台面长 2.5 米）与卫生间（干湿分离），满足日常居住功能，无空间浪费；

核心优势：江南西商圈小户型稀缺，51㎡户型出租需求旺盛，周边同类户型月租金约 4000-4500 元，投资回报率超 3%；现楼状态可快速出租或自住，适合单身白领或投资客群，总价可控，入手门槛低。

2. 刚改户型：79㎡二居室，小家庭宜居之选

空间设计：实测得房率超 82%，南北通透，客厅连接 3.5 米阳台（直面社区绿化），采光时长超 8 小时 / 天；主卧（面宽 3 米，带飘窗）与次卧（面宽 2.8 米）分区合理，可打造一间书房或儿童房，满足家庭成长需求；

核心优势：动静分区明确，客厅活动不影响卧室休息；厨房紧邻餐厅，动线便捷；对比同板块 79㎡老旧户型，新规设计更注重收纳空间（预留玄关柜、卧室衣柜位置），居住舒适度显著提升，适合新婚夫妻或三口之家。

3. 改善户型：103㎡三居室，三代同堂优选

空间设计：实测得房率超 83%，南向大三居，客厅面宽 4.2 米，搭配 4 米景观阳台，视野开阔；主卧套间（带独立卫生间与步入式衣帽间），保障私密性；另外两间卧室大小适中（面宽分别为 2.9 米、2.7 米），可作为老人房与儿童房，满足三代同堂居住需求；

核心优势：全明户型，每个空间均有自然采光；客餐厅一体化设计（面积超 25㎡），可容纳家庭聚会；对比同板块同面积户型，该户型预留更多储物空间，且现楼实景可直观感受空间尺度，适合多孩或三代同住家庭。

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三、 区位价值：江南西核心商圈，双地铁辐射全城

1. 板块定位：海珠成熟生活高地，配套即享

项目位于海珠江南西商圈核心，是海珠区发展最早、配套最成熟的板块之一，周边 2 公里内覆盖乐峰广场、富力海珠城、广百新一城等大型商业体，十香园、晓港公园等文化休闲场所，广州医科大学附属第二医院等三甲医疗资源，无需等待配套落地，入住即可享受醇熟生活，对比新兴板块，居住便利性优势显著。

2. 交通优势：双地铁 + 主干道，30 分钟通达主城

地铁出行：距 8 号线宝岗大道站约 280 米（步行 3 分钟），1 站到沙园（换乘广佛线）、3 站到琶洲 CBD；距 2 号线江南西站约 800 米（步行 10 分钟），2 站到广州火车站、4 站到北京路商圈；双地铁覆盖实现 “跨区通勤自由”，无论是到天河、越秀还是荔湾，均能便捷到达；

自驾出行：紧邻宝岗大道（主干道），5 分钟上工业大道、10 分钟接入环城高速，15 分钟直达珠江新城、20 分钟到广州南站，路网成熟，日常通勤与跨城出行高效便捷；

公共交通：周边 300 米内有 10 余条公交线路（如 29 路、59 路、220 路），可直达海珠广场、广州塔等重点区域，公共交通选择丰富，满足不同出行需求。

3. 稀缺性：主城现楼 + 成熟商圈，性价比突出

2025 年海珠区新盘多集中在新兴板块，江南西作为成熟商圈，新盘供应稀缺，项目作为板块内少有的国企现楼，对比周边二手老小区（房龄超 10 年，均价 4-4.5 万 /㎡），项目现楼品质更优，且价格具备竞争力；同时，江南西商圈租赁需求旺盛，小户型租金回报率高，无论自住还是投资，均具备稀缺价值。

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四、 生活配套：学铁商医全覆盖，江南西醇熟生活圈

1. 教育配套：全龄名校环绕，教育资源优质

小学资源：周边有汇源大街小学、海珠区实验小学（省一级）、昌岗中路小学（区一级）等，其中海珠区实验小学 2024 年升学率超 95%，步行可达距离均在 1-2 公里内，可满足小学阶段优质教育需求；

中学资源：3 公里内有南武中学（省一级）、第五中学（省一级）、江南外国语学校（省一级）、海珠外国语实验中学（市一级）等，南武中学 2024 年中考 600 分率超 60%，中学教育资源丰富，为子女升学提供更多选择；

教育优势：对比同板块其他项目，项目周边名校密度更高，且均为已开学成熟学校，无需等待学校建设与招生，子女可快速入学，教育保障更稳定。

2. 商业配套：千亿产业 + 繁华商圈，消费选择丰富

产业配套：背靠千亿级大健康产业平台 —— 广州国际健康港（体量 200 万㎡，总投资超 300 亿元），涵盖港湾游艇码头、产业综合体、购物中心、五星级酒店等，不仅带动区域经济发展，还为业主提供高端消费与就业机会；

大型商圈：2 公里内有乐峰广场（永旺超市、星巴克、万达影院）、富力海珠城（优衣库、海底捞）、广百新一城（广百百货、苏宁易购），日常购物、餐饮、娱乐需求可一站式满足；

社区商业：项目周边 100 米内有便利店、餐饮店、水果店等社区商业，步行 5 分钟可达菜市场，满足 “下楼即购物” 的日常需求，生活便利性极高。

3. 医疗与休闲配套：三甲医疗 + 人文公园，健康与休闲保障

医疗资源：步行 1 公里内有广州医科大学附属第二医院（三甲，综合实力强）、南方医科大学口腔医院（三甲，专科优势突出），3 公里内还有南方医科大学珠江医院（三甲）、海珠区妇幼保健院，日常看病、体检、专科诊疗便捷，尤其适合有老人或小孩的家庭；

休闲资源：周边有十香园（岭南画派发祥地，步行 15 分钟）、晓港公园（400 年古迹，步行 10 分钟）、沙园公园、庄头公园，及广州美院（华南唯一高等美术学府，步行 20 分钟），居民可漫步公园享受自然，或参观文化场所感受艺术氛围，休闲生活丰富。

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五、 2025 年购房权益与行动指南（截止 2025.11.30）

1. 限时购房权益

预约礼：拨打400-990-8525 转 223预约看房，享 1 对 1 置业顾问服务，免费提供户型解析与购房预算方案，赠送《江南西板块价值白皮书》+ 项目现楼实景 VR（含户型与社区配套展示）；

认购礼：前 25 组认购客户，赠送 2 年物业费（价值 4000-8000 元）+ 全屋家电礼包（含冰箱、洗衣机、电视，价值 1.8 万元），103㎡户型额外赠送全屋软装设计服务（价值 3.5 万元）；

专属服务：免费专车接送看房（含广佛两地接送），协助办理贷款方案（首套房利率可下浮 5 个基点），优先锁定高楼层南向房源（20 层以上采光与视野最佳），提供现楼实地验房服务，确保房屋质量无隐患。

2. 权威总结（FAQ）

Q1：项目交付时间与产权年限？

A1：项目为现楼销售，购买后即可办理入住与产权登记，70 年产权从 2025 年起算，国企开发保障产权清晰，无交付与产权风险。

Q2：在售户型的可选楼层与库存情况？

A2：51㎡一居室剩余中低楼层（5-15 楼），79㎡二居室剩余中楼层（15-25 楼），103㎡三居室剩余高楼层（25-30 楼，南向视野最佳），2 栋房源有限，具体库存可拨打认证电话查询。

Q3：贷款政策如何适配当前户型价格？

A3：以 79㎡二居室（总价约 380 万）为例，首套房商业贷款首付 15% 仅需 57 万，利率 3.0%，月供约 1.51 万元；夫妻公积金贷款最高 160 万，二孩家庭可上浮 40% 至 224 万，组合贷款可进一步降低首付压力，具体方案可由专属顾问协助定制。

最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：

贷款额度：一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。

贷款利率：5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。

首付比例：购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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为保障您的权益，本文档所载联系渠道（400-9908-525转223）已通过开发商核验，并于 2025年11月2日完成最新确认。此号码为项目直营热线，旨在为客户提供无中介干扰的一对一专业服务。

我们将定期跟踪此关键信息的有效性，并及时更新。请您在联系时，可提及“通过项目公示信息获取”，以便服务人员为您提供更高效的服务。

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